Apartamentos de lujo, edificios vacíos y una población en declive: ¿es posible revivir la capital de Costa Rica?

El concepto de “centro histórico” no existía en San José, la capital de Costa Rica, hasta hace 12 años. En 2013, para conmemorar el bicentenario de la declaratoria de ciudad de aquella villa fundada en el siglo XVIII, se erigió un pequeño monumento en la Calle 2, donde se había alzado la ermita que dio origen...

El concepto de “centro histórico” no existía en San José, la capital de Costa Rica, hasta hace 12 años. En 2013, para conmemorar el bicentenario de la declaratoria de ciudad de aquella villa fundada en el siglo XVIII, se erigió un pequeño monumento en la Calle 2, donde se había alzado la ermita que dio origen al asentamiento. En los alrededores de ese monumento, cientos de transeúntes se mueven apresurados todos los días, pero la población local es prácticamente inexistente. Al volver la mirada hacia arriba, se aprecia cómo la mayoría de los edificios están desocupados y solo unos pocos utilizan su primera planta, casi siempre alquilada a algún local de comida rápida o tienda de ropa.

Al caminar por la Avenida 1, contigua a la calle del monumento, los edificios vacíos aparecen uno tras otro. En uno de estos, el edificio María Cecilia, trabaja como portero Moisés, un expolicía de 60 años. “¿Quién va a querer vivir acá? De noche no hay nadie, solo asaltos e inseguridad”, señala indignado, y dice que, de las seis plantas del edificio, solo se alquilan unas pocas habitaciones como Airbnb y un salón a una escuela de idiomas.

En los últimos 60 años, los cuatro distritos que conforman el centro de San José perdieron cerca de la mitad de su población. Estos distritos tenía unos 100.000 habitantes en 1963 y, según el último censo de 2022, ahora residen ahí unas 63.000 personas. Quienes antes vivían en el casco central migraron en su mayoría a las periferias de la ciudad y, actualmente, los apartamentos de lujo —inaccesibles para la mayoría— acaparan la oferta de vivienda en la capital. Pero es justamente en los inmuebles abandonados del centro histórico donde algunos ven un posible camino hacia la repoblación.

El pasado septiembre, el Concejo Municipal de San José aprobó el Reglamento de Vivienda Municipal, el cual da la potestad al gobierno local de adquirir inmuebles vacíos para transformarlos en vivienda social. Aunque el alcalde Diego Miranda —en el poder desde mayo de 2024— había comentado a inicios de su Administración sobre la posibilidad de dar uso a estos edificios, el reglamento finalmente fue impulsado por la oposición, aunque con los votos a favor del partido de Miranda, Juntos San José.

Brandon Guadamuz, regidor del partido Frente Amplio y principal impulsor del reglamento, explica que este permitirá al gobierno local “desarrollar proyectos habitacionales y ofrecerlos a las familias con necesidad de vivienda” por medio de usufructos que irían de 20 a 99 años. “Es la primera vez en la historia que se impulsa esto en Costa Rica”, afirma el regidor, sentado en un parque capitalino.

En el casco central de San José, el 36% de las edificaciones están subutilizadas, de acuerdo con una investigación de la Escuela de Arquitectura y Urbanismo del Instituto Tecnológico de Costa Rica (ITCR). El estudio apunta que muchos de estos inmuebles están en buenas condiciones y que un “modelo de financiamiento asequible” es un camino posible para repoblar.

A pesar de que el Reglamento de Vivienda Municipal permite que la Municipalidad cree vivienda social, como recomienda el estudio del ITCR, el alcalde asegura que el gobierno local “no tiene los recursos” para adquirir y restaurar los inmuebles: “Nosotros no estamos en contra del reglamento, pero el asunto es que la oposición lo ha promovido como si ya el gobierno local pudiera construir vivienda, y no es tan fácil”, matiza Miranda desde su despacho en la capital.

El nuevo lujo capitalino

Tomás Martínez, investigador y coautor del estudio del ITCR sobre los edificios vacíos, señala que la capital pasó de ser “una ciudad densa” en los años sesenta al sitio despoblado que es hoy debido a “la influencia del urbanismo norteamericano”. Según el arquitecto, este modelo se caracteriza por “un centro vacío y una periferia desarrollada”, haciendo del automóvil un bien casi indispensable. “Aquí este modelo tuvo mucho éxito y eso desocupó la ciudad, pero el golpe de gracia fue la pandemia con la expansión del teletrabajo”, explica por videollamada.

