La crisis obliga a Valencia a crecer sobre sí misma
El PGOU cumple 25 años en un momento en que no se justifica una revisión para obtener más suelo edificable
El gobierno de Rita Barberá impulsó en 2004, tres años antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, una revisión del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1989. En pleno boom, Urbanismo lanzó una revisión del plan que amplía la ciudad —a costa de reclasificar 800 hectáreas de huerta— y donde cabrían 25.000 nuevas viviendas.
La fiebre inmobiliaria se frenó en seco en 2007 y hoy nadie se atreve a pronosticar cuando despegará el mercado. El Gobierno local tiene el documento guardado en el cajón tras una larga tramitación. En 2004 arrancó el proceso; en 2008 se sometió a u...
El gobierno de Rita Barberá impulsó en 2004, tres años antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, una revisión del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1989. En pleno boom, Urbanismo lanzó una revisión del plan que amplía la ciudad —a costa de reclasificar 800 hectáreas de huerta— y donde cabrían 25.000 nuevas viviendas.
La fiebre inmobiliaria se frenó en seco en 2007 y hoy nadie se atreve a pronosticar cuando despegará el mercado. El Gobierno local tiene el documento guardado en el cajón tras una larga tramitación. En 2004 arrancó el proceso; en 2008 se sometió a una primera fase de alegaciones y en 2010 se presentó un texto simplificado con una segunda ronda de alegaciones. Desde entonces, silencio. El Ejecutivo de Barberá insiste en que está la revisión en marcha pero han pasado tres años del último trámite y los datos de coyuntura son desalentadores.
En 2013 se concedieron 198 licencias para edificar —una de las cifras más bajas de la historia— y raro es el día en que no se anulan otros permisos ya concedidos. No hay mercado, reconocen los promotores. Los urbanistas calculan que en el PGOU —que cumple 25 años de vida— hay suelo disponible para construir entre 30.000 y 40.000 nuevas residencias. El número de pisos vacíos en la capital oscila entre los 70.000 y los 90.000 por lo que el colchón de viviendas vacantes ronda las 100.000 o las 130.000. Los socialistas han hecho balance y estiman que con esta reserva de suelo y un programa municipal de rehabilitación hay oferta suficiente para los próximos 40 años.
En un contexto así, ¿se puede considerar agotado el PGOU? y, sobre todo, ¿se justifica una revisión como la planteada, con la recalificación de más suelo para más pisos? Entre los profesionales del urbanismo hay opiniones dispares.
El arquitecto Alejandro Escribano, redactor del PGOU en vigor, defiende que, en términos globales, sin entrar en el detalle, el plan se ha ejecutado en un 90%. “Si vamos a lo menudo, a la pequeña dotación, es posible que el grado de ejecución sea menor”, admite el padre del PGOU.
El parque central y el plan del Grau siguen pendientes
Vista desde el aire, Valencia se parece mucho a la ciudad que se dibujó en el Plan General de Ordenación Urbana de 1989. Alejandro Escribano, padre del plan urbanístico todavía en vigor, asegura que, si miramos la ciudad desde arriba, está prácticamente acabado.
El PGOU, agrega el arquitecto se hizo con el propósito de reequilibrar los barrios, respetar en la medida de lo posible la huerta que rodeaba la ciudad y conectar el casco histórico con la fachada marítima.
Un cuarto de siglo después, el plan general tiene todavía pendientes dos de sus grandes operaciones: el PAI del Parque Central, un gran jardín en el corazón de la capital y más de 7.000 viviendas alrededor; y el PAI de El Grau, que es la conexión entre la prolongación del Paseo de la Alameda, con la dársena del puerto y el Paseo Marítimo. “Un paseo continuo de 12 o 14 kilómetros sin apenas interferencias de tráfico, que conecta el cauce seco del Turia con el distrito marítimo”.
El PGOU fue un gran acierto. “Se consiguió que Valencia creciera sin ocupar apenas huerta —solo se desclasificaron 2.000 hectáreas— frente al plan desarrollista de 1966, que pretendía ocupar todo el frente marítimo hasta El Perellonet y edificaba toda la huerta norte hasta Alboraia y la huerta hasta Campanar. Era una barbaridad”, recuerda Escribano.
La oposición socialista reivindicó hace unos días la autoría del PGOU, que se aprobó bajo mandato del PSPV y modernizó la ciudad. Pero critican cómo se ha ejecutado, porque el PGOU de 1989 lo aprobaron ellos pero lo ha llevado a cabo el PP, que gobierna la ciudad desde 1991. “Los populares han estado más atentos al desarrollo de la parte privada del plan que a los equipamientos”, resumía el portavoz municipal socialista Joan Calabuig.
El alcalde que promovió el plan recuerda que el objetivo estratégico de enlazar el centro histórico con los espacios del este hasta el mar “es una aspiración del plan que no se ha culminado todavía", apunta. "Valencia es una de las pocas ciudades europeas que dispone de un parque lineal de 11 kilómetros (el Jardín del Turia) y de 17 kilómetros de frente o fachada marítima. Dos recursos importantes para la ciudad”.
Para Gerardo Roger, la gestión urbana del PP ha sido insuficiente, sobre todo, en actuaciones de rehabilitación y regeneración de los barrios. Un ejemplo es el Cabanyal. Tampoco han acertado con la gestión económica, ya que este Consistorio ha recurrido a las expropiaciones —para dotaciones públicas— hasta el abuso, con un coste estimado en 550 millones de euros. Roger insiste en que desde la aprobación de la nueva ley del Suelo, en 2007, se pueden conseguir suelos dotacionales sin necesidad de expropiar, pero, inexplicablemente, el Ejecutivo local no ha hecho uso de este instrumento urbanístico.
José María Lozano hace un balance positivo del PGOU porque recogió cuestiones vitales con la protección de la huerta y del patrimonio histórico. “En cambio dejó otras muchas cuestiones tan abiertas... Ese es su mayor defecto”, comenta apuntando en dirección al planeamiento diferido por el que se apostó en el Cabanyal. “El plan tenía que haber dejado unos criterios claros, no tan abiertos”, lamenta.
Para Vicente González Móstoles, el PGOU ha sido un material muy sólido para el desarrollo fulminante del sector inmobiliario. De los 19 o 20 nuevos sectores recogidos por el plan, 17 se han ejecutado, “lo que es muy favorable. Ahora bien”, añade el arquitecto, “la otra cara de la moneda es que ha habido 50 equipamientos que no se han construido”. En esta situación están, además del parque central, las zonas verdes de la Rambleta, Benicalap, Carolinas (Benimàmet) o Malilla.
En los 25 años de vida del PGOU se han concedido licencias para la construcción de 80.000 nuevas viviendas, de las que 26.000 se concentraron en los años de boom inmobiliario, duplicándose la tasa de reposición aconsejable.
Con la crisis, la caída ha sido espectacular. En 2013 se concedieron licencias para 403 nuevas viviendas, en 2013 apenas se rozan los 200 permisos y en los tres últimos años se ha renunciado a edificar más de 600 casas que disponía de licencia. Mientras la vivienda libre crecía sin cortapisas, los pisos protegidos apenas representan un 10% del total construido en la capital.
Durante las dos décadas y media del PGOU, el PP ha aprobado 250 modificaciones del plan. En ese paquete, como recuerda González Móstoles, está la ZAL del puerto, que nació tras la recalificación de 75 hectáreas de huerta protegida. Otro proyecto estrella que no recogía el plan en origen fue el nuevo barrio de Sociópolis. Se recalificaron otras 35 hectáreas de huerta, cuando existía suelo suficiente en la capital para construir vivienda pública. El barrio cuenta solo con algunos de los edificios proyectados y la Generalitat paralizó el único edificio que inició.
Otra llamativa recalificación fue el suelo reservado en la Font de Sant Lluís para la Ciudad del Transporte, que pasó a residencial y terciario. La reforma —con el derribo de naves laterales incluido— es otra de las operaciones fuera del plan. O el campo de fútbol de Mestalla, que se recogía como dotación pública deportiva pero con una concepción diferente.
El balance realizado por los socialistas concluye con un repaso al cambio de uso de 44 parcelas que debían ser parques o colegios y han acabado convirtiéndose en 25 edificios de viviendas, 11 iglesias, un balneario, dos hoteles, cuatro centros deportivos privados o un aparcamiento.
En su opinión, la ciudad tiene una reserva de suelo suficiente para cuando pase la crisis. Quedan dos o tres operaciones importantes: los PAI de Benimaclet y del Grau y la operación del Parque Central. “Es una pena que se nos haya quedado paralizado el sector del Grau, la rótula de conexión entre el Jardín del Turia y el mar”, reconoce Escribano.
¿Es lógica una revisión que reclasifica más suelo?, Escribano reconoce que la historia económica ha cambiado totalmente las previsiones: “No tiene sentido plantearse como objetivo principal dotar la ciudad de nuevos suelos urbanizables”. “Tampoco me parece mal que se revise, si ciertas previsiones de suelo se dejan para más adelante. Pero también es verdad que 25 años es mucho”, dice el arquitecto en favor de la revisión.
Las ciudades europeas maduras, y Valencia lo es, añade el urbanista, buscan más como aprovechar sus espacios urbanizados que ocupar nuevos suelos vacíos. Se trata de que la ciudad crezca sobre sí misma. La operación de Parque Central es un ejemplo de libro; unos terrenos urbanos que ocupan las vías del tren que se convertirán en un futuro en un gran parque verde, jalonado con nuevos sectores residenciales. Otro caso claro es la dársena del puerto de Valencia. “En la medida en que pongamos viviendas en ese espacio, no haría falta colocarlas en otros suelos de huerta. Hay un millón de metros a los que hay que darles uso, meter actividad, o se convertirá en un desierto por la noche”, apostilla el urbanista.
Ricard Pérez Casado era alcalde de Valencia cuando se aprobó el plan en vigor. Es un convencido de que la planificación urbanística está para supeditarse a la estrategia económica y a la cohesión social de la ciudad, no para establecer si un edificio tiene tres o nueve alturas. El PGOU de 1989 creó expectativas que no se han cumplido, tercia el exregidor. No es metropolitano, un rasgo que Pérez Casado considera esencial, dado que cada día entran y salen de la capital miles de personas que viven en el área metropolitana.
¿Faltan viviendas? “No. Lo que faltan son equipamientos públicos”, dice el exalcalde. Pérez Casado opina que hay que retocar el plan para hacerlo menos rígido e inyectarle un cariz metropolitano, sobre todo en aspectos como la movilidad. “Valencia necesita una sacudida urbanística”. Desde su punto de vista, todo lo demás es poner el marco para que especulen quienes puedan hacerlo.
Gerardo Roger, director general de Urbanismo de la Generalitat de 1990 a 1995, rechaza la revisión. “Es inadecuado a la realidad socioeconómica actual, porque se inició hace nueve años en el escenario desarrollista de la burbuja mientras la situación hoy es de austeridad extrema y de recesión”, argumenta el arquitecto.
“En una etapa en la que incluso se ha producido un descenso demográfico, resulta injustificado y excede de cualquier racionalidad, seguir aplicando un modelo que pretende la reclasificación de más de 800 hectáreas de suelo, cuando hay sobrada oferta de suelo”. Lo racional, sostiene Roger, es dedicarse a la ciudad consolidada para rehabilitar y regenerar lo que existe.
Roger insiste, como Pérez Casado, en que la revisión completa del PGOU de 1989 debe incardinarse en el ámbito metropolitano. “No tiene ningún sentido tratar de ordenar la situación urbana de los 750.000 habitantes de Valencia, población que supone la mitad de los habitantes de la ciudad real: los 1,5 millones de residentes del área metropolitana de Valencia. Hay que englobarlo todo”, concluye el urbanista, que recuerda que así lo establece la Estrategia Territorial Valenciana de la Generalitat.
José María Lozano, redactor del Plan Especial de la Marina Real, está a favor de la revisión. “Su mayor defecto es que es que lo estamos revisando desde hace demasiado tiempo. Yo he llegado a decir que sería mucho mejor una revisión permanente del plan”, sugiere.
Según Lozano, el equipo de gobierno apuesta en la revisión del plan por una ciudad que no supere el millón de habitantes y no cree que la seña de identidad del documento sea la recalificación de suelo para construir 25.000 viviendas más. “Tiene otras señas de identidad: están los planes especiales de protección del centro histórico, de los BIC...”, objeta. Este arquitecto no ve precisa una revisión de la revisión, “lo que si es urgente es que se defina ya”.
Y una opinión más, la de Vicente González Móstoles, miembro del Consell Valencià de Cultura y concejal socialista en la capital durante cuatro años con Carmen Alborch como portavoz del grupo municipal.
Entre 1980 y 1983, González Móstoles se ocupó en el Ayuntamiento de Valencia como responsable de Urbanismo de impulsar los planes especiales del centro histórico, corrigió los desarrollistas del plan de 1966, e impulsó el ambicioso Jardín del Turia y la regeneración de El Saler.
Del plan general, el exconcejal estaca que ha sido un material muy sólido para el desarrollo fulminante del sector inmobiliario. “De los 19 o 20 nuevos sectores contenidos en el PGOU, 17 se han ejecutado, lo que es favorable. La otra cara de la moneda es que ha habido 50 equipamientos que no se han construido”, resume. Se ha insistido en los sectores residenciales y en los grandes bulevares, muy importantes para el flujo viario de la ciudad. Pero en contrapartida hay un déficit de equipamientos públicos, casi dos millones de metros cuadrados de suelo.
“Se ha ejecutado la parte lucrativa pero la social está muy verde. Además, casi todos los proyectos que visualmente reconoce la ciudadanía no estaban en el PGOU original, son modificaciones del PGOU: ahí está la Zona de Actuaciones Logísticas del puerto de Valencia, el nuevo barrio de Sociópolis, la Nueva Fe, la Ciudad de las Artes como se concibe hoy, la Marina Real o el AVE”, añade González Móstoles.
“Es el momento de dejar caer la revisión. Hace falta un nuevo plan integral metropolitano, donde se proyecten grandes dotaciones y se establezcan las líneas rojas”, propone el arquitecto. Hay que establecer una red básica de infraestructuras y servicios que no piense solo en Valencia sino en toda el área metropolitana y desde luego que no se reclasifique más huerta.
En el ámbito más urbano, este arquitecto reclama un proyecto litoral que abarque desde el Carraixet hasta el nuevo cauce del Turia, evitando intervenciones puntuales. También un plan para intervenir en la Valencia consolidada.
“La Zona de Actuaciones Logísticas podría convertirse en un centro de innovación y conocimiento. No hace falta generar más suelo, no hacen falta más sectores... La revisión del PGOU ha muerto, pero no se atreven a retirarla”, opina al referirse al gobierno local que encabeza Barberá. “Las alegaciones no han sido informadas desde hace tres o cuatro años. Supongo que esperarán a ver qué pasa en las elecciones”, concluye.