Hacienda permite deducir el IRPF por la cancelación de hipotecas de casas compradas antes de 2013
El Tribunal Económico-Administrativo Central, dependiente del ministerio, abre la puerta a miles de devoluciones
Los contribuyentes que adquirieron su casa antes de 2013 y venían aplicando la tradicional deducción por inversión en vivienda habitual, disponen ahora de un nuevo margen para reclamar rebajas en el IRPF. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), dependiente del Ministerio de Hacienda, ha corregido el criterio mantenido durante años por la Agencia Tributaria y ha determinado que la cancelación del préstamo hipotecario con el dinero obtenido de la venta del inmueble también puede incluirse en la base deducible del impuesto sobre la renta.
La resolución, publicada en octubre, unifica doctrina y abre la puerta a reclamaciones de quienes vendieron su casa en los últimos ejercicios y no pudieron deducirse la amortización final del préstamo. “El nuevo criterio del TEAC corrige años de interpretaciones demasiado rígidas y puede suponer más de 1.000 euros de devolución para muchísimos contribuyentes”, explica Daniel Armendáriz, experto fiscal de TaxDown.
La deducción por inversión en vivienda habitual fue, durante décadas, uno de los beneficios fiscales más populares de España. Permitía a los contribuyentes restar de la cuota del IRPF un 15% de las cantidades satisfechas cada año para la compra o financiación de la vivienda principal, con una base máxima de 9.040 euros por ejercicio. Aunque la deducción se suprimió en 2013, el legislador mantuvo un régimen transitorio para quienes hubieran adquirido su residencia habitual antes de esa fecha. Estos contribuyentes pueden seguir deduciéndose actualmente las cantidades destinadas al pago de su hipoteca —tanto capital como intereses— con un límite máximo de 1.356 euros anuales.
La modificación del criterio tiene consecuencias directas para miles de personas. En 2023, último año para el que hay datos disponibles en las estadísticas de la Agencia Tributaria, más de 2,7 millones de contribuyentes se beneficiaron del régimen transitorio y aplicaron en su declaración la rebaja. Es decir, aunque hayan pasado más de 10 años desde que la deducción se eliminó, las hipotecas firmadas suelen alargarse durante mucho más tiempo, por lo que todavía hay quien tiene derecho al beneficio. El coste para Hacienda, de hecho, superó los 2.000 millones de euros en ese año.
Hasta ahora, la interpretación de la Agencia Tributaria había sido especialmente restrictiva. Consideraba que el derecho a deducir se extinguía en el mismo momento de la venta de la vivienda y que, si el contribuyente utilizaba parte del precio obtenido para cancelar la hipoteca pendiente, ese pago ya no podía acogerse a la deducción. Según el criterio anterior de Hacienda, la cancelación formaba parte del proceso de transmisión y no constituía una inversión destinada a la adquisición de la vivienda habitual. En la práctica, solo se admitían deducciones por las cuotas pagadas hasta el día anterior a la venta, quedando fuera la amortización final del préstamo.
El TEAC ha desautorizado ahora esa interpretación. En su resolución, sostiene que también debe considerarse inversión deducible la cancelación del préstamo realizada con el dinero procedente de la venta, siempre que se cumplan los requisitos del régimen transitorio. El tribunal, explica Armendáriz, argumenta que el origen de los fondos resulta irrelevante, puesto que el destino del dinero es el mismo: pagar la hipoteca de la vivienda habitual. De este modo, el tratamiento fiscal debe ser idéntico tanto si el préstamo se cancela con ahorros propios el día anterior como si se hace el mismo día de la venta con el importe obtenido.
A partir de ahora, quienes vendan su vivienda habitual adquirida antes de 2013 y cancelen la hipoteca con el dinero de la operación podrán incluir esa cantidad en la base de deducción del ejercicio correspondiente. A su vez, insisten desde TaxDown, el nuevo criterio permite revisar los ejercicios de 2021 a 2024, todavía no prescritos, mediante la presentación de declaraciones rectificativas acompañadas de la documentación justificativa. Los ejercicios anteriores ya no podrán modificarse por haber transcurrido el plazo legal de cuatro años.
En la práctica, el nuevo esquema abre la puerta a ahorros potenciales de hasta 1.356 euros por año, según las cantidades satisfechas y los límites aplicables. Un contribuyente que en el año de la venta pagó 3.000 euros en cuotas y canceló 6.040 euros de préstamo con el precio recibido habría podido deducirse solo sobre los 3.000 euros. Ahora, la base asciende a 9.040, lo que eleva la deducción de 450 a 1.356 euros.