El futuro próximo de Sareb: liquidación y un déficit de 16.500 millones que pagará el contribuyente

La factura de Sareb va a salir cara al contribuyente. La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria...

La factura de Sareb va a salir cara al contribuyente. La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria entrará en disolución en 2027, ya que no existe la intención del Gobierno de alargar la vida al conocido como banco malo, confirman fuentes del Ministerio de Economía a este diario. Pero habrá dos consecuencias: la primera, que el Estado asumirá un agujero de 16.500 millones de euros, por la deuda de esta entidad a pagar a los tenedores de los bonos con aval del Tesoro y, además, Sareb deberá seguir funcionando en un periodo final desde 2027 -en liquidación- con alrededor de 6.000 millones de activos inmobiliarios y financieros que no haya dado tiempo a vender o traspasar a terceros, según se calcula desde el sector.

Para entender la particularidad del banco malo y de su liquidación hay que viajar al 2012. A finales de ese año se creó Sareb, que adquirió 50.781 millones de euros en activos tóxicos procedentes de las cajas de ahorro con problemas por el estallido de la burbuja inmobiliaria, para lo que se endeudó en la misma cantidad a través del lanzamiento de bonos avalados por el Estado. Se le dio una vida útil de 15 años en los que tenía que liquidar esa cartera mediante ventas a terceros. Pero si en esos tres lustros no era capaz de traspasar los 50.781 millones en activos y devolver la deuda, ¿qué ocurriría? Al final sucederá el peor escenario posible, que el Tesoro tendrá que pagar a los bonistas la diferencia con lo que no se consiga recaudar, una cifra que actualmente se sitúa en unos 16.464 millones de patrimonio neto negativo, un montante que según Economía es la mejor fórmula para estimar el impacto en el aval del Estado.

Ese agujero de 16.500 millones se ha formado por la diferencia de lo que Sareb se endeudó para comprar los activos y lo que realmente consigue recaudar por las ventas, ya que el valor de mercado real es claramente inferior a lo pagado a las cajas de ahorro.

Para este análisis de cómo será la liquidación sin precedentes del banco malo, este diario ha hablado con fuentes internas de la entidad, de la Administración central y responsables de entidades financieras, empresas inmobiliarias y consultoras conocedoras de la actividad de Sareb. Actualmente, esta empresa pública está presidida por Leopoldo Puig y controlada accionarialmente por el FROB, la Autoridad de Resolución Ejecutiva dependiente del Ministerio de Economía encabezado por Carlos Cuerpo.

El responsable de una inmobiliaria recuerda las palabras de Jaime Echegoyen, expresidente de Sareb y ya fallecido, quien explicaba recurrentemente cómo sería la liquidación del banco malo: “Es como una mudanza, que después de llevarte todo, todavía queda alguna caja y cosas tiradas por el suelo”. En este caso, los objetos serán la cartera no vendida y la deuda impagada.

Aunque la liquidación no será como la de una empresa corriente y endeudada, como pudiera ser el caso en el pasado de las promotoras Martinsa-Fadesa o Reyal Urbis. En esta ocasión, el Tesoro tendrá que pagar la deuda en 2027, por lo que los últimos años de la entidad serán en limpio, sin pasivo. Los expertos consultados coinciden en que sería impensable un concurso de acreedores tradicional con quita de deuda, ya que eso supondría un default inimaginable del Reino de España al no asumir el aval.

Cuando nació Sareb, la previsión de Luis de Guindos (PP), entonces ministro de Economía, era que la absorción del ladrillo tóxico de las cajas de ahorro por parte del banco malo no tendría costes para el contribuyente y que incluso daría una rentabilidad del 15%. Pero la realidad es que la entidad presidida por Puig desde mayo ha ido dando pérdidas desde el primer día y suma 5.330 millones en números rojos desde el inicio de su actividad.

Al banco malo le queda por traspasar 18.999 millones de euros en activos, de los que 12.050 millones son inmuebles y 6.949 millones créditos al promotor fallidos (préstamos para afrontar obras en el ciclo inmobiliario anterior al estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007), según los últimos datos disponibles, los de cierre de 2024. Además, gracias a las ventas, Sareb ha cancelado 22.598 millones de deuda, por lo que le queda por pagar 28.183 millones a los bonistas (que fundamentalmente son entidades financieras y fondos).

En 2027, la deuda bruta a pagar por el Tesoro será previsiblemente aún mayor que los 16.500 millones, que se puede considerar el agujero neto, ya que a partir de esa fecha Sareb en liquidación todavía tendrá una cartera a vender por la que recibirá ingresos y, además, el Estado asumirá el nuevo parque de vivienda asequible.

