Un plan estatal para millones de viviendas que estén siempre fuera del mercado

El Plan Estatal es un instrumento central en la política de vivienda. Para las personas que viven de alquiler en viviendas de mercado es muy importante, pues regula las ayudas al pago del arrendamiento que rara vez otras Administraciones Públicas financian. Para las comunidades de vecinos es clave, pues la mayor parte de los fondos para la rehabilitación de vivienda existente, desgraciadamente, suelen ser solo de origen estatal. Para los promotores y gestores de Viviendas de Protección Oficial (VPO) —empresas públicas, cooperativas, fundaciones, entidades con ánimo de lucro limitado y también ...

El Plan Estatal es un instrumento central en la política de vivienda. Para las personas que viven de alquiler en viviendas de mercado es muy importante, pues regula las ayudas al pago del arrendamiento que rara vez otras Administraciones Públicas financian. Para las comunidades de vecinos es clave, pues la mayor parte de los fondos para la rehabilitación de vivienda existente, desgraciadamente, suelen ser solo de origen estatal. Para los promotores y gestores de Viviendas de Protección Oficial (VPO) —empresas públicas, cooperativas, fundaciones, entidades con ánimo de lucro limitado y también empresas privadas al uso― el Plan también es un instrumento clave, dado que sus recursos son necesarios para viabilizar proyectos.

El 80% de las casi 130.000 viviendas que se han producido en la pasada década han sido impulsadas por entes privados; el 20%, por públicos. Aunque la cosa requiere un matiz. Los promotores privados sobre suelos reservados para vivienda protegida solo construyen con sus propios medios VPO para su venta. Los proyectos de alquiler y similares requieren recursos públicos para ser viables. Hay un cierto reparto por el que los actores públicos —sin ánimo de lucro o con ánimo de lucro limitado― producen y gestionan VPO en alquiler, cesión de uso, propiedad compartida y temporal, etcétera, mientras que las empresas privadas están centradas en la venta.

Pues bien, partiendo de este contexto, considero que el Plan de Vivienda 2026-2030 ―que bebe de la trayectoria vasca, navarra y catalana de décadas, a su vez tributaria de la mejor tradición europea― intenta poner las bases de un nuevo ecosistema de proveedores de vivienda social y asequible capaz de ir creando la infraestructura de vivienda siempre barata que la sociedad necesita.

La clave de bóveda de todos estos esfuerzos es que la VPO no pase nunca a ser vivienda de mercado. Que se pueda residir en ella, sea posible alquilarla o venderla, pero que permanezca siempre dentro de un circuito de vivienda regulada para que sea hoy y siempre vivienda protegida y pública. Básicamente, el Plan apuesta por elevar a nivel estatal aquello que en Euskadi se hace (con éxito) desde el 2003, así como en Cataluña (2019) y Navarra (2022). Desgraciadamente, Comunidades Autónomas muy importantes como Madrid y Andalucía caminan en la dirección contraria: descalificaciones de VPO en tan pocos años como 15, 10 o incluso siete. Eso hace irrelevante su nivel de producción de VPO porque toda la vivienda protegida termina siendo de mercado pasado el cortísimo tiempo de calificación. El Plan afronta este tema de la única manera posible, dada la jurisprudencia del Tribunal Constitucional: los fondos estatales dedicados a vivienda solo se aplicarán a proyectos de VPO en las que haya calificación indefinida. No se financian proyectos que acaban siendo de mercado y en muchos casos especulativos. Solo se financian proyectos asequibles hoy, mañana y siempre.

Solo así se podrá crear un stock significativo de vivienda que produzca tres efectos económicos y sociales bien conocidos en otros países de la UE: primero, atender a millones de personas a precios asequibles; segundo, vía competición, presionar a la baja sobre los precios de la vivienda de mercado, que, para ser más cara, tendrá que presentar características diferenciales; y tercero, aunque suene contraintuitivo, ahorrar dinero público. Está probado que la inversión en vivienda social reduce el gasto en otras políticas públicas (especialmente en el ámbito socio-sanitario). Y que técnicamente no es un gasto, sino una inversión, dado que el gasto inicial se recupera con los ingresos de alquiler o venta.

