Los alquileres de viviendas se dolarizan en Buenos Aires por la inflación y la incertidumbre electoral

Los anuncios de viviendas en alquiler están en vías de extinción en las inmobiliarias de Buenos Aires. También escasean en las plataformas digitales. Una de cada tres familias que vive en la capital argentina alquila, pero en los últimos tres años la oferta formal se ha reducido más de un 70% y lo poco que se encuentra está en dólares, a precios inaccesibles para gran parte de una población que cobra en pesos.

La dolarización de muchos alquileres —hasta hace poco reservada al sector de viviendas de lujo— evidencia la gravedad de la crisis habitacional que atraviesa Buenos Aires y otras grandes ciudades de Argentina. La situación ha empeorado aún más desde las primarias del 13 de agosto, en las que el peronismo gobernante quedó como tercera fuerza, con el 27% de los votos. El salto inflacionario que provocó la brusca devaluación del peso