Los promotores calculan que España acumulará un déficit de 2,7 millones de casas en 15 años
Un estudio de la patronal APCE y la consultora Colliers destaca la escasa producción de vivienda en relación con el número de nuevos hogares que se crean cada año
Las grandes ciudades españolas afrontan un grave déficit de vivienda que, en 15 años, se traducirá en la necesidad de unos 2,7 millones de casas. Tras este fenómeno se encuentran la elevada creación de hogares y la inmigración que atrae el mercado laboral, que contrastan con la escasa producción de obra nueva, según un análisis presentado este martes por la patronal de promotores españoles APCE y la consultora Colliers. En el estudio Necesidad de suelo en España 2024, la asociación empresarial culpa a la dilación de las operaciones urbanísticas, que comúnmente tardan en ponerse en marcha entre 10 y 15 años según sus cálculos, de la creciente escasez de terrenos donde desarrollar edificios residenciales.
En España se terminaron 87.565 viviendas en 2023, según las cifras del Ministerio de Vivienda, frente a 230.000 hogares nuevos de creación neta al año, destaca el estudio. “La demanda de hogares se ha acelerado por la inmigración, en contraposición a la producción de vivienda, que se queda por debajo de las 90.000 casas”, apunta Mikel Echevarren, presidente de Colliers. Ya para finales de este 2024, la falta de vivienda acumulada será de 560.000 viviendas. Por eso el experto remarca que el déficit futuro a 15 años de 2,7 millones de hogares “es una alerta y un problema gigantesco que habrá que resolver”.
Los promotores señalan que la presión generada por la creación de nuevos hogares y la inmigración afecta sobre todo a determinados mercados, en los que crece la carencia de vivienda. Y señalan Madrid, Barcelona, Málaga, Islas Baleares y Canarias. De hecho, en Canarias la creación de hogares anualmente multiplica por siete el número de viviendas nuevas, por cinco en Valencia, por cuatro en Barcelona y por tres en Madrid. El caso contrario se da en Cáceres, Orense, Córdoba o Ciudad Real, donde la creación de hogares crecen a menor ritmo que el número de unidades de obra nueva.
Uno de los grandes problemas que los promotores ven es que la probación de un plan general de ordenación urbana (PGOU) en España tarda entre seis y ocho años (o dos legislaturas municipales en los ayuntamientos, a los que corresponde esta aprobación) y de tres a siete años adicionales en ratificar el plan parcial, el proyecto de reparcelación y de urbanización y las obras de urbanización.
Echevarren apunta a que las Administraciones, sobre todo los ayuntamientos, no han tenido ningún interés en desarrollar más suelos, siendo el sector privado (los promotores) los únicos que ven la necesidad de lanzar nuevas operaciones urbanísticas que conviertan suelo en apto para levantar nuevos edificios residenciales en las ciudades.
Sobre las razones para el retraso del proceso de aprobación urbanística, la patronal señala la complejidad regulatoria, la inseguridad jurídica, la lentitud burocrática, la falta de financiación, una normativa obsoleta, las impugnaciones jurídicas que anulan los planteamientos y los cambios de color político en las corporaciones municipales.
Por eso, desde APCE se apoya la propuesta de nueva Ley del Suelo elaborada por el Ministerio de Vivienda, que de momento, no tiene los apoyos políticos para su aprobación. “Estamos a la espera de que se lleve la Ley del Suelo al Congreso y se empieza a solucionar problemas como la de inseguridad jurídica”, apunta Xavier Vilajoana, presidente de APCE. La propuesta de reforma de esta norma fue retirada por Vivienda recientemente ante la falta de apoyo de los socios del Gobierno y también del PP, a pesar de que el sector promotor era favorable a esta nueva legislación y presionó a los populares para que dieran el apoyo al Ejecutivo. “Es imprescindible que se apruebe cuanto antes la reforma”, reclama Vilajoana.
Para Echavarren, de Colliers, la nueva legislación permitiría eliminar la inseguridad jurídica ante recursos judiciales que pueden llevar a la nulidad de un planeamiento que lleva 10 o 15 años gestándose. Incluso ha puesto como ejemplo recientes proyectos que han caído, después de años de trabajo, por la falta de un informe de género o de un informe ambiental sobre determinados aspectos. La norma que impulsa el ministerio de Isabel Rodríguez busca solventar problemas puntuales de los planes urbanísticos sin que se tenga que empezar la operación desde cero.
Viviendas más costosas
El documento presentado este martes indica que los largos plazos urbanísticos, que en algunos desarrollos llevan más de 20 años, provocan un incremento del precio del suelo, de acceso a la vivienda, un sobreesfuerzo económico de las familias o la falta de inversión.
Vilajoana, quien preside la asociación de los promotores desde el mes pasado, ha aprovechado también la ocasión para pedir a las Administraciones que construyan vivienda social, que palie en parte la carencia de oferta y facilite el acceso a vivienda asequible. “La Administración pública construye cero viviendas. No se puede permitir en un país de la Unión Europea en pleno siglo XXI”, ha dicho.
Un reciente estudio de la consultora JLL cifraba en 400.000 millones la necesidad de inversión de Administraciones y capital privado para salvar el déficit de vivienda asequible, que permita un pago de menos de un tercio del salario medio en las ciudades, en España.