La “tormenta perfecta” de la vivienda obliga a construir más y facilitar los préstamos
Un estudio de la escuela de negocios Esade alerta de que la incapacidad de los jóvenes para afrontar la compra de una casa aumenta la desigualdad entre generaciones
El de la vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas con los que debe lidiar la economía española. El Informe Económico y Financiero de Esade, publicado este jueves, se detiene en profundidad en analizar tanto las causas como las posibles soluciones al galimatías inmobiliario a partir de cuatro artículos monográficos. En resumen, todos ellos apuntan que una regulación bancaria que mejore el acceso al crédito, junto con el incremento del catálogo de nueva vivienda, se antojan como una de las combinaciones más fiables para remediar un desequilibrio al que seguirán contribuyendo tanto el envejecimiento poblacional como el auge del turismo.
En su artículo, Joan Monrás, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra (UPF), califica de “tormenta perfecta” al cúmulo de circunstancias que han redimensionado al alza las dificultades en el acceso a la vivienda. El autor incluye en este cóctel el factor demográfico ―entendido a partir del aumento sostenido de la esperanza de vida―; las regulaciones financieras establecidas tras la crisis de 2008; el incremento del turismo ―todas las personas que visitan España requieren de un lugar en el que quedarse, lo que ha motivado el incremento del alquiler vacacional frente al residencial―; y la subida de tipos que siguió a la pandemia para combatir la inflación.
“Algunas de las fuerzas que han desencadenado la tormenta perfecta es muy posible que no desaparezcan”, señala en el texto, aunque advierte de que la bajada continuada de tipos que están llevando los bancos centrales “puede ayudar, al menos en parte, a reequilibrar el mercado del alquiler y el de compraventa”. Sin embargo, Monrás concluye que “el resultado final dependerá de la intensidad de estas fuerzas varias”.
Por su parte, José María Raya, catedrático del Tecnocampus (UPF), profundiza en la idea de que el desajuste dentro del mercado del alquiler “se ha traducido en incrementos sostenidos de los precios desde 2015″, y que a ello también ha contribuido, por un lado, el hecho de que “la oferta de nuevas viviendas sigue siendo débil por diversos factores”, entre los que destacan “la escasez de suelo finalista, la falta de mano de obra, el aumento de los costes de construcción (un 30% por encima de los niveles de 2019), los cambios regulatorios y la baja productividad del sector de la construcción”.
Raya comenta que “la inseguridad jurídica que denuncian los propietarios” es también “un freno importante al alquiler de viviendas en el mercado de largo plazo”. “El propietario se siente desprotegido ante un riesgo de impago, procedimientos de desahucios largos y, en caso de los colectivos vulnerables, inexistentes ante la ausencia de alternativa habitacional de las Administraciones públicas”, detalla.
En un artículo conjunto, Cristina Barceló y Laura Crespo, del Banco de España, abordan la evolución que ha experimentado el peso de la vivienda en el patrimonio de los hogares. “Desde 2011, se observa una caída continuada en la tasa de propiedad de la vivienda, la cual se ha reducido en 11 puntos porcentuales, hasta llegar al 72% en 2022″, señalan las autoras.
“En los últimos años, los mayores precios de la vivienda, tanto de compra como de alquiler, han limitado también la capacidad de ahorro de los hogares y condicionado su proceso de acumulación de riqueza a lo largo del ciclo vital”, añaden. Por ello, alertan de que la acumulación de riqueza neta por parte de los hogares jóvenes “ha sido menor que la alcanzada por anteriores cohortes a las mismas edades, lo cual implica un aumento en la desigualdad entre generaciones”.
Más camas
Frente al envejecimiento poblacional y, por consiguiente, al incremento del tamaño del colectivo de mayores, Jordi Fabregat, miembro de la Junta del Club de Real Estate de Esade Alumni, plantea alternativas dentro del sector residencial, como el incremento del número de camas tanto en residencias ―”la tasa de provisión de camas para residencias es de alrededor de un 6,7%, muy lejos de la media europea que se sitúa en el 18%“, destaca― o la creación de “entornos residenciales adaptados que proporcionan servicios personalizados, fomentando la independencia y participación activa de las personas mayores en su entorno comunitario”.
Fabregat hace hincapié en que se calcula que “dada la evolución demográfica en España y el aumento de la esperanza de vida, se puede llegar a necesitar unas 190.000 camas adicionales hasta 2030″.