El desorbitado precio de la vivienda al borde de la inflexión

El precio de la vivienda sigue desbocado, y la gran pregunta es hasta cuándo seguirá escalando, teniendo en cuenta las actuales dinámicas del mercado. Según una visión pesimista, la espiral continuará todo el tiempo que persista el déficit habitacional, fruto de un desajuste entre el tamaño del parque de vivienda y las necesidades de los hogares que aspiran a tener un techo, incluidos los cientos de miles de jóvenes ...

El precio de la vivienda sigue desbocado, y la gran pregunta es hasta cuándo seguirá escalando, teniendo en cuenta las actuales dinámicas del mercado. Según una visión pesimista, la espiral continuará todo el tiempo que persista el déficit habitacional, fruto de un desajuste entre el tamaño del parque de vivienda y las necesidades de los hogares que aspiran a tener un techo, incluidos los cientos de miles de jóvenes que no pueden emanciparse.

Este déficit, que se estima cercano al medio millón de viviendas, persistirá al menos hasta finales de la década, incluso bajo el supuesto (temerario, según como se mire) de una recuperación sostenida de la actividad en la construcción. Lo que significa que el ciclo de encarecimiento de la vivienda no se agotaría antes de 2030.

Pero la vivienda no es como el pan, que sube cuasi instantáneamente cuando la harina escasea o el consumo se dispara, y viceversa. A diferencia de otros bienes, la vivienda es un activo que puede intercambiarse varias veces a lo largo de su larga vida útil. Sus precios, por tanto, no dependen solo de las condiciones actuales del mercado: también influyen las expectativas, es decir, la anticipación de los compradores en relación a los precios futuros. Así, la perspectiva de una fuerte plusvalía constituye un potente incentivo a la compra, incluso cuando la demanda solvente empieza a escasear, como ocurre ahora en algunos territorios.

Por tanto, el precio puede moderarse, incluso cuando persiste el déficit habitacional. Solo así se explica que en Francia, donde también existe una escasez de oferta residencial, el precio se haya reducido un 14% en términos reales desde los máximos alcanzados finales de 2022. En Alemania y Suecia, donde pervive también un déficit habitacional, la corrección ha sido todavía más pronunciada (del orden del 20%), por el mismo efecto de cambio de expectativas.

En España, algunas señales apuntan a un próximo punto de inflexión. La compra de una vivienda cuesta 7,7 veces la renta disponible anual de un hogar, en términos promedios, es decir, un año más de lo que costaba la misma operación antes de la pandemia. Según este indicador, estaríamos en valores próximos a los observados en los prolegómenos de la burbuja inmobiliaria —si bien, en esta ocasión, la dinámica procede del propio mercado, y no del crédito—.

El volumen de compraventa se ha desacelerado, particularmente en las zonas más tensionadas como Madrid, Barcelona y algunas regiones costeras. Es probable que el colectivo de hogares que acceden a la vivienda por primera vez sea cada vez más minoritario, habida cuenta del volumen ingente de ahorro necesario para adquirir una vivienda sin haber vendido previamente otra. Comprar en el centro de nuestras principales ciudades cuesta más que en Alemania o Italia, y un poco menos que en Francia, países todos ellos con una renta per capita más alta que por estos lares. Y el alquiler sigue una senda similar, a medida que los contratos de arrendamiento van venciendo.

El cambio de tendencia es, asimismo, perceptible en el segmento de vivienda nueva, que es el más caro, y también el más reactivo a la elevación de la oferta. Esta es precisamente la prioridad: acelerar la construcción, prioritariamente la asequible.

Las soluciones son sobradamente conocidas, y también los frenos, caso de la liberación de suelo construible, por ejemplo. Pero la tecnología avanza, y nuevos materiales de edificación se han ido desarrollando, facilitando la reducción de los plazos de ejecución de las obras y de los costes de producción. Falta adecuar la ingeniería de financiación de estas técnicas, a la vez innovadoras e intensivas en capital inicial por parte de los promotores. Todo ello allanaría el camino de una desinflación de las expectativas, y de un mayor equilibrio en el mercado de un bien tan esencial.

Raymond Torres es director de Coyuntura de Funcas. En X: @RaymondTorres_