La agonía de las personas mayores que viven de alquiler

Los precios del alquiler de vivienda en España no consiguen recuperar la cordura. Las rentas están desbocadas —la leve rebaja de 2021 fue un espejismo— y en las grandes ciudades los propietarios piden mil euros o más sin despeinarse. En mayo, el precio medio fue un 5,9% más alto que en el mismo mes del año anterior, según los registros de Fotocasa. El Gobierno confía en que la futura ley de vivienda, que en un principio está previsto que entre en vigor ...

Los precios del alquiler de vivienda en España no consiguen recuperar la cordura. Las rentas están desbocadas —la leve rebaja de 2021 fue un espejismo— y en las grandes ciudades los propietarios piden mil euros o más sin despeinarse. En mayo, el precio medio fue un 5,9% más alto que en el mismo mes del año anterior, según los registros de Fotocasa. El Gobierno confía en que la futura ley de vivienda, que en un principio está previsto que entre en vigor en el tercer trimestre de 2022, pueda apaciguar los precios.

Las consecuencias de este alquiler deshumanizado que afecta a personas de todas las edades, incluidos los pensionistas, son patentes. La primera es que hoy es muy difícil hacer frente al pago de la renta en solitario, al menos en las grandes capitales, sin hacer un sobreesfuerzo financiero peligroso. Según un estudio elaborado por la consultora EY, por encargo de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), desde 1997 hasta el año 2020 el esfuerzo con relación al sueldo ha pasado del 28% al 67% para los asalariados. Este dato se obtiene tomando como referencia la vivienda media publicada en el portal Idealista (de 107 metros cuadrados con un alquiler medio de 1.187 euros al mes) y un salario medio neto de 1.761,62 euros según el INE. Evidentemente, es distinto según la fuente y la forma de calcularlo. Por ejemplo, InfoJobs y Fotocasa estiman que los inquilinos han pasado de destinar el 28% al 40% de su salario al pago del alquiler en los últimos cinco años. En cualquier caso, el esfuerzo máximo recomendado por todos los organismos internacionales es del 32%, así que alquilar hoy en las grandes ciudades españolas obliga a compartir la carga entre dos o más sueldos.

En cambio, en 1997, cuando el alquiler medio de una vivienda de 107 metros cuadrados era de 318 euros al mes, el esfuerzo era del 28%, según EY. Un único inquilino podía asumir el coste sin problemas. “En el cambio de una sociedad que solo pensaba en comprar a una que también considera el alquiler, la oferta de vivienda en arrendamiento no estaba preparada y se han producido muchas tensiones de precios, sobre todo en las ciudades más grandes”, señala el catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra, José García Montalvo.

Segunda consecuencia de los alquileres sin alma. En todos los debates públicos se habla de cómo el alza constante de las rentas perjudica a los jóvenes, pero pocas veces se incide en los pensionistas. Para ellos, el alquiler de vivienda se ha convertido en una trampa. Es cierto que en España la cultura de la propiedad es aplastante y que el número de jubilados que viven hoy en régimen de alquiler es pequeño, de tan solo el 5%, pero el esfuerzo que deben hacer para costearlo ha pasado del 46% de 1997 al 103% en 2020, de acuerdo con EY. En el caso de las personas que subsisten con una pensión de viudedad es más tremendo: el esfuerzo se ha ido del 83% al 163%, lo que significa que deben tirar de ahorros. Benigno Lacort, consejero delegado de Atenzia, incide en las dificultades de este colectivo: “La situación se agrava en este caso, dado que la parte de ingresos está obviamente más limitada”.

Además, el número de pensionistas que vivirán de alquiler será cada vez mayor en las dos próximas décadas, según el ejercicio de prospección que realiza EY. La consultora calcula que en 2040 el número de pensionistas en régimen de arrendamiento crecerá hasta el 12,10% (pasando de 137.848 a 369.166 personas). En esa fecha, “se multiplicarán por 2,7 y tendrán que hacer un esfuerzo medio para pagar el alquiler muy superior al 100%”, señala Jaime Fernández Gallego, gerente de Asprima.

“Los que ahora tienen 45 años o más y viven en una casa de alquiler, es decir, la próxima generación de jubilados, están condenados a seguir de alquiler porque no están generando ahorros, con la jubilación perderán poder adquisitivo y, además, los bancos no les van a conceder hipotecas a esa edad”, dice Fernández.

Próxima generación

No obstante, no es ningún secreto que el grueso de la próxima generación de jubilados aún será propietaria de una o más viviendas y que, además, España sigue muy lejos (con el 14% del parque) de alcanzar una proporción de alquiler similar a los países de nuestro entorno (la media europea es del 20%). Sin olvidar que es difícil prever si la escalada del precio de los alquileres continuará en el futuro al ritmo actual. “A los alquileres les afecta mucho lo que sucede con la renta familiar disponible y, por tanto, la situación cíclica de la economía”, señala García Montalvo. Este es uno de los motivos por los que el economista no ve un problema grave, al menos a corto plazo. “Hay una proporción muy baja de personas de 45 años viviendo de alquiler en España. Casi un 81% de las personas entre 45 y 64 años tiene vivienda en propiedad y una proporción muy pequeña está en régimen de alquiler de mercado”, añade. De esta forma, aunque perderán poder adquisitivo con la jubilación, la vivienda, o más bien su venta, les puede dar soporte financiero para irse de alquiler a una vivienda más pequeña o a una residencia.

Peor lo tendrán los jóvenes de 20 o 30 años que hoy carecen de ahorros previos y se ven obligados a vivir de alquiler. Desde Asprima creen de una parte de esos alquileres se pueden convertir en estructurales. “Muchos de ellos nunca podrán acceder a la compra de una vivienda por la incapacidad de ahorrar”, sostiene Fernández.

García Montalvo coincide en que los más jóvenes serán los más afectados, pero también por el cambio sociológico que se está produciendo en las decisiones de tenencia (alquiler frente a propiedad). “Esta tendencia, como línea general, creo que se mantendrá puesto que muchos jóvenes en la actualidad piensan en el uso más que en la propiedad: alquilan bicis, patinetes, coches… ¿Por qué tendría que ser diferente con una vivienda?”, se pregunta. Aunque una parte de estos jóvenes al final se van a transformar en propietarios gracias a las herencias de sus familias. En 2021, se transmitieron por herencia 198.939 viviendas, un 12,3% más que en 2019.

Para mitigar desde ya las tensiones que se producirán en un futuro con vistas a la vivienda —y las que ya se producen hoy—, los expertos coinciden en que es necesario aumentar la oferta de casas en alquiler. “Cuando los poderes públicos decidan de una vez fomentar la vivienda asequible en alquiler y las operaciones de build to rent se generalicen, seguramente los precios disparatados de alquileres que se observan en algunas grandes ciudades pasen a la historia y la oferta se ajuste al aumento sustancial de la demanda”, dice García Montalvo. Asprima también apuesta por la colaboración público-privada para aumentar la oferta de vivienda tanto libre como asequible.