La revisión máxima del alquiler será del 2,28% en febrero: ¿cómo funciona el nuevo índice y a quién afecta?

En febrero de este año, los contratos de alquiler que deban revisarse podrían aumentar hasta un 2,28%, según el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) publicado este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El indicador utilizado para la actualización de precios corresponde a la variación interanual del IPC consolidado de diciembre del año pasado y se publicará cada mes. El desfase ocurre porque los datos de inflación se publican con algunas semanas de retraso.

El tope no aplica para todos los contratos de alquiler, sino que depende de la fecha en la que se firmó. Aquellos que se produjeron antes del 26 de mayo de 2023, cuando la Ley de Vivienda entró en vigor, seguirán utilizando como referencia para calcular la actualización anual el Índice de Precios al Consumo o del Índice de Garantía de Competitividad (que está limitado al 2%), según lo hayan acordado ambas partes, o pueden acordar adaptar el contrato y tomar como referencia el IRAV. En cualquier caso, todos los contratos firmados con posterioridad a mayo de 2023 estarán sujetos al nuevo parámetro.

Mientras que el IPC refleja la evolución de los precios de bienes y servicios en general, el IRAV ha sido diseñado específicamente para medir la evolución del mercado de alquileres, evitando en teoría niveles desmesurados. Su objetivo es estabilizar los precios y ofrecer una mayor previsibilidad tanto a propietarios como a inquilinos. En la actualidad, con una inflación moderada, el resultado es similar, pero en los años de crisis inflacionaria, cuando se registraron tasas del 10%, el impacto fue un verdadero quebradero de cabeza y obligó al Gobierno a establecer un tope en las revalorizaciones de los alquileres del 2% para 2022 y 2023.

El IRAV combina tres referencias: el Índice de Precios de Consumo, la inflación subyacente ―que excluye alimentos frescos y energía por ser los más volátiles― y un tercer valor ajustado que considera la evolución de los dos anteriores, el crecimiento a largo plazo que se espera de estos (2%) y un coeficiente moderador, establecido de manera conjunta por los ministerios responsables de Vivienda y Economía, con el fin de reflejar las circunstancias particulares del mercado del alquiler.

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha desarrollado una calculadora virtual, disponible en su página web, para que propietarios e inquilinos conozcan cuál es el precio máximo al que puede actualizarse la renta. La aplicación diferencia por tipo de contrato. De esta forma, para un alquiler de 800 euros cuyo contrato sea anterior a la fecha establecida por la norma, correspondería una renta máxima de hasta 822,40 euros (si se actualiza con el IPC), mientras que para aquellos sujetos a la fórmula del INE sería de 817,60 euros. Las actualizaciones son anuales, así que los contratos que comenzaron en marzo de 2024 tendrán su primera revisión con el IRAV en marzo de 2025.

El índice no tiene impacto en los contratos de arrendamiento de locales comerciales, oficinas, habitaciones, garajes o trasteros. Su ámbito de aplicación se restringe a las viviendas habituales, en línea con los objetivos de la Ley de Vivienda. Tampoco influye en el precio acordado inicialmente en el contrato. Este sigue siendo determinado de manera libre, a menos que la propiedad se ubique en una zona de alquiler tensionada.

La normativa indica que la cláusula de actualización debe estar incluida en el contrato; de lo contrario, el arrendador no tiene derecho a exigirla. Es responsabilidad del propietario solicitar esta revisión anual, siguiendo los límites legales y tomando como base la fecha en que se firmó el contrato. Si el arrendador se retrasa en la solicitud, la actualización del precio sigue siendo válida, pero no podrá reclamar el pago retroactivo de los meses anteriores.