El alquiler de vivienda es más caro que la hipoteca en el 94% de los municipios más poblados
Solo en cuatro de los 64 territorios con más de 100.000 habitantes la cuota hipotecaria es mayor que la renta de un piso
En el 94% de los municipios más poblados de España, alquilar una vivienda es más caro que afrontar la cuota hipotecaria. Esta tendencia refleja un tensionamiento del mercado inmobiliario que, combinado con la escasez crónica de oferta, está convirtiendo los alquileres en una opción cada vez más inaccesible. El fenómeno, que afecta especialmente a las grandes ciudades, está desdibujando las líneas entre la compra y el alquiler como alternativa viable para quienes buscan una casa, según un análisis publicado este martes por la sociedad de tasación UVE Valoraciones que compara los precios entre ambos en los territorios con más de 100.000 habitantes.
De acuerdo con el informe, a cierre de 2024 el mercado inmobiliario español consolidó una brecha que desde hace años se hace más grande. En consecuencia, solo cuatro municipios presentaron cuotas hipotecarias superiores a los precios del alquiler ―San Sebastián, Marbella, Cádiz y Palma de Mallorca―, en comparación con los nueve registrados en diciembre de 2023.
El ejercicio se llevó a cabo utilizando información de Idealista sobre los precios de venta y alquiler publicados en diciembre de 2024 para los 64 municipios españoles con más de 100.000 habitantes. A partir de estos datos, se calculó la cuota hipotecaria estimada para un préstamo que cubre el 80% del precio de la vivienda, con un plazo de 24,67 años y un tipo de interés del 3,2%, que corresponde al último valor publicado por la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Luego, se comparó esta tasa hipotecaria estimada con el precio del alquiler ofrecido por el portal inmobiliario en el mismo periodo. Ambos datos, expresados en euros por metro cuadrado, permiten obtener una diferencia porcentual por municipio.
A partir de este análisis, se observa que Barcelona es el municipio más caro, pese a tener los precios de alquiler limitados debido a que la Generalitat ha declarado zonas tensionadas. Los precios repuntaron un 14% el año pasado, mientras que los precios de venta lo hicieron un 13%. En consecuencia, un inquilino pagó de media 23,40 euros por metro cuadrado, mientras que la hipoteca se situó en los 18,31 euros. El informe insiste en que estas cifras “contradicen el anuncio de que las medidas de limitación de los alquileres habían parado su crecimiento”.
En Madrid los alquileres han subido más de un 15% en 2024, estableciendo nuevos récords en muchas zonas de la ciudad. Las cuotas hipotecarias se incrementaron un 20%, pero en cifras absolutas las rentas siguen superando los precios de venta: son 20,70 euros el metro cuadrado contra 19,29 euros. La misma dinámica se observa en Valencia, Sevilla, Zaragoza y Málaga, donde, según el informe y destaca el presidente de UVE Valoraciones, Germán Pérez Barrio, la bajada de tipos de interés ha mantenido las cuotas estables respecto a 2023.
Aunque en la mayoría de los municipios las tarifas hipotecarias son más asequibles, el acceso a la compra sigue siendo complicado debido a la alta tasa de ahorro que se requiere. Los requisitos de entrada incluyen disponer del 28% al 32% del precio total de la vivienda para cubrir la entrada, impuestos y gastos asociados, siendo el principal obstáculo para los compradores primerizos. Esta situación afecta especialmente a los jóvenes, quienes se enfrentan a un mercado cada vez más excluyente.
Municipios con hipotecas más caras
En ciudades costeras como Palma de Mallorca, los alquileres subieron casi un 12%, mientras que los precios de venta aumentaron un 15%. Esta tendencia hizo que los costes de alquiler y compra se igualaran con un coste medio en torno a los 17,30 euros el metro cuadrado, resaltando la falta de opciones asequibles tanto para arrendatarios como para compradores.
En San Sebastián las cuotas hipotecarias han estado tradicionalmente por encima de los alquileres, aunque 2024 trajo una leve reducción debido a la bajada de los tipos de interés. Pese a ello, el precio medio a pagar a un banco se situó en diciembre del año pasado en los 22,13 euros por metro cuadrado. El alquiler fue un poco más barato, con un precio medio de 18 euros.
Barrio insiste en que el problema estructural es la falta de oferta. Tras 17 años de construcción insuficiente, España necesitaría edificar al menos 350.000 viviendas anuales durante cinco años consecutivos para estabilizar los precios. Este objetivo, aunque ambicioso, parece lejano debido a las dificultades para aumentar el suelo disponible, la capacidad de las constructoras y la financiación necesaria.