Vivienda y territorio: interactivo fracaso
Que la vivienda y el territorio sean noticia no es precisamente una buena noticia. Créame el lector si le digo que aceptaría de muy buen grado el silencio pero este mundo traidor de la cosa inmobiliaria no da tregua . En el mes de febrero (EL PAÍS 4- 02-05) ya nos avanzaban que no nos hiciéramos ilusiones: un nuevo record a nivel estatal (se iniciaron en el 2004 la friolera de 675.000 nuevas viviendas) que dejaba muy lejos el dato del 1995 (302.000). En consonancia con ese crecimiento cuasi exponencial, las hipotecas formalizadas en el 2004 superaron el millón y medio (casi 600.000 millones de...
Que la vivienda y el territorio sean noticia no es precisamente una buena noticia. Créame el lector si le digo que aceptaría de muy buen grado el silencio pero este mundo traidor de la cosa inmobiliaria no da tregua . En el mes de febrero (EL PAÍS 4- 02-05) ya nos avanzaban que no nos hiciéramos ilusiones: un nuevo record a nivel estatal (se iniciaron en el 2004 la friolera de 675.000 nuevas viviendas) que dejaba muy lejos el dato del 1995 (302.000). En consonancia con ese crecimiento cuasi exponencial, las hipotecas formalizadas en el 2004 superaron el millón y medio (casi 600.000 millones de saldo de crédito hipotecario gestionado) y los precios se mantuvieron firmes al alza (un 17%, en el conjunto de España, un 18,5% en la Comunidad Valenciana y un 24% en la ciudad de Valencia). La vivienda supone ya el 33% del conjunto del sector de la construcción y éste ha pasado de representar el 14% al 18% del PIB en los últimos 10 años. Datos todos del informe anual de SEOPAN, salvo los incrementos de precios en el 2004 (EL PAÍS 4 - 03-05).
Con este allegro con fuoco que se prolonga ya sin solución de continuidad desde 1998 no es de extrañar que según RICS (¿será casualidad el nombre?), organización mundial de expertos inmobiliarios, España ha marcado en el 2004 un récord mundial en la subida del precio (EL PAÍS 4- 03-05). Dudoso honor pero honor al fin y al cabo.
Estos y otros datos parecidos tienen siempre respuestas diversas según los intereses en juego y/o la cordura de los analistas. Así, en el informe citado de SEOPAN, su presidente tranquilizaba sobre la temida burbuja argumentando que las familias con ahorro inmobiliario han aumentado su riqueza en más de 3.000 millones en los últimos diez años y sólo se han endeudado 450 millones. Pero la propia RICS reconocía que "cada año de rápido ascenso hace más probable una corrección brusca en el futuro" y lo cierto es que la "tijera" entre los precios de las viviendas y otras variables macroeconómicas (los salarios, la renta familiar disponible, la tasa de inflación etc..) no hacen más que aumentar con el consabido riesgo de "aterrizaje" más o menos brusco. Más alarmistas (como viene siendo habitual) se muestra el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, que se descuelgan con la obviedad de que se está construyendo más del doble de lo necesario, ignorando que, a los tipos de interés vigentes, con la generosa y regresiva desgravación fiscal y con la rentabilidad que obtiene otros activos financieros alternativos, la demanda de inversión ("no necesaria") continuará dirigiéndose al sector inmobiliario mientras dure la alegría. Y la marcada especialización turística hace casi imposible separar la demanda "de ocio" de la "de inversión". Según el honorable organismo, el crecimiento vegetativo de la población sólo exigiría 100.000 viviendas anuales (sic). Pero claro, ya hace lustros que la necesidad y la demanda de vivienda son conceptos distintos . Los hay (y muchos) que necesitan y no pueden y hay, por el contrario, una fuerte demanda de ocio y de inversión "no necesaria".
Y del radicalismo al moderado optimismo del informe de la Caixa Catalunya sobre el mercado inmobiliario en España. Según la citada fuente, el aumento de oferta acabará por absorber la demanda y hacia el 2011 ésta se estabilizará, construyéndose en torno a las 400.000 viviendas anuales siempre que (ironías de la historia) los inmigrantes se porten como es debido y representen cerca del 25% de la demanda de nueva vivienda. O sea, que la burbuja no estallará y todos seremos más felices.
