La construcción de vivienda se acelera a máximos de siete años, pero se terminan menos casas que nunca

En España se construye poco, no queda apenas suelo urbanizable y el papeleo necesario para que las obras se pongan en marcha continúa siendo un freno insuperable. Estos tres mantras inundan la conversación inmobiliaria desde hace tiempo, y recurren a ellos tanto quienes están de un lado como del otro de la oferta y la demanda. ¿Son ciertos? En parte. Hay ...

En España se construye poco, no queda apenas suelo urbanizable y el papeleo necesario para que las obras se pongan en marcha continúa siendo un freno insuperable. Estos tres mantras inundan la conversación inmobiliaria desde hace tiempo, y recurren a ellos tanto quienes están de un lado como del otro de la oferta y la demanda. ¿Son ciertos? En parte. Hay más construcciones en marcha que hace unos años, aunque estas se terminan a un ritmo más lento; y se está movilizando más suelo que el año pasado para construir, pero la burocracia no se ha agilizado lo suficiente para que las obras arranquen antes. Las distintas partes involucradas en el sector comparten un mismo diagnóstico: a pesar de que la partitura ha variado ligeramente, la música, por el momento, sigue sonando igual.

Las estadísticas del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio evidencian las dos velocidades en las que se mueve actualmente la construcción. Mientras que en el primer trimestre de 2025 se empezaron a construir 31.179 viviendas libres, el volumen más elevado en este (y cualquier otro) periodo de los últimos siete años, solo se entregaron 18.642, el total más bajo en los primeros tres meses del año desde 2021. Con las casas protegidas, el comportamiento fue el mismo: 3.237 obtuvieron la calificación oficial, más que al inicio de 2024; pero únicamente 2.497 recibieron la definitiva, menos que el año anterior.

El ligero brillo de algunas de estas estadísticas palidece en comparación con los registros de 2024. El Presupuesto de Ejecución Material ―el indicador que refleja la inversión prevista en los proyectos de edificación― total de ese año fue de 6.426,95 millones de euros, un 17,8% superior al cómputo anterior, según el Boletín Anual del Observatorio. De toda esta partida, 4.881,57 millones (el 76%), fueron para visados de edificación residencial, incluyendo obra nueva, ampliaciones y reformas. Un volumen que representa un 18,3% más que el destinado en 2023.

Gracias a este pequeño remonte, el paisaje de muchas ciudades ha vuelto a llenarse de grúas. “No es un mal momento para ser arquitecto”, indica Sigfrido Herráez, decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM). “Ahora tenemos tanto trabajo como antes de la pandemia”, reconoce. En su opinión, el suelo edificable que no se está movilizando todavía es “por pura especulación”. “El precio sube a diario, y hay mucho propietario que no tiene incentivos para deshacerse de él ahora, porque piensa que en un futuro podrá sacar más. Creo que sería necesario que muchos se concienciaran de la situación por la que estamos pasando”, añade.

Pese a estos pequeños pasos, la crisis galopante en el acceso a la vivienda ha avivado la hoguera de las viejas y nuevas reivindicaciones ante un problema que se ha cronificado. Aunque los datos oficiales evidencian un esfuerzo por mejorar el ritmo de construcción tras el frenazo en seco que provocó la Gran Recesión de 2008 ―las 665.000 viviendas que se iniciaron en 2006 siguen marcando un hito inasumible actualmente―, la velocidad de edificación no está sincronizada con el aumento de la población que se ha producido en las últimas dos décadas. En cifras: el censo ha crecido en un millón y medio de personas desde la crisis financiera, y actualmente existe una demanda de más de 600.000 casas, según ha cuantificado el Banco de España, que se irá ampliando en 100.000 más cada año.

“La inseguridad jurídica está impidiendo que vayamos más rápido”, sostiene Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña), y parte activa en la construcción de vivienda pública. “Sabes cuándo empiezas una obra, pero no cuándo la vas a acabar”, concede por teléfono. “Cuesta más conseguir una licencia que levantar el edificio”, se suma Pedro Fernández Alén, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), la patronal sectorial. Ambos consideran que la falta de mano de obra cualificada en el sector es otro de los retales deshilachados de la madeja.

Vuelta a empezar

Tanto Vilajoana como Fernández Alén consideran la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015 un freno, puesto que esta norma determina que si un plan urbanístico se aprueba prescindiendo del procedimiento esencial (por ejemplo, sin evaluación ambiental o sin información pública), este se considera nulo de pleno derecho. Esto es, si falta algún estudio o documento pertinente, se paraliza el procedimiento y, además, se devuelve al inicio.

“Para que un suelo pase a ser edificable es necesario presentar toda esta información complementaria, como lo son algunos informes sectoriales. Cualquier deficiencia en ellos es motivo de parálisis total, puesto que no te permiten subsanarlos y seguir adelante. Si a esto le añadimos que la Administración puede tardar meses o incluso años en entregar estos estudios de parte, hace que los suelos tarden una barbaridad en que sean aptos para construir”, lamenta Vilajoana. “Para que la gente se haga una idea del impacto que tiene la burocracia: la media para convertir un suelo en edificable es de 16 años”, denuncia.

La voluntad de reformar la normativa se ha escenificado en diferentes momentos a lo largo de los últimos años, todos ellos con resultado infructuoso. El último lo protagonizó el Gobierno a comienzos de 2024, que acabó por retirarlo en el último momento tras no conseguir los apoyos suficientes ni en el seno de la coalición, ni con el resto de partidos. “El Gobierno se ha encargado de hacer un relato en el que los malos son fondos especuladores, cuando los grandes tenedores son apenas el 4,3% del total de la propiedad”, señala el economista Gonzalo Bernardos. “Todo lo que estamos viendo en política sobre vivienda es aritmética parlamentaria. Aunque todos están de acuerdo en reformar esa ley, nadie quiere darle esa victoria al adversario”, añade.

Desde el Ministerio de Vivienda recalcan que en los últimos años, gracias a los fondos europeos Next Generation, “se ha reactivado la construcción” en España, aunque “hace falta poner una marcha más”. “Pese a que se ha alcanzado un ritmo de crucero de más de 100.000 viviendas anuales, el crecimiento demográfico fruto de la buena situación de la economía y las nuevas formas de vida hacen que necesitemos un empuje más”, señala una portavoz ministerial. Este impulso vendría, según indica, con el próximo Plan Estatal de Vivienda, que destinará un 40% de los 7.000 millones totales al impulso de nueva vivienda asequible. “Tan importante es construir más como construir bien; es decir, construir vivienda asequible que garantice el acceso a la vivienda a la mayoría social”, añade.