Seis casas donde antes había un banco: se disparan en Madrid los locales convertidos en pisos

Cada metro cuadrado se aprovecha en Madrid. Todos los años llegan 120.000 nuevos residentes a la capital y la capacidad para acogerlos es limitada. En el rincón de una plaza de La Colina, una urbanización ubicada al noreste de la ciudad, donde antes había un bar de copas, un local de yoga y una sucursal de Caja Madrid ahora hay nueve viviendas habitadas, seis de ellas en lo que fue el banco. Todas tienen rejas en las ventanas y una placa junto a la puerta que advierte de una alarma. Solo en esta manzana de la capital, el Ayuntamiento ha concedido cinco licencias para transformar otros tantos bajos en uno o más apartamentos a pie de calle hasta finales de 2023. Madrid ya acumula 8.275 viviendas de este tipo, que están transformando la fisonomía y formas de vida de los barrios.

El auge de los cambios de uso —transformación de local en vivienda— se dio inmediatamente después de la pandemia. Carolina Barragán, consejera delegada de Arquitectura CBC, ha visto dispararse el negocio. Antes de la covid, trabajaba sola. Ahora son seis en la empresa. “Antes solo había hecho dos reformas de este tipo. Ahora, ha habido semanas en las que firmábamos siete u ocho cambios de uso. Una locura”. Desde que terminó el confinamiento, se han concedido en Madrid 1.917 licencias para convertir en hogares espacios como bares o lavanderías. La transformación se observa a simple vista en cualquier zona de la capital.

El proceso de comprar un local vacío, reformarlo y transformarlo en vivienda de alquiler atrae inversores por su alta rentabilidad, de al menos un 30%, y la certeza de que será vendido o alquilado en días o semanas. Lucas Boarelli (Mendoza, Argentina, 29 años) vive desde 2022 junto a su pareja y su perro en uno de los tres bajos que se hicieron al dividir una antigua sucursal de Caja Madrid. Los techos son altos y dominan tonos blancos. El salón puede verse desde la calle a través de una cristalera cubierta por barrotes. Suele correr las cortinas para preservar su intimidad. Se queja de la escasa ventilación ―estas falsas ventanas no se abren―, pero valora que es luminoso y está contento con el espacio. Paga 800 euros al mes.

Cada vez menos gente pasa frente a la cristalera porque al lado de su casa ya no están ni el bar, ni la escuela de yoga. El decano del Colegio de Arquitectos de Madrid, Sigfrido Herráez, aclara que este fenómeno amenaza con convertir zonas del casco urbano en “barrios dormitorios”, y advierte de que esta transformación puede derivar en entornos hostiles para personas más vulnerables: “Una ciudad donde ya no se pasea, donde no hay sitios para entrar a comprar una camisa o unas naranjas, se vuelve inaccesible para, por ejemplo, una persona mayor”.

Pese a la desintegración de la dinámica de los barrios, el urbanista apunta que la creación de nueva vivienda a través de reformas de locales tiene su parte positiva. “La cantidad de gente en Madrid empieza a ser preocupante y cuantas más viviendas dignas y bien hechas existan, mejor”, afirma Herráez. La secretaria general de la Asociación de Constructores y Promotores de España (APCE), Beatriz Toribio, hace hincapié en la escasez: “El problema del acceso a la vivienda es la falta de oferta”. Según un informe publicado por el Banco de España en abril pasado, Madrid tiene un déficit de 65.000 viviendas.

Daniel Monja se gana la vida haciendo cambios de uso. Es responsable de Ammplio, un estudio de arquitectos pionero en este tipo de reformas. No cree que esta sea la manera de solventar el problema de la falta de oferta. “Deben hacerse políticas sociales de construcción de vivienda protegida, destinadas a nuevos residentes que llegan a Madrid”, apunta. “Antes de 2021 hacíamos de 100 a 150 cambios de uso al año; ahora entre 180 y 200. Nuestra actividad se ha duplicado, pero en el mercado este negocio se ha multiplicado al menos por cinco”, explica.

El Ayuntamiento de Madrid endureció en noviembre de 2023 las condiciones para estas obras. Ahora, entre otras exigencias, los locales han de tener 40 metros cuadrados útiles para poder ser habitables, en lugar de los 38 de antes. “Esto ha cambiado las reglas del juego”, agrega Monja. “Ha afectado a mucha gente que ya había invertido o había comprado locales por debajo del límite. Todo por dos metros cuadrados”.

El destino favorito de este tipo de inversiones es la almendra central, en el interior de la vía de circunvalación M-30, porque “es mucho más rentable”, explica Barrabán. “Tengo un cliente que compró una churrería por 90.000 euros y de ahí sacamos tres viviendas. Cada una la vendió a más de 105.000 euros”, destaca. Monja añade que en lugares céntricos, donde antes había mucho comercio que quedó sin actividad, el local se revaloriza mucho al pasar a ser vivienda. Pone como ejemplo la zona de Lavapiés, donde estos espacios han aumentado su valor aproximadamente un 60% al ser transformados.

Kian Raei (Londres, 25 años), estudiante de Odontología, vive desde hace un año en un bajo de ese barrio. Para entrar tiene que abrir dos puertas correderas. La primera es una reja de barrotes verticales y la segunda, de un cristal opaco que no permite ver el interior. A pesar de que su calle es muy concurrida, Raei asegura que dentro de la casa el ruido no es molesto. “El único problema es que no tengo ventana al exterior”, se queja. Como en muchos de estos locales, la ventilación se complica y apenas entra luz natural. Su vecino de al lado cambia cada 14 días: es un bajo de alquiler turístico.

El hecho es que barrios enteros han visto cómo los viejos comercios se transformaban en casas, algunas de ellas de alquiler vacacional. Pero el negocio tiene su límite en el número de locales y compite con la apertura de comercios. El endurecimiento de la normativa municipal ya ha reducido significativamente el número de este tipo de espacios susceptibles de ser convertidos en vivienda. “Si ahora no hay más transformaciones es porque se está agotando ese suelo”, apunta Monja.