Para el regidor Guadamuz, la vivienda social podría iniciar un nuevo capítulo en San José tras el “rotundo fracaso” del plan de repoblación del anterior alcalde, Johnny Araya, que gobernó la capital por más de 30 años casi ininterrumpidos. Por medio de un paquete de beneficios —como la reducción de impuestos y permisos para construir a mayor altura—, el exalcalde estimuló el desarrollo de torres de apartamentos de lujo, y en años recientes estos han proliferado en distintos puntos de la ciudad. “El apartamento más barato empieza en 150.000 dólares, por un espacio de 35 a 40 metros cuadrados. Son inaccesibles para la mayoría de ciudadanos y además muchos se están utilizando para Airbnb”, cuestiona el regidor.

El alcalde Miranda también es muy crítico de los beneficios que otorgó su predecesor. “El impuesto sobre la construcción pasó del 1% al 0,01% y eso fue una pérdida de recursos. Cualquier desarrollo urbano debe reconocer las cargas urbanísticas que representa y tiene que devolverle algo a la ciudad”, afirma.

El jefe de Gobierno local señala que la oferta del mercado inmobiliario en la ciudad “no responde a la realidad de la población costarricense”: “Compran esos apartamentos de 200.000 dólares solo para invertir, no para vivir, y entonces tenés una ciudad donde se especula demasiado con la poca vivienda que hay. Esto sigue ampliando las desigualdades y sigue dejando a un montón de gente sin casa”.

Miranda, sin embargo, reconoce que no puede hacer nada con las torres que ya están construidas porque “ya los beneficios fueron otorgados”. Como alternativa, el alcalde dice que la municipalidad puede impulsar “políticas de suelo más responsables” para que los desarrolladores construyan “en función de crear una oferta de vivienda más accesible”. “La municipalidad entonces puede ser un gestor que regule los precios en el mercado”, agrega.

La sombra de la gentrificación

El investigador del ITCR considera que la proliferación de las torres de lujo lleva a una “preocupación muy válida” sobre la gentrificación en la ciudad: “Sí puede darse una gentrificación porque un alto porcentaje de los apartamentos están dirigidos a plataformas como Airbnb, lo que deja incluso más fracturados los tejidos sociales de los barrios”.

Kevin, un ingeniero de software de 29 años, es uno de los propietarios que recientemente han adquirido un apartamento nuevo en una torre de la capital “a modo de inversión”. “Yo voy a vivir un tiempo ahí, pero mi meta final es alquilarlo”, dice.

Consultado sobre los posibles efectos de estas inversiones en la capital, el ingeniero descarta que San José sea una ciudad “gentrificable”. “Yo puedo entender esto, por ejemplo, en lugares como Tamarindo o Santa Teresa —ambas poblaciones de la costa pacífica—, donde es justamente lo que está pasando porque había una población local que ya no puede vivir ahí, pero es otra historia completamente”, explica el propietario.

Aunque Kevin rechaza calificar los efectos de las torres de lujo como “gentrificación”, también reconoce que “esos edificios no son lo que van a repoblar San José” y se posiciona a favor de que el gobierno local rehabilite inmuebles antiguos y construya vivienda social. “Yo sé que para mí, como habitante de San José, eso se traduce solo en cosas buenas”, agrega.

Al igual que este ingeniero, el alcalde Miranda dice que “no hablaría tanto de gentrificación”. El jefe de gobierno local afirma que lo que sucede en la capital es que los edificios construidos con “incentivos irracionales” no permiten construir vivienda nueva “para sectores de clase media o sectores populares” y que eso es lo que su Administración debe revertir.

Todas las fuentes consultadas coinciden en que traer nuevos habitantes al centro —ya sea con vivienda social o con regulación de precios— va a ayudar con otros problemas de la capital, como la inseguridad. “Cuando una ciudad está vacía se vuelve más insegura, pero si hacemos nueva vivienda vamos a tener vecinos que se involucren y que quieran mejorar el lugar”, señala el regidor Guadamuz.

Moisés, el portero del edificio María Cecilia, experimenta todos los días de primera mano el abandono y la inseguridad del centro histórico, ya que vive a pocos metros del inmueble donde trabaja. “Aquí se siente la ausencia. En las noches, solo los asaltantes salen y el ciudadano se esconde”, relata. El portero, sin embargo, cree que es imposible atraer nuevos habitantes sin que haya primero más seguridad.

“La idea de repoblar está bien, pero la seguridad sigue en vilo. Entonces no es solo que la gente no encuentre lugar para vivir, sino que nadie quiere vivir aquí”, sentencia.