El escándalo financiero regresa a Wall Street
El gigante hipotecario Freddie Mac afronta una investigación que cuestiona la bonanza del sector
Estados Unidos ha vuelto sentir esta semana el vértigo del escándalo financiero, esta vez con repercusiones potencialmente devastadoras por estar el ojo del huracán sobre el mercado hipotecario y amenazar directamente a uno de los pilares de una economía cuyo 11% depende de la construcción. Los ingredientes del escándalo son familiares: el presidente de una gran entidad (Freddie Mac, la segunda financiera hipotecaria del país) es despedido por no colaborar en una investigación sobre cuentas de resultados que ha habido que revisar tras ser auditadas favorablemente por Arthur Andersen. Desaparec...
Estados Unidos ha vuelto sentir esta semana el vértigo del escándalo financiero, esta vez con repercusiones potencialmente devastadoras por estar el ojo del huracán sobre el mercado hipotecario y amenazar directamente a uno de los pilares de una economía cuyo 11% depende de la construcción. Los ingredientes del escándalo son familiares: el presidente de una gran entidad (Freddie Mac, la segunda financiera hipotecaria del país) es despedido por no colaborar en una investigación sobre cuentas de resultados que ha habido que revisar tras ser auditadas favorablemente por Arthur Andersen. Desaparecen documentos, hay más destituciones y dimisiones, el FBI entra en escena, el Congreso investiga. La amenaza de caos financiero estaba ayer apaciguada, sin que haya desaparecido por completo la amenaza de tener que pagar más por hipotecas cuya refinanciación a la baja ha ayudado a sostener a una tambaleante economía durante los dos últimos años.
El terremoto se produjo el pasado lunes con el anuncio de que David Glenn, el presidente de Freddie Mac, una entidad que pasaba por ser de las más solventes y tranquilas de Wall Street, había sido despedido; el consejero delegado, Leland Brendsel, había sido obligado a dimitir, y el director financiero, Vaughan Clarke, había presentado su dimisión. Freddie Mac sólo indicó que Glenn fue expulsado por no cooperar en una investigación sobre las causas de que la segunda entidad hipotecaria del país hubiera tenido que reajustar sus resultados del trienio 2000-2002.
Páginas arrancadas
Las cuentas habían sido auditadas por Arthur Andersen hasta que, tras el caso Enron, fue relevada en 2002 por PriceWaterhouseCoopers, que no estuvo de acuerdo en cómo se habían realizado algunas valoraciones. El desajuste dio pie a una investigación interna a la que Glenn escamoteó información. Cuando por fin accedió a entregar su cuaderno de notas de reuniones cruciales, los investigadores notaron que el presidente, un hombre minucioso, había arrancado páginas y retocado otras. Ahora, la investigación oficiosa es oficial, la Comisión del Mercado de Valores (SEC) ha entrado en acción y el FBI busca pruebas de obstrucción a la justicia y otros posibles delitos.
Aunque Freddie Mac asegura que los datos que faltaban no tienen que ver con los auténticos resultados de la sociedad, la decisión de relevar drásticamente y sin más explicaciones a los tres primeros ejecutivos hizo cundir el pánico, porque Freddie Mac controla el 18% de un mercado hipotecario (junto a su hermana mayor, Fannie Mae, llegan hasta el 42%) que en Estados Unidos ronda los siete billones de dólares. Es exactamente el monto de lo perdido por los inversores en Bolsa desde que Wall Street tocó techo en marzo del año 2000, pero ahora la cantidad tiene la trascendencia de estar vinculada a la propiedad inmobiliaria, el mayor sueño americano, un sector que mueve el 11% de la economía nacional.
De hecho, Freddie Mac fue creada en 1971 por el Gobierno para facilitar al ciudadano el acceso a la propiedad. La sociedad salió más tarde a Bolsa, pero conservando características que la convierten en una entidad cuasigubernamental. Entre sus privilegios está el de no tener que pagar impuestos locales o estatales, no verse sometidas a controles tan exigentes como los que afectan a otras entidades financieras e, implícitamente, tener su deuda garantizada por el Tesoro.