Otra de las cuestiones en las que el Plan 2026-2030 acierta es en considerar que las VPO que necesitamos las podemos obtener por construcción, pero también por programas públicos de compras (de vivienda de mercado para insertarla en esquemas públicos de precios controlados) y de movilización de vivienda vacía (privada hacia el alquiler público). Construir, comprar y captar, tres acciones que deben merecer similar apoyo económico por parte del Plan. Máxime cuando las dos segundas suponen no generar nueva huella ecológica y promover la rehabilitación de viviendas ya existentes.

Atina también el Plan en reforzar el apoyo económico en dos ámbitos en los que la ciudadanía se juega su bienestar y el país, su cohesión territorial. Las ayudas deben ser mayores cuando se apliquen a proyectos en Zonas de Mercado Tensionado (las ciudades declaradas por sus Comunidades Autónomas como lugares con gran crisis residencial) y en el ámbito rural en el que el riesgo de despoblación debe ser combatido. Por otra parte, y como tercer vector de intensificación del apoyo económico estatal, los proyectos de VPO que se industrialicen deben recibir un plus. No vamos a poder generar con rapidez la infraestructura que necesitamos con métodos al uso. Necesitamos industrializar nuestra mano de obra, proveedores, promotores y gestores.

Hay un tema que ha suscitado mucha polémica recientemente, pero que el Plan también enfoca bien: necesitamos mucho alquiler social y asequible, sin duda, pero no solo necesitamos alquiler. Por eso las ayudas a la compra de VPO con calificación son de interés. Estamos hablando de viviendas con las que no se puede especular. Nadie. Nunca. En ningún lugar. La dicotomía excluyente “o alquiler o propiedad” es contraproducente. Necesitamos de todo y solo hay que poner los límites adecuados para quela vivienda controlada y barata nunca deje de serlo. Pensemos en qué situación estaríamos hoy si los más de 6,5 millones de VPO que se han construido en España desde los años cincuenta no se hubiesen descalificado. Pensemos en millones de viviendas siempre controladas y baratas, pero de distintos tipos y para diferentes públicos. Es más, como está haciendo con cierto éxito Cataluña, creo que no solo habría que dar ayudas a la compra de VPO con calificación perpetua, sino que es muy interesante la compra de vivienda de mercado por parte de particulares que, a cambio de recibir ayudas públicas (sin las que no podría comprar esas viviendas), tienen previamente que calificar su vivienda como VPO para siempre.

El Plan también acierta al exigir que haya cofinanciación de las Comunidades Autónomas (las competentes en vivienda) para poder acceder a fondos estatales. En el mismo sentido es positivo que las que no ejecuten los fondos estatales que se les ponga a disposición los pierdan a favor de otros programas Finalmente, es clave que los fondos estatales estén a disposición de las Autonomías, pero también y de forma directa (sin intermediaciones) de las empresas públicas, cooperativas, fundaciones y entidades con ánimo de lucro limitado que lleven a cabo los proyectos que necesitamos. Reduzcamos la burocracia y mandemos rápidamente el dinero allí donde está la capacidad instalada y se dan garantías de respeto del interés general.

Echo de menos la conexión entre el Plan y cuestiones como la fiscalidad (que depende del Parlamento), la financiación de la banca pública (ICO, BEI), la reforma de la legislación de contratación pública para poder industrializar la vivienda o que se favorezca un mercado de capital público para capitalizar los proyectos públicos, mixtos y privados.

Sea como fuere, España parece querer poner rumbo a la Europa que mejor gestiona las cuestiones habitacionales. Esperemos que los operadores públicos y privados estemos a la altura del reto. Y también esperemos que las Comunidades Autónomas con tics retrasistas se acaben sumando a esta senda modernizadora, diversa, equilibrada y simiente de bienestar social y desarrollo económico. Buena parte de la ciudadanía no puede esperar más.