A la caza de las piscinas y ampliaciones de casas ilegales

El lujo de poder construir una piscina en casa o de ganar unos cuantos metros al salón cerrando la terraza puede convertirse en una auténtica pesadilla para sus propietarios cuando se realiza fuera de la ley.

El Plan de Regularización Catastral, puesto en marcha por el Ministerio de Hacienda entre 2014 y 2018, pero que todavía colea hoy, se ha saldado con más de tres millones de expediente...

El lujo de poder construir una piscina en casa o de ganar unos cuantos metros al salón cerrando la terraza puede convertirse en una auténtica pesadilla para sus propietarios cuando se realiza fuera de la ley.

El Plan de Regularización Catastral, puesto en marcha por el Ministerio de Hacienda entre 2014 y 2018, pero que todavía colea hoy, se ha saldado con más de tres millones de expedientes abiertos en toda España por cerramientos, nuevas construcciones o ampliaciones de viviendas sin legalizar.

En verano de 2013, Miguel (nombre ficticio) realizó en su piso del sur de Madrid un cerramiento de la terraza con permiso de la comunidad de propietarios, pero sin la preceptiva licencia municipal. No sería hasta abril de 2017 cuando llegó un primer requerimiento del Ayuntamiento para legalizar la obra y pagar la sanción. Tras varias resoluciones, con sus respectivas apelaciones, el 14 de diciembre de 2021 se notificó la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, desestimando el recurso de apelación y ratificando la orden de demolición y la multa de 1.000 euros. En febrero de 2022, casi una década después, el propietario tuvo que demoler la terraza que disfrutó durante nueve años.

Aunque las obras de cerramiento son más habituales en las grandes ciudades, “las infracciones urbanísticas consistentes en la construcción de una piscina sin la licencia municipal son más comunes en los municipios pequeños, pero también se debe a que en las capitales hay un mayor control de este tipo de infracciones”, cuenta Lola Pérez, letrada del despacho Manga Abogados.

Según esta abogada, las construcciones ilegales en viviendas unifamiliares o comunidades de propietarios suponen entre el 50% y el 60% de la totalidad de las infracciones urbanísticas.

La mano acusadora normalmente llega de puertas adentro de la comunidad de propietarios. “Cuando media una denuncia entre vecinos, el Ayuntamiento suele llegar hasta el final, ordenando la demolición de lo indebidamente construido (cerramientos de terrazas, exceso de altura de edificaciones…). Estas demoliciones se deben hacer por parte del propietario”, explica Salvador Salcedo, abogado del despacho Ático Jurídico.

Cuestión distinta es cuando no media un vecino instando al Ayuntamiento al cumplimiento de sus obligaciones. En estos supuestos se han producido muchos abusos, pues los consistorios son las administraciones más cercanas al ciudadano y es habitual que no se ordene la demolición de construcciones, por ejemplo, en suelo rústico, tramitándose meramente expedientes sancionadores para imponer una multa al infractor, denuncia Salcedo.

Cierto es que, pese a la dejadez de algunos ayuntamientos, en las últimas décadas proliferaron este tipo de actuaciones y las tareas de inspección son cada vez mayores.

El procedimiento, aunque puede llegar a ser tedioso, es sencillo: normalmente, se otorga un plazo de dos meses para que el propietario proceda a legalizar la construcción, solicitando la correspondiente licencia municipal. “Si es legalizable, se otorga la licencia de obras, se impone la correspondiente sanción administrativa y se archiva el expediente; en cambio, si no es legalizable y la infracción no ha prescrito, requerirá al infractor para que restaure la legalidad urbanística mediante la demolición de lo construido, imponiendo multas coercitivas si fuera necesario para que lo lleve a efecto”, explican desde Manga Abogados.

También puede ocurrir que el promotor de la obra no haga nada y la Administración ejecute la demolición, repercutiendo después los costes al propietario infractor. “Pero en la mayoría de los casos la demolición es llevada a cabo por el propio autor de las obras, sobre todo en lo que se refiere a construcciones accesorias dado que las piscinas, salvo casos especiales, suelen ser legalizables”, argumenta Pérez.

Aunque depende de la legislación urbanística vigente en cada comunidad autónoma, la sanción por la construcción ilegal de una piscina, por ejemplo, puede oscilar de 1.200 hasta 2.000 euros de media, pudiendo ascender a la totalidad del coste de lo construido.

También el plazo de prescripción para las infracciones urbanísticas varía entre las distintas autonomías: “Desde los diez a los cuatro años para las infracciones muy graves, desde los ocho a los cuatro años para las graves y de cuatro a un año —la gran mayoría de las comunidades tienen este plazo— para las leves”, comenta Melchor Izquierdo, secretario general del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE).

Prescripción

Así, en la Comunidad de Madrid el plazo de prescripción de la infracción es de cuatro años desde su total ejecución si es en suelo urbano, “aunque a veces las piscinas se realizan en parcelas que se encuentran en suelo rústico protegido; en esos casos, la infracción no prescribe nunca”, apunta Pérez.

Por lo que se refiere al tiempo de resolución de un expediente, la media es de tres meses en caso de restauración de la legalidad y de seis en los procedimientos sancionadores, siempre y cuando no se acuda a instancias judiciales, concreta Izquierdo. “Ahora bien, cuando se agota la vía administrativa se suele acudir a la vía judicial y en esta última oscila entre dos y tres años”, señala Lola Pérez.

En la lucha contra el fraude, Hacienda está localizando los inmuebles en los que hay discrepancias entre la realidad física y la que obra en el catastro, para aumentar el valor catastral de dichas construcciones, que afecta al IBI y al IRPF.

Cuando el Ayuntamiento es conocedor de la actualización del valor catastral por el descubrimiento de piscinas ilegales, puede exigir un IBI adicional al pagado en su día, emitiendo liquidaciones complementarias, explica José María Salcedo, abogado de Ático Jurídico. “No obstante”, afirma, “antes esta posibilidad chocaba con el límite de la prescripción. Y es que, aunque la modificación del valor catastral tiene efectos desde la fecha en la que se realizó la piscina, solo era posible exigir el IBI adicional de los últimos cuatro años. Una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha determinado que las actuaciones realizadas por el catastro interrumpen la prescripción. Por lo tanto, ya es posible solicitar el IBI adicional de los cuatro años anteriores al inicio de la regularización catastral. Muy a tener en cuenta para el bolsillo del infractor.