La aparición de Sepes

La cancelación de la deuda por parte de Sareb además se complicó desde que a inicios de 2025 el Gobierno decidiera cambiar su política de vivienda y utilizar al banco malo como un instrumento más para crear un parque público de casas. De esta forma, en julio, Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda y Agenda Urbana, comunicó que Sareb traspasaría de forma gratuita (una donación) 40.000 pisos y 2.400 suelos (con capacidad para construir 55.000 pisos adicionales) a otra empresa pública llamada Sepes y que será el germen de ese futuro parque residencial asequible. Ese traspaso está valorado en 5.900 millones, pero Sareb no recibirá ni un euro, por lo que no podrá amortizar deuda en una cantidad similar.

El anuncio del Gobierno de traspasar la vivienda de Sareb a Sepes, una sociedad pública hasta ahora dedicada fundamentalmente a la transformación de suelo industrial, causó perplejidad y preocupación en la plantilla del banco malo, compuesta actualmente por 280 personas. El equipo de Sareb tenía ciertas expectativas de que se prorrogase la vida de la empresa más allá de 2027 y no entendió porqué Sepes, más pequeña y sin personal preparado, va a asumir la tarea que ya realiza la compañía presidida por Puig, lo que aboca a los empleados a quedarse sin funciones y con una perspectiva con poco futuro a partir de la liquidación en 2027. El propio Puig ha trasladado a la plantilla que no habrá medidas traumáticas, pero a día de hoy no hay planes por parte del Gobierno de que Sepes asuma a esos trabajadores experimentados ni el sistema de gestión de la cartera. De momento, ni una sola vivienda ha sido transmitida a Sepes, en unas donaciones que podrían irse en parte más allá de 2027, según Economía.

El propio presidente del FROB, Álvaro López Barceló, explicó a finales de septiembre en una comparecencia en el Congreso de los Diputados que Sareb será una sociedad de liquidación a partir de 2027, que deberá seguir con esa actividad de liquidación de los activos que queden en su balance. Desde el departamento de Carlos Cuerpo se explica que la entidad cambiará su estado jurídico, a lo que se podría llamar como Sareb en liquidación. “La disolución supondrá un cambio en su estado jurídico, pero no en su actividad práctica”, indican las mismas fuentes de Economía. Así, por ejemplo, dejará de contar con un consejo de administración y habrá una junta liquidadora. ¿Durante cuánto tiempo funcionará? De momento, es una incógnita, ya que los 6.000 millones en activos remanentes —calculados desde el sector— se podrían liquidar de golpe con traspasos grandes a fondos, pasarlos a otra entidad del Estado o ir vendiéndolos poco a poco.

Lo que sí parece es que Sareb seguirá contando con sus proveedores, llamados servicers en la jerga financiera, a partir de 2027. En la actualidad son las empresas Hipogés (del fondo KKR, aunque en proceso de venta a Pollen Street) y Aliseda/Anticipa (de Blackstone), los que se encargan de ayudar a la empresa pública en las transacciones. Desde Economía se asegura que lo normal será que mantenga a partir de esa fecha su modelo de gestión actual, con la externalización a esos proveedores.

El presidente de una inmobiliaria explica a este diario que ve correcta la intención del Gobierno de acabar con Sareb cuanto antes, porque cree que su funcionamiento es una forma de seguir enterrando dinero, ya que una vez que el Estado cumpla con sus obligaciones de deuda, no tiene sentido darle una patada para adelante a un símbolo de una crisis inmobiliaria que se inició hace casi dos décadas y que ya está superada. Por eso, cree que un organismo como la SEPI podría hacer esa función ayudado por los servicers.

Sin consecuencia para la banca

A nivel de contabilidad nacional no se espera que la liquidación de Sareb suponga engordar el déficit público, debido a que desde 2021 Eurostat obligó a España a que contabilizara ese pasivo como deuda pública ya que estaba avalada por el Estado. Lo normal será que el Tesoro emita nueva deuda para amortizar el equivalente a los bonistas. Esa situación desde hace cuatro años supuso que el FROB acabase tomando en 2022 la mayoría accionarial del banco malo, dejando en minoría a Santander, CaixaBank, Sabadell, Kutxabank e Ibercaja, entre otros accionistas privados.

Quien ya no tendrán que asumir consecuencias de la liquidación son esas entidades financieras que quedan en el accionariado, ya que todas ellas provisionaron ya el valor de esas participaciones, que valen cero en sus balances, recuerdan las fuentes consultadas.