Cobrar por la visita a la vivienda y otras locuras del alquiler y la compra

Las redes sociales se hacían eco hace unas semanas de la denuncia de una usuaria por el cobro de casi 10 euros de una inmobiliaria en Barcelona para poder visitar una vivienda en alquiler. La cuantía no es excesiva ni va a empobrecer a nadie, sobre todo teniendo en cuenta que un alquiler normalito se pone ya en los 1.000 euros mensuales, pero la cuestión es un retrato certero de cómo el mercado de la vivienda, en este caso de alquiler, ha enloquecido por completo.

Agencias inmobiliarias que cobran por todo, propietarios que incluyen cláusulas abusivas en los contratos —tanto de alquiler como de venta— y dudas cuando se compra sobre plano. Esto es lo que se están encontrando las personas que buscan vivienda estos días. Algunas son ilegales; otras, amorales y cuestionables.

Por partes. El cobro de un dinero por el simple hecho de visitar una vivienda en alquiler no es legal, en opinión de Tomás Felipe de Pedraza, abogado de Legálitas. “El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), conforme a la modificación efectuada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, indica que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo de la parte arrendadora”, dice el letrado. Entiende De Pedraza que este pago por la visita forma parte de la gestión inmobiliaria. “El espíritu de la ley es que pague el propietario; lo pueden disfrazar, pero al final le estás metiendo un gasto al inquilino”, añade. Es “una picaresca contraria a la LAU e ilegal”, insiste Isabel García-Nieto, socia de AGN Abogados. Asimismo, no hay que olvidar que aún hay agencias que siguen cobrando una mensualidad al inquilino, algo prohibido desde mayo de 2023. Y, por si fuera poco, algunas también al propietario, así que se produce “un enriquecimiento injusto”, refiere Marta Lop, letrada de Vilches Abogados.

Ahora bien, todo esto se aplica a las viviendas habituales, es decir, aquellas que se alquilan por cinco años (siete años si se arrienda a una persona jurídica). Si se trata de pisos turísticos o de temporada, “en los que rige la libertad de las partes, los gastos de gestión y comercialización se podrán repercutir a cualquiera de los dos”, apunta Montserrat Junyent, vicepresidenta de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI).

Otra ilegalidad con la que se están encontrando los buscadores de vivienda tiene que ver con el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Los inquilinos deben saber que, sin su encargo previo, las inmobiliarias no pueden imponerles ni cobrarles la gestión de este impuesto, obligatorio cuando se formaliza un contrato de alquiler.

La renta, por adelantado

Una práctica usual, en este caso de los propietarios, es reclamar varios meses de renta por adelantado. La LAU deja claro que el arrendador no puede en ningún caso exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. “Para algunos propietarios es una forma de probar la solvencia del inquilino o de poder tener liquidez a corto plazo. Y la realidad es que o lo paga o se queda sin el piso”, relatan en KLJ Abogados. También es ilegal pedir una garantía adicional a la fianza que exceda de dos mensualidades de renta. Y el inquilino tendrá que pensárselo dos veces antes de entregar al casero sus movimientos bancarios. Es una petición excesiva e innecesaria. “Para justificar su capacidad económica, se puede hacer con otra documentación como la nómina o última declaración de la renta”, comenta el letrado de Legálitas.

Si alguna de las partes propone que el contrato sea verbal, es factible, aunque es poco recomendable. “Este tipo de contrato, aunque sea legal, crea bastante inseguridad e incertidumbre para ambas partes”, apuntan en KLJ. En Vilches Abogados creen que “aunque existe riesgo para ambos, el propietario es el más perjudicado, ya que no podrá actualizar la renta, no tendrá certeza en la duración del arrendamiento y, en consecuencia, no podrá recuperar la vivienda con facilidad”, expone Lop.

En los últimos años se ha popularizado que la agencia pida un dinero por reservar la vivienda, sea en compra o alquiler, o incluso por hacer una oferta, algo que Junyent califica de “improcedente”, aunque no es ilícito. Ahora bien, “esta reserva se tendría que devolver o aplicar a la fianza o renta cumplidas o no las condiciones”, dice García-Nieto. Desde FADEI recomiendan que “los aspectos de la operación queden bien reflejados en un documento para minimizar el riesgo”.

A la hora de comprar una casa también hay abusos, además del obvio: el precio, que sigue sin alcanzar su techo y que ha expulsado a un porcentaje importante de la población. De acuerdo con Marta Lop, las mayores tropelías son imponer al comprador el pago de la plusvalía municipal, que corresponde al vendedor, e imputar los gastos de notaría al comprador.

Pero es en la compra sobre plano donde se esconden los mayores peligros. Según Alejandra Parente, responsable del área de inmobiliario de El Defensor de tu Vivienda, lo primero que hay que analizar es la solvencia y trayectoria de la promotora o gestora, en el caso de que sea una cooperativa. Después, es esencial “exigir una garantía, es decir, un aval o seguro, cuando se realiza el primer anticipo”, dice la experta. Y añade: “Aunque la ley es contradictoria, nosotros defendemos, y ya hay jurisprudencia en este sentido, que no puede haber cantidades entregadas a cuenta sin garantías”. Actualmente, los compradores disponen de dos años para poder recuperar las cantidades pagadas a cuenta de una vivienda en construcción.

Resulta fundamental que se establezca un plazo de entrega para que el comprador pueda resolver el contrato en caso de retrasos. Respecto al precio, “aunque la cooperativa nunca va a dar un precio cerrado es importante que al menos aparezca este dato en el contrato de compraventa de la vivienda”, indica Parente. Un plan de pagos claro y realizarlos siempre mediante transferencia bancaria, nunca a través de cheques, son las últimas claves.

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