Créditos más baratos a golpe de ley

El titular de una hipoteca de 120.000 euros que quiera cancelarla anticipadamente desembolsa 1.200 euros por comisión. A partir del próximo año, sólo tendrá que pagar 600 euros. Éste será uno de los principales efectos para los consumidores de la nueva ley hipotecaria, que entrará en vigor en 2007. La norma prevé una rebaja de gastos asociados con los préstamos para que cambiar de tipo de hipoteca y de banco cueste menos.

El mercado hipotecario español está entre los más eficientes y competitivos de la Unión Europea, según el Gobierno, pero las piezas básicas de su regulación se promulg...

El titular de una hipoteca de 120.000 euros que quiera cancelarla anticipadamente desembolsa 1.200 euros por comisión. A partir del próximo año, sólo tendrá que pagar 600 euros. Éste será uno de los principales efectos para los consumidores de la nueva ley hipotecaria, que entrará en vigor en 2007. La norma prevé una rebaja de gastos asociados con los préstamos para que cambiar de tipo de hipoteca y de banco cueste menos.

El mercado hipotecario español está entre los más eficientes y competitivos de la Unión Europea, según el Gobierno, pero las piezas básicas de su regulación se promulgaron en 1981 y 1994 en un contexto distinto al actual. El precio de la vivienda se ha disparado, un 150% acumulado desde 1998, y el importe medio de la hipoteca.

Las rebajas en los costes notariales y registrables en la cancelación, cambio o subrogación serán del 40% para una hipoteca de 120.000 euros

En las hipotecas inversas la titularidad de la casa será del cliente, y cuando muera, los herederos no responderán de la deuda

El Gobierno considera que es necesario dotar al mercado de instrumentos para rebajar comisiones y ampliar la elección de las familias

El Ejecutivo considera que es necesario dotar este mercado de instrumentos para ampliar las posibilidades de elección de las entidades y de familias. Para ello acaba de someter a consulta pública una ley hipotecaria que prevé tener lista para el primer trimestre del próximo año.

Además, la reforma se acomete en un contexto de subida de tipos de interés y con el nivel de deudas de los hogares más alto de la historia por el boom inmobiliario.

La comisión máxima que cobren bancos y cajas por la cancelación anticipada total (la amortización parcial no se ve afectada) de un préstamo a tipo variable se rebaja del 1% al 0,5%, para igualarla a la que se cobra por subrogación en la actualidad. En los préstamos de tipo fijo (donde las comisiones son libres), el porcentaje del 0,5% sólo podrá aumentarse (hasta el máximo pactado en el contrato) en el caso de que los tipos de interés en el momento de la cancelación estén por encima del que se contrató la hipoteca.

La subrogación y la cancelación son las dos alternativas a tomar por el endeudado cliente que quiera llevarse la hipoteca a otro banco o caja que le ofrezca mejores condiciones. El objetivo del Gobierno es que las comisiones no sean un freno, sino un incentivo para cambiar de entidad. Las reducciones sólo afectarán a los préstamos que se firmen desde la entrada en vigor de la ley. La nueva normativa no beneficiará de forma inmediata a quienes compren una vivienda, ya que no afectará a los gastos de constitución de la hipoteca, que pueden llegar a suponer el 10% del precio final de venta.

Los que si se beneficiarán serán los costes notariales y registrales en la cancelación, modificación y subrogación. El Gobierno calcula rebajas cercanas al 40% en el caso de una hipoteca de 120.000 euros.

Los honorarios de los notarios, cuyo coste se fija en función de un porcentaje por cada 1.000 euros del valor del bien sujeto a la operación, se calcularán por otro sistema con cuantías fijas en función del valor del bien objeto de negocio (con un mínimo de 90 euros), con lo que, según el Ejecutivo, se reducirá la factura.

En el caso de los costes relacionados con la inscripción en el registro de cualquier modificación, cancelación o subrogación de una hipoteca, el titular sólo tendrá que pagar el 10% de los honorarios del registrador (ahora se paga el 15%).

Los gastos en el registro de la propiedad para hipotecas de menos de 250.000 euros se reducirán en unos 20 euros, mientras los gastos de aranceles notariales, también para hipotecas menores de 250.000 euros, el ahorro es de unos 100 euros, según cálculos del sector.

Hipoteca inversa

Se regulará por primera vez la llamada hipoteca inversa, un producto que algunas entidades financieras comercializan y que parece prometedor, ya que se estima que las personas mayores de 65 años superarán el 30% de la población en 2050.

Quienes en estas condiciones decidan pedir una hipoteca sobre su vivienda recibirán una renta mensual o anual por un periodo determinado, o bien podrán percibir esa renta de una sola vez, según el borrador de la futura ley, que establece unas garantías de protección al consumidor que solicite uno de estos préstamos, con el objetivo de complementar su pensión, pagar a un cuidador, reformar la casa, hacer frente a gastos médicos, abrir un negocio o cualquier otra necesidad.

Se trata de un préstamo garantizado mediante una hipoteca sobre la vivienda habitual de una persona dependiente o mayor de 65 años (el 87% de los mayores reside en una vivienda propia y el 81% está libre de deudas). Las modalidades de esta hipoteca son múltiples, y dependen del acuerdo entre la entidad bancaria y el cliente. El usuario puede pedir el préstamo por el porcentaje del valor de tasación de la vivienda que quiera (del 20% al 100%) y recibirá el dinero cada mes, al año o de una sola vez.

Los cobros están exentos de tributación, como cualquier otro préstamo, según la Dirección General del Tesoro. Aunque se agote la renta que aporta la entidad financiera al propietario, el titular de la hipoteca inversa podrá seguir en su casa hasta que fallezca y se irán acumulando los intereses, según lo que pacten la entidad y el usuario. La titularidad de la casa siempre será del cliente. Cuando muera, los herederos podrán vender la casa y devolver lo entregado por el banco (más intereses) o pagar la deuda y recuperar el piso. Pero los herederos de la vivienda no tendrán que responder con su patrimonio personal de la deuda.

Este punto es importante en el caso de que el titular del piso prolongue su vida y al final el valor de la deuda supere lo hipotecado. Si el heredero quiere recuperar la vivienda, tendrá que pagar esos intereses de más; si prefiere perderla, no tendrá que dar cuenta personal de las deudas.

Además, los trámites de constitución, subrogación, modificación y cancelación de estas hipotecas tendrán beneficios fiscales y arancelarios (notario y registro), y se exime de pagar el impuesto de actos jurídicos documentados. En caso de que se cancele la deuda de forma anticipada, la penalización será la de cualquier hipoteca (un 0,5% del capital pendiente); si la deuda se cancela por fallecimiento del titular, nada.

El Ministerio de Economía tendrá que elaborar una orden para regular la información que el banco o caja tiene que dar al cliente; no sólo cuando va a firmar la hipoteca. El Gobierno pretende que el consumidor disponga de la mayor cantidad de información posible y personalizada antes de incurrir en ningún gasto para poder comparar las ofertas del mercado y elegir en libertad.

Reforzar la vigilancia sobre las entidades tasadoras (su supervisión depende del Banco de España) es otro de los objetivo de la ley. El Gobierno quiere fomentar su independencia. A tal fin, las tasadoras tendrán que elaborar un reglamento interno que evite los conflictos de interés. En el caso de que las entidades de crédito cuenten con servicios propios de tasación o los encarguen a una sociedad del mismo grupo, crearán una comisión técnica de supervisión. De no hacerlo se enfrentan a sanciones graves de hasta 300.000 euros.