El Estado expropiará los terrenos que no cumplan los plazos de edificación

El Consejo de Ministros que se celebra hoy tiene previsto aprobar el proyecto de ley de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, con el que se pretende hacer frente al fuerte crecimiento en el precio de las viviendas registrado en los últimos años, y en el que, entre otras cosas, se establece la posibilidad de la expropiación en determinadas circunstancias. El ámbito de aplicación de la misma son las capitales de provincia, los municipios con más de 25.000 habitantes y los que determinen las comunidades autónomas cuando las circunstancias urbanísticas lo aconsejen.

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El Consejo de Ministros que se celebra hoy tiene previsto aprobar el proyecto de ley de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, con el que se pretende hacer frente al fuerte crecimiento en el precio de las viviendas registrado en los últimos años, y en el que, entre otras cosas, se establece la posibilidad de la expropiación en determinadas circunstancias. El ámbito de aplicación de la misma son las capitales de provincia, los municipios con más de 25.000 habitantes y los que determinen las comunidades autónomas cuando las circunstancias urbanísticas lo aconsejen.

Amparándose en el artículo 149 de la Constitución, por el que el Estado mantiene la competencia exclusiva en el establecimiento de las bases y la coordinación general de la actividad económica, en la nueva normativa se establecen unos plazos de edificación cuyo incumplimiento "Iegitima a la Administración para dar una respuesta, matizada por las circustancias, que puede llegar a la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad".En cuanto al régimen de valoraciones de las mismas, bajo el principio general de abaratar su coste y unificar la determinación del justiprecio, entre las modificaciones que introduce el proyecto de ley destaca la capacidad administrativa de fijar un valor inicial tanto para el suelo que haya sido declarado como no urbanizable como para las urbanizaciones que no estén todavía programadas. Se contempla también la aplicación al suelo urbanizable y al ya urbanizado de un valor "urbanístico" que dependerá del grado de desarrollo del proyecto en concreto, de forma que si sólo se ha adquirido el derecho a urbanizar, el justiprecio se valora por el valor inicial más un coste estimado de la urbanización, que se ha fijado en un 25%. Además, el derecho al aprovechamiento se valora con un criterio netamente urbanístico, que es el de la valoración catastral correspondiente, el tipo de edificación y el emplazamiento. En el suelo urbano se sigue el mismo criterio pero con las condiciones que marca la dificultad de aplicar valores iniciales a esta clase de suelo.

En el caso de que ya se haya adquirido el derecho a un determinado aprovechamiento urbanístico, si no se edifica en el plazo previsto, se establece una "reducción a la mitad de la valoración de dicho aprovechamiento a efectos expropiatorios".

Entre las razones políticas del mismo se esgrime el derecho constitucional de los ciudadanos a una vivienda digna y el mandato de regular la utilización del suelo "para impedir la especulación y asegurar la participación de la comunidad en la plusvalía que genere la acción urbanística de los entes públicos y la obligación de delimitar el contenido de la propiedad inmobiliaria para que cumpla la función social que le es propia".

En cuanto a las razones jurídicas que aconsejan la reforma destacan que la vigente ley del Suelo -preconstitucional- no es disponible en su totalidad ni por el Estado ni por las autonomías, entre los que se reparten una serie de competencias en el marco de la Constitución, por lo que el actual régimen de la ley del Suelo no ha sido alterado por ninguna Comunidad.

Entre los objetivos de la nueva ley figura la definición del estatuto básico del derecho de propiedad en suelo urbano y urbanizable, para lo que se mantienen los principios de la ley del Suelo vigente, "pero apurando sus consecuencias en orden al cumplimiento de los deberes legales que deben condicionar la adquisición de las facialtades urbanísticas sobre la base de que ningún propietario, por el hecho de serlo, tiene derecho a urbanizar o edificar: estas actitudes están condicionadas a una decisión pública, un instrumento de ordenación urbarástica, típicamente, el Plan Gerencial Municipal".

Propiedad privilegiada

El MOPU considera que la situación actual del propietario de suelo es "absolutamente privilegiada", por lo que con la normativa que tiene previsto aprobar hoy el Consejo de Ministros se intenta rectificar esta situación "aplicando al suelo urbano los principios que hoy rigen en el suelo urbanizable".

El nuevo proyecto de ley incluye también una serie de medidas como las que tratan de proporcionar, sin obligar a su cumplimiento, una cobertura legislativa a determinados instrumentos de actuación que ahora no la tienen, o es dudosa. Se prevé también la posibilidad de que los planes adscriban determinados sectores o zonas para la construcción de viviendas de protección oficial.

Por otro lado, se reserva los derechos de tanteo y retracto en las transmisiones de suelo en las áreas que establezcan los ayuntamientos, así como en las transnusiones de las viviendas de protección oficial.

Asimismo, se fomenta construcción de patrimonios municipales de suelo, mediante el empleo de la expropiación incluso sobre el suelo no urbanizable, "siempre que no esté especialmente protegido".

En el Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo son conscientes de las reacciones que esta ley va a provocar. El propio ministro, Javier Sáenz Cosculluela, reconocía hace tiempo, que el equipo jurídico encargado de elaborarla se enfrentaba a un tema difícil por su enraizairáento cultural y social y cuya labor era algo así como "enfrentarse con el Aranzadi". De ahí que consideren que haya que destacar, frente a interpretaciones apresuradas, que el proyecto de ley "no impone una determinada política urbanística", ya que será el planeamiento en cada caso el que la defina, respetando la configuración básica del derecho de propiedad.

El objetivo principal es incrementar la participación pública en las plusvalías urbanísticas, así como "dotar de mayor rigor la programación y reforzar los mecanismos de respuesta de la Administración frente a los incumplimientos motivados por la desidia y la retención especulativa".