El mercado hipotecario se estanca en el primer semestre

A pesar de que los tipos de interés han empezado a moderarse por el giro monetario del BCE, el sector inmobiliario aún no ha encontrado su equilibrio tras el vaivén que sufrió el mercado inmobiliario durante la pandemia y muestra señales contradictorias. La firma de hipotecas para la compra de una vivienda se redujo un 5,5% durante junio respecto al mismo mes de 2023. Se trata del decimoquinto mes de caídas en el último año y medio. El motivo: durante 2022, al terminar las restricciones de la crisis de la covid se firmaron muchas hipotecas que habían quedado pendientes de los dos años anteriores. Ese año fue el mejor para el mercado inmobiliario desde los años de la burbuja, por eso cuando se estabilizó el mercado debido a la escasez de la oferta, las comparaciones salían negativas.

A esto hay que añadir, que los tipos de interés han estado más elevados, lo que ha encarecido los préstamos y desincentivado la compra de vivienda. El importe medio solicitado en junio fue de 146.117 euros, algo mayor que el registrado en mayo; y el tipo de interés medio en las nuevas hipotecas se situó en el 3,26%, prácticamente igual que en el mes anterior.

La fotografía se muestra más nítida en los datos acumulados en el semestre. Entre enero y junio de este año se firmaron 193.238 préstamos hipotecarios, lo que representa un 4,7% menos que en el mismo periodo del año anterior y casi un 20% menos que en 2022, el máximo desde el bum del ladrillo. El número de hipotecas suscritas en el primer semestre es el menor dese el año de la pandemia, e incluso en 2019 se acordaron más préstamos que en lo que va de 2024. En el primer semestre del año, la firma de hipotecas sobre viviendas aumentó en tasa interanual solo en abril por una cuestión estacional (28% más) y un 3,8% en febrero.

Aunque los datos sobre los registros administrativos procedentes del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles que ha ofrecido este viernes el Instituto Nacional de Estadística (INE) respecto a junio son provisionales, y se revisarán cuando se difundan los del mismo periodo del año próximo, los registros acumulados hasta este momento del año dibujan una tendencia reconocible: el incremento del precio de la vivienda sigue siendo una barrera para muchas personas incluso si se facilita (un poco) el acceso al crédito. De ahí se desprende el dato de que el número de firmas de hipotecas —en junio se consumaron 33.478 operaciones—, se ha ido reduciendo en 15 de los últimos 18 meses.

Por otro lado, el importe medio se situó en 146.177 euros (4.660 euros más); y el tipo de interés medio en junio fue de 3,26%, prácticamente calcado al de mayo (3,25%). Las dos últimas tasas no solo son las más bajas desde que arrancó 2024, sino que es necesario remontarse a agosto y septiembre de 2023 para encontrar porcentajes similares. A pesar de esta posición, el tipo de interés medio para los préstamos sobre vivienda es nueve décimas superior al de un año antes (3,17%) y, con él, se acumulan ya 15 meses consecutivos con tipos por encima del 3%. El plazo medio fijado para su devolución en las firmas fue de 25 años.

El último informe del INE constata también que en junio las hipotecas a tipo variable volvieron a superar a las de plazo fijo (57,4% por 42,6%), siendo el tipo de interés medio al inicio algo más bajo para estas que para las de tipo de fijo (del 3,06% y del 3,44%, respectivamente). Precisamente, el euríbor a doce meses, el indicador más utilizado en España para calcular las hipotecas variables, cerrará agosto a la baja, con una tasa media del entorno del 3,17%, su quinta caída consecutiva y su nivel más bajo desde diciembre de 2022. Este nuevo retroceso en el euríbor quizá comience a notarse para los próximos análisis.

Por comunidades autónomas, las que registraron un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en junio fueron Andalucía (6.789), Cataluña (5.542) y Madrid (5.436), aunque solo cuatro territorios rubricaron más que en el mismo mes de 2023: Asturias (+6,8%), Navarra (+5,2%), Cataluña (+2,3%) y Castilla-La Mancha (+2%). Por contra, los préstamos para la compra de vivienda bajaron en trece comunidades autónomas, entre los que destacan los descensos interanuales de Canarias (-26,2%), País Vasco (-23,3%), Baleares (-22,7%) y Aragón (-20,6%), todas ellas con caídas superiores al 20%.

Caen las hipotecas que cambian de condiciones

De acuerdo con los datos del organismo estadístico, el número de hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de estas últimas se incluyen las viviendas) también bajó en el sexto mes del año, con una rebaja del 6,8% respecto al mismo periodo de 2023, hasta un total de 40.324 préstamos. El capital de los créditos hipotecarios concedidos disminuyó un 8,3%, hasta los 6.644 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas bajó un 1,7% interanual, con 164.778 euros.

En cuanto a los contratos que cambiaron sus condiciones, el INE determina que en junio lo hicieron un total de 9.998 hipotecas, un 9% menos que en el mismo mes de 2023. Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, se produjeron 9.500 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), un 11,9% más. El número de operaciones que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) fue de 378, un 81,1% menos que hace un año. Por su parte, en 120 hipotecas cambió el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor), un 75,9% menos. De las 9.998 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 77,8% se deben a modificaciones en los tipos de interés.

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