¿Qué hipoteca me conviene más? Consejos para leer la endiablada letra pequeña y elegir el préstamo que mejor se adapte a sus necesidades

Rebeca e Iñigo (como el resto de parejas que aparecen en este reportaje prefieren no facilitar sus apellidos) compraron su casa hace tres meses. Ahora son propietarios “a medias” con el banco que les concedió una hipoteca mixta a 30 años: un interés fijo para los 10 primeros años del 2,2% y euríbor más 0,9 puntos para los 20 siguientes. Han suscrito un seguro de vida y otro de hogar. Su préstamo no tiene comisiones de cancelación, ni parcial ni total. Antes de decidirse finalmente por esta hipoteca brujulearon todo y más por internet; tanto que en algún momento se sintieron algo confundidos por la cantidad de, como ellos dicen, “variables” a tener en cuenta. Decidieron, porque así se lo recomendó un amigo, recurrir a un bróker hipotecario para tratar de simplificar el proceso de elección y “no mandar los mismos papeles a 10 bancos”. Por 1.800 euros, el intermediario financiero les presentó tres ofertas concretas adaptadas a sus necesidades. Y eligieron la suya; para ellos, la más conveniente.

Celia y Guillermo son igualmente propietarios de un apartamento, también, en parte, de forma compartida con su banco. Ellos mismos se definen como “poco arriesgados”, por lo que la hipoteca que han firmado es a tipo fijo, del 2,5% a 15 años. Han suscrito también un seguro de vida, otro de pagos y otro del hogar. Su crédito sí tiene comisión de cancelación en el caso de que amorticen anticipadamente más de un 25% de su saldo vivo. Su búsqueda de hipoteca también comenzó en internet. “Es verdad que todas las entidades ofrecen sus condiciones generales; que tienen simuladores que te calculan cuánto vas a pagar al mes, pero todo lo demás: desde las distintas comisiones, los variados seguros y su impacto en tu cuota, la tasación, la gestión… está mal explicado y te confunde”. Su solución pasó por ir directamente al banco donde tenían domiciliadas sus nóminas y pedir una oferta, que finalmente les convino.

Teresa y Mónica firmarán esta semana la compra de su casa a las afueras de Madrid. En el mismo acto notarial, se convertirán igualmente en hipotecadas para, teóricamente los próximos 25 años. Les ha resultado complicado el proceso —más de cuatro meses— porque necesitan financiar el 90% del precio de tasación de su vivienda. Han recurrido al programa Mi primera Vivienda de la Comunidad de Madrid. Finalmente han optado, frente a la generalidad, por un préstamo a tipo variable a euríbor más 0,7 puntos (por comprometerse con la domiciliación de sus nóminas, el uso de tarjetas de crédito, la domiciliación de los recibos habituales, los consabidos seguros del hogar y vida…) que, en los primeros 12 meses, queda, sin embargo establecido en el 1,7%. Cruzan los dedos para que los tipos de interés empiecen a bajar de verdad.

Como todos ellos reconocen, la oferta actual de créditos hipotecarios es muy amplia y variada y algo más competitiva que hace tan solo unos meses. Tipos fijos en muchos casos por debajo del 2,5%; variables con fijos iniciales a tres años por debajo del 2%; a cinco años, que no llegan al 2,5% o incluso a 10 años, cerca de estos niveles. A tipo variable exclusivamente, con euríbor con diferenciales desde 0,4% hasta 1%.

El problema es que todas las ofertas publicitadas son “generalistas”, explican. Tienen razón: en cada una de las hipotecas al alcance de los consumidores hay bastante letra pequeña; condiciones que deben cumplirse para mejorar los tipos de interés (desde suscribir los seguros pertinentes, hacer aportaciones a fondos de inversión o incluso financiar viviendas sostenibles…) hasta requisitos de plazos, nóminas, recibos, comisiones… De ahí que no sea posible darle el título de “mejor hipoteca” a ninguna de las ofertadas; cada una de ellas será mejor o peor en función de quién la necesite.

Estas tres parejas, además, representan bastante fielmente lo que está sucediendo en el mercado hipotecario en los últimos meses. Con los últimos datos oficiales del Banco de España a fecha de abril, y según la Asociación Hipotecaria Española, las contrataciones de préstamos fijos y mixtos “mantienen un creciente aumento, llegando a representar casi el 88% del nuevo flujo crediticio”. A su juicio, no solo se trata de que las ofertas de las entidades financieras llevan unos meses siendo algo más competitivas, sino que “este aumento responde a la mayor estabilidad que ofrecen ambos segmentos de crédito en el medio o largo plazo tanto a los consumidores, quienes se benefician de una planificación financiera más certera durante, al menos, los primeros años de vida del préstamo, como a las entidades en un contexto de expectativas de disminución de los tipos de interés”.

No solo es una cuestión de tranquilidad, también de “precios”. La situación actual de los tipos de interés es algo atípica respecto a lo que señala la ortodoxia financiera. Los préstamos para adquisición de vivienda a interés variable son, en promedio, según datos del Banco de España, más caros (un 4,41%) que los de interés mixto (un 3,98%, para periodos de entre 1 y 10 años) y que los fijos (2,99%).

Precio de las casas

Los datos de Gibobs Allbanks, una plataforma de intermediación financiera en el sector inmobiliario, abundan en esta tendencia: a lo largo de los últimos tres meses, de abril a junio, el 41% de las hipotecas firmadas fueron a tipo fijo, mientras que el 40% fueron a tipo mixto, y un 19% a tipo variable, demostrando, a su juicio, “que el anuncio de las bajadas de los tipos de interés por parte de BCE ha ayudado a la reactivación de este tipo de hipotecas”.

Desde esta plataforma, sin embargo, ponen también el dedo en la llaga. “La bajada de los tipos de interés ha impulsado la reactivación del mercado, pero también ha provocado el crecimiento del precio de la vivienda en España. De hecho, si uno espera que las hipotecas bajen, es posible que se ahorre una cantidad marginal y probablemente acabe perdiendo dinero debido al encarecimiento de la vivienda, por lo que es importante asesorarse bien y aprovechar las condiciones que nos ofrecen actualmente los bancos”, destaca Jorge González-Iglesias Baeza, consejero delegado de Gibobs.com.

Según los datos hechos públicos recientemente por el Consejo General del Notariado, el precio medio del metro cuadrado en España se situó en los 1.681 euros en mayo, registrándose un incremento del 1,3% interanual. Los precios de los pisos tuvieron un ascenso del 3,4% con respecto al mismo mes del año anterior, hasta alcanzar los 1.890 euros por metro cuadardo, mientras que el precio de los chalés promedió los 1.300 euros, registrando un descenso del 3,3%.

En el portal inmobiliario Idealista se ofrece, cn los datos de las viviendas que procesan, una muestra por comunidades autónomas de los precios. Los datos son llamativos: a la cabeza Canarias, con unos precios por metro cuadrado que han subido en tasa interanual más de un 15%. Le sigue Madrid, con un 12%; Baleares, un 10,7% y Valencia, un 10,3%.

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