Yo, entre tanto experto y augur, me siento anonadado. Observo sin pestañear cómo sigue produciéndose una masiva transferencia de renta de los (a veces) sufridos adquirientes a los detentadores del poder inmobiliario gracias a las rentas de monopolio que operan en el sector, muy lejano a prácticas de competencia. Observo cómo grupos sociales amplios (población joven sobre todo) se las ven canutas en el tan cacareado "acceso a una vivienda digna" mientras que otros "desanimados" ni se lo plantean. Observo el fariseísmo de reclamar "suelo público barato" para hacer VPO sin mentar las tasas de beneficio del sector ni la estructura de propiedad existente en el mercado del suelo (¡pobrecillas urbanizadoras y demás empresas intermediarias!). Observo cómo se descapitalizan por miríadas empresas industriales a la búsqueda del beneficio fácil. Observo las grandes proclamas que no son cortapisa ni valladar para la participación en el festín de un estamento político que ha sucumbido a una cultura dominante y generalizada: ordeñar la vaca (territorio) hasta la extenuación.
Y, qué quieren Vds, la melancolía me acecha. Recuerdo aquel graffiti de la antigua Facultad de Ciencias: "Aquí no aprueba ni Dios. Jesucristo: 4,5". Y no puedo evitar el remedo: ¡Esto no lo arregla ni Dios! Y en mi ciudad, lo mismo pero casi peor: de 577,95 euros por metro cuadrado de precio medio en 1995 a 1.606,11 en el 2004, con un incremento en el último año del 24%, superior a la media valenciana. La inflación ha pasado del índice 100 en 1995 al índice 136,3 en el 2004 y los precios de la vivienda en Valencia de 100 en 1995 a 277,89. Y es que a tasas del 15% acumulativo anual, en 5 años, a duplicarse tocan.
Si por lo menos me cupiera el consuelo de que las viviendas están colgadas en las nubes... Pero no, las dichosas viviendas necesitan suelo y esta fiebre del oro en la que estamos embarcados nos va a dejar irremediable e irreversiblemente una "simpática" herencia a añadir a la hipoteca del banco que dejemos a medio pagar. Vamos a legar un territorio con un nivel de degradación muy considerable. Unas costas esquilmadas, unos paisajes reducidos a enclaves singulares, unos recursos naturales mermados. ¿Pesimismo? Quizá. Quizá no sepa leer yo adecuadamente las noticias: Los proyectos urbanísticos planteados al amparo de la LRAU ocupan 120 millones de metros cuadrados. En el último decenio la edificación ha consumido tanto terreno como en toda la historia (sigue extenso y minucioso reportaje de aconsejable lectura) (EL PAÍS 6-03-2005). El PP autoriza que se urbanicen 1,2 millones de metros en una zona protegida de Fontanars (EL PAÍS 7-03-05). O quizá mi no deseada vocación de pepito grillo me ha afectado la visión y lo que ven mis ojos cuando viajo por Marina d'Or, Guardamar, Cullera y tantos otros enclaves no son barbaries urbanísticas sino molinos de viento como se hartó de proclamar D. Quijote ante la incrédula y compasiva mirada de Sancho.
¡Tant de bó m'equivocara!. Necesito como agua de mayo que alguien me saque de mi error, me convenza de que todo esto son quimeras mías, de que no hay nada de la dichosa irreversibilidad de los errores que conllevan cemento. Que nuestro país puede recuperar -al menos en parte- sus paisajes. Que es posible un uso más racional de nuestros recursos. Que en nuestras ciudades el interés común todavía tiene cabida. Que tenemos futuro. Que no tengamos que preguntarnos -por otros motivos- lo que se preguntaba Maria del Mar Bonet cuando uno era treinta y tantos años más joven "¿Que volen aquesta gent que truca de matinada?". Si no es mucha molestia, convénzanme de mis errores o, en caso contrario, dejen de hipotecar nuestro futuro.
Josep Sorribes es profesor de Economía Regional y Urbana de la Universidad de Valencia.