¿Le gusta esquiar y tiene un millón de euros? En Gstaad (Suiza) solo le da para un estudio de 22 metros cuadrados
El mercado inmobiliario en las estaciones de deportes de invierno también se ha vuelto loco a pesar del impacto del cambio climático en la frecuencia de las nevadas
La ciudad italiana de Cortina d’Ampezzo, en los Alpes Dolomitas, ultima los detalles para albergar los Juegos Olímpicos de Invierno de 2026, un acontecimiento que ya ha tenido su repercusión en las viviendas de la zona, que se han encarecido un 10% en el último año, según la consultora internacional Knight Frank.
Aun así, los valores por metro cuadrado, de entre 19.500 y 21.500 euros, siguen estando entre un 30% y 40% por debajo de los de St. Moritz (Suiza), uno de los mercados inmobiliarios más caros de los Alpes, junto con Gstaad (Suiza) y Courchevel 1850 (Francia). Por ejemplo, con un millón de euros apenas se puede comprar un estudio de 22 metros cuadrados en Gstaad (donde los precios van de 39.400 a 43.600 euros por metro cuadrado para el segmento más caro), mientras que ese mismo presupuesto da para una propiedad de 102 metros cuadrados en Morzine, en los Alpes franceses.
El mercado inmobiliario alpino ejemplifica la metamorfosis que están tratando de experimentar las estaciones de esquí en todo el mundo: buscan desestacionalizarse para sobrevivir al cambio climático y al consecuente retroceso de la nieve. Se trata de vender que los Alpes ya no son solo destinos invernales para esquiar, sino refugios residenciales a tiempo completo y eso, junto a las limitaciones de oferta (regulatorias y físicas), sostiene el encarecimiento de las casas. Las viviendas prime (de alto nivel) en las estaciones de esquí alpinas se han revalorizado un 23% en cinco años, desmarcándose del freno observado en otros mercados internacionales, según Knight Frank. “La demanda se está transformando gracias al teletrabajo, la búsqueda de naturaleza, bienestar, comunidad y desconexión. El 73% de los individuos de alto poder adquisitivo encuestados afirman que considerarían mudarse a vivir todo el año a los Alpes”, indican en la firma.
Las estaciones de montaña españolas también quieren dejar de ser mercados que viven en hibernación. El paisaje, el estilo de vida, la desconexión o las actividades de verano (senderismo, bici, turismo de naturaleza) ganan terreno y eso se nota en la cada vez mayor presión de las viviendas turísticas, el auge de inversores extranjeros y nuevos modelos de viviendas de lujo de propiedad compartida.
Cuantos más meses vive el valle, más suben los precios, aunque la intensidad de los encarecimientos del mercado inmobiliario de la nieve, sobre todo en venta, está siendo más leve que el registrado en las grandes capitales de provincia y destinos de playa. En cualquier caso, la subida de precios va por pistas y hay que tener en cuenta que el mercado en estaciones de esquí suele ser muy fragmentado: hay viviendas de lujo, pero también hay pisos más asequibles y sencillos.
Un análisis del portal inmobiliario Fotocasa, al que ha tenido acceso EL PAÍS por adelantado, pone cifras y nombres a las viviendas en torno a estaciones de esquí nacionales. La subida media de los pisos en venta en los últimos dos años es del 8% y del 6% en el caso de los chalés. Cuestión distinta es el alquiler: “En apenas dos años, el precio de los apartamentos en alquiler ha aumentado un 25%, mientras que la renta de las casas lo ha hecho un 43%”, indica María Matos, directora de Estudios y portavoz del portal.
Las estaciones de Baqueira Beret (en el valle de Arán, Lleida), Ordino Arcalís, Vallnord Pal Arinsal y Granvalira (en Andorra), registran los precios más elevados: los apartamentos situados en un radio de 20 kilómetros se venden por más de 6.500 euros por metro cuadrado.
Baqueira Beret —la joya de la corona, especialmente en su parte más alta o prime— es la zona cero de un fenómeno que mezcla capital nacional de alto poder adquisitivo, inversores extranjeros y nuevos modelos de copropiedad fraccionada (las casas de lujo se dividen legalmente en ocho partes). Un ejemplo es el de la firma Vivla, que gestiona 22 viviendas bajo este modelo en Baqueira Beret. La compañía destaca el fuerte crecimiento del mercado inmobiliario de montaña. “Esta zona se abre a nuevas temporadas, pues la ocupación en verano de las viviendas alcanza ya un 94%”, indican en la compañía.
Aunque Fotocasa registra que hay apartamentos por 3.615 euros el metro cuadrado, el valor medio crece considerablemente si se tienen en cuenta algunas promociones de lujo, como las tres viviendas en desarrollo en Baqueira 1500, con acceso a pie a los remontes. Cada casa, de 315 metros cuadrados, se vende por 2,4 millones de euros. Según el portal Idealista, el precio medio en la zona se ha colocado en 7.229 euros por metro cuadrado en octubre y registra un aumento del 25,5% respecto al mismo mes del año anterior.
Hay que desplazarse a otras pistas del Pirineo catalán y también del aragonés para encontrar precios más bajos: entre 3.500 y 3.000 euros por metro cuadrado. En el caso del primero destacan Vall de Núria (con apartamentos por un coste medio de 3.114 euros por metro cuadrado), Vallter 2000 (3.041 euros), La Masella (3.023 euros) y La Molina (2.976 euros). En el aragonés esos precios se hallan en Panticosa (donde hay viviendas por un coste medio de 3.230 euros por metro cuadrado) y Formigal (2.957).
Fuera de los Pirineos, los precios se moderan bastante. En Sierra Nevada, en el municipio de Monachil (Granada), hay producto por 2.935 euros por metro cuadrado. Y en las estaciones madrileñas de Puerto de Navacerrada (2.492 euros) y Valdesquí (2.455), así como en Valdezcaray (1.366), en La Rioja, se localizan las propiedades más económicas. “Las estaciones andorranas concentran los precios más elevados porque combinan varios factores estructurales como un entorno natural muy cotizado, un parque de vivienda reducido y una fuerte demanda internacional. Sin embargo, fuera de la cordillera pirenaica, encontramos mercados menos tensionados y un perfil de comprador más diversificado”, dice Matos.
Baqueira Beret
Respecto al mercado de nieve en alquiler, Baqueira Beret registra las rentas más elevadas. Un apartamento situado en un radio de 20 kilómetros tiene un precio medio de 46 euros al mes por metro cuadrado. Esto significa que un piso de 90 metros puede llegar a costar más de 4.100 euros mensuales en esta estación, en la que la mayoría de oferta es de temporada y no de larga duración.
Por la mitad se puede arrendar en alguna de las tres estaciones ubicadas en el Principado de Andorra: Granvalira (27 euros por metro cuadrado y mes), Ordino Arcalís (26) y Vallnord Pal Arinsal (26), según Fotocasa. “Los incrementos reflejan la creciente competencia por un alquiler cada vez más escaso en un entorno de ocio y exclusividad”, comenta Matos. Más rebajas hay en las estaciones aragonesas de Cerler (22 euros) y Panticosa (15 euros), en la catalana Tavascan (20 euros) y en la pista asturiana de Valgrande-Pajares (19 euros). Más allá del ámbito pirenaico, los precios de alquiler descienden notablemente. En el caso de los apartamentos, Sierra Nevada registra alquileres medios a 11 euros por metro cuadrado y mes, similar al Puerto de Navacerrada o Valdesquí (con oferta por 12 euros), en Madrid.