Freddie Mac actúa como un mayorista que compra a bancos y otras entidades financieras las hipotecas pactadas con los ciudadanos, de modo que estas firmas pueden obtener la liquidez que les permite seguir en la brecha. Freddie Mac y Fannie Mae, evolución comercial de nombres que en origen no eran tan amigables (Corporación para el Crédito Hipotecario Federal, en el caso de Freddie Mac), hacen negocio con la compra y la venta de bonos y la formación de paquetes hipotecarios ofrecidos a los inversores. Por tener el semiaval gubernamental, Freddie Mac paga por los bonos entre un 0,3% y un 0,4% menos de su precio en el mercado y de ahí, esencialmente, obtiene la liquidez para operar.
Ingeniería contable
Ahora mismo, Freddie Mac posee o controla 1,3 billones de dólares en créditos hipotecarios en un mercado en expansión, pero con menores márgenes y mayores riesgos. Para proteger cantidades tan ingentes, la sociedad recurre a instrumentos financieros de creciente complejidad, como los derivados y otros, y ha sido en el modo de contabilizar esas obligaciones donde han surgido las discrepancias. Freddie Mac asegura que los nuevos resultados van a dar mayores ganancias -al contrario de lo ocurrido en escándalos como Enron o Worldcom, ambas auditadas por Arthur Andersen-, por lo que se ha especulado con que Glenn buscó transferir al futuro esos beneficios para mantener la fiable regularidad de resultados cuando el negocio no vaya tan bien. Es una actividad contable que la SEC quiere erradicar y por la que ya pagaron en el pasado Microsoft y Xerox.
El organismo federal que regula, sin mucho celo ni capacidad, a Freddie Mac (se enteró de las irregularidades contables cuando la propia compañía se lo comunicó) asegura que los fundamentos de la entidad son sólidos, y las garantías, fiables. Al concluir la semana, Freddie Mac empezaba a recuperar el 21% perdido de cotización, tras calmarse el miedo a un estrepitoso escándalo que desestabilizara la economía. Susan Bies, una gobernadora de la Reserva Federal (banco central), cree que no cabe esperar efectos negativos inmediatos, pero que habrá que ver cómo evoluciona la situación. Una sorpresa desagradable produciría, como mínimo, una desconfianza que haría que bancos y otras sociedades crediticias redujeran su negocio con Freddie Mac, lo que elevaría los tipos de interés y drenaría recursos de las economías familiares con su efecto sobre el consumo y la confianza. Un agujero grande generaría caos en el mercado hipotecario y con él, en todo el sistema financiero de EE UU.
Un refugio tras el desplome bursátil
La desestabilización de Freddie Mac incrementaría inevitablemente el precio de las hipotecas en Estados Unidos, que se hallan a un tipo no visto en más de cuatro décadas: el fijo a 30 años, al 5,26%. Alrededor de un punto menos si se salda la deuda en la mitad de tiempo. Los sucesivos recortes del precio del dinero por parte de la Reserva Federal (banco central estadounidense), con su efecto inmediato en el mercado hipotecario, han dado aliento a la economía y mantenido muy activo al sector de la construcción. El banco central estima que la refinanciación de hipotecas liberó el año pasado 200.000 millones de dólares dedicados en parte al consumo y en parte a la inversión... inmobiliaria.
El inalienable derecho a la felicidad que proclama la Declaración de Independencia es una metáfora del derecho a la propiedad, y el primero de todos, a la propiedad del hogar en que se vive, convertido en inversión refugio tras el estruendoso desplome del mercado bursátil. Las carteras de valores y las cuentas de jubilación de los estadounidenses han perdido entre el 25% y el 35% de su valor desde 2001, mientras que el precio de la vivienda no ha hecho más que subir, confirmando la regularidad de un incremento anual en torno al 4%-5% en los pasados 50 años. Un reciente estudio oficial sobre 180 zonas metropolitanas promediaba un incremento del 38% en los pasados cinco años.
La subida sigue, pero con menor fuerza. Del primer trimestre de 2002 al de 2003, el precio de reventa de la vivienda a escala nacional ha aumentado el 6,48% (hay Estados y ciudades en que la cifra se dobla), por encima de lo que los expertos esperaban en una economía débil. Si el susto de Freddie Mac no pasa a mayores, los analistas vaticinan que la demanda de vivienda va a seguir creciendo empujada por la llegada de emigrantes y la compra de segundas residencias por personas al borde de la jubilación.
Un estudio de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios retrata a este cliente como alguien de 56 años, sin hijos en casa, y con una renta anual en el hogar de 92.000 dólares. El 20% de las segundas residencias compradas como inversión en 1999 casi se dobló (hasta el 37%) en 2002.