No se trata solo de construir más pisos

La vivienda se ha convertido en la principal preocupación de la ciudadanía. Y frente a ello, hay una idea que se repite una y otra vez: ...

La vivienda se ha convertido en la principal preocupación de la ciudadanía. Y frente a ello, hay una idea que se repite una y otra vez: que el problema se resuelve construyendo más casas.

A primera vista, los números parecen darle la razón a esta idea. Entre 2021 y 2025, la población en España ha crecido en unos dos millones de personas y cada año se crean más de 200.000 hogares nuevos. Mientras tanto, la construcción de vivienda nueva avanza a un ritmo mucho más lento. La conclusión parece evidente: faltan viviendas, por tanto, hay que construir más.

Sin embargo, esta explicación, aunque suene lógica, no encaja con los datos. Los precios empezaron a subir hace una década, mientras que el fuerte aumento demográfico apenas lleva cuatro años. El desfase es demasiado grande como para atribuir la subida de precios al crecimiento de la población. El Banco de España analizó precisamente esta cuestión en su informe de 2023, comparando la evolución de la población y de los precios —tanto en compraventa como en alquiler— en municipios de más de 50.000 habitantes entre 2014 y 2022. A primera vista, los datos parecen confirmar la hipótesis demográfica. Pero al observar los detalles, el panorama cambia por completo.

Lo primero que llama la atención es la cantidad de municipios que pierden población y, aun así, ven cómo los precios suben. No son casos aislados, sino una parte importante del conjunto. Si hay menos gente, ¿cómo puede subir el precio de las casas? Los ejemplos abundan: municipios que pierden un 2% de sus habitantes y los precios se disparan más de un 100%; otros, con descensos de población y subidas de entre un 20% y un 60%. En cambio, en aquellos donde la población crece con fuerza, los precios aumentan igual o incluso menos que en los municipios donde apenas crece.

El caso del alquiler es todavía más llamativo. Los precios suben en absolutamente todos los municipios, incluso en los que pierden población. En los lugares donde más cae el número de habitantes, las rentas han aumentado entre un 18% y un 27%. Si la demanda baja, ¿por qué suben los precios?

Esto ocurre porque el encarecimiento de la vivienda no se explica principalmente por el aumento de la población. Si fuera así, veríamos una relación proporcional: donde crece la población, los precios subirían; y donde baja, tenderían a estabilizarse o incluso a caer. Pero eso no ocurre. Aunque existe cierta relación entre ambos factores, la mayor parte del aumento de precios se da incluso en los lugares donde la población apenas cambia o disminuye. La explicación, por tanto, hay que buscarla en otros elementos, más ligados a la inversión y la rentabilidad que a la demografía. El auge de la demanda no residencial parece explicar mejor lo que está pasando. Pisos turísticos, segundas residencias, compras de extranjeros no residentes o inversiones especulativas elevan los precios sin aumentar el número de vecinos. En ocasiones, incluso expulsan población local, provocando el efecto contrario: menos habitantes y viviendas más caras.

Todo esto ha ocurrido en un periodo de expansión cuantitativa, con dinero barato, tipos de interés muy bajos y un fuerte estímulo a los mercados financieros. Este contexto alimentó el mercado inmobiliario y reforzó la idea de que la vivienda seguiría revalorizándose, lo que impulsó los precios muy por encima de lo que justificaría la demanda residencial.

Buena parte de esa presión sobre los precios proviene de los inversores, no de las familias que buscan una vivienda donde vivir. El problema no es que los hogares compitan entre sí por las casas, sino que lo hagan contra quienes compran para invertir. Estos tienen más liquidez y capacidad de compra, pueden pagar más y dejan fuera a muchos hogares que buscan su primera vivienda. Así, las familias quedan excluidas no porque falten casas, sino porque no pueden competir con el capital inversor.

Si estos son los principales factores del encarecimiento de la vivienda, la solución no pasa por levantar más edificios, sino por cambiar las reglas del mercado: frenar la demanda especulativa y reforzar la destinada a vivienda habitual. Antes de seguir construyendo, es necesario regular en esa dirección, limitando los pisos turísticos, los alquileres de temporada y la acumulación de viviendas, entre otras medidas.

Ahora bien, esto no significa que en todos los lugares ocurra lo mismo. En los territorios donde la demanda de vivienda habitual ejerce fuerte presión sobre los precios, también conviene repensar cómo se construye. Si el mercado sigue dominado por inversores que buscan altas rentabilidades, serán ellos quienes acaparen el suelo y marquen las reglas del juego. Al final, el terreno acaba concentrado en manos de quienes más liquidez tienen, que elevan los precios para asegurar sus beneficios y reproducen el mismo problema que se pretendía resolver.

El gran reto es actuar sobre las causas principales del encarecimiento de la vivienda y frenar los usos especulativos y financieros que reducen la oferta y empujan los precios al alza. La prioridad no es levantar más ladrillo, sino entender qué fuerzas están detrás de esta escalada y afrontarlas de una vez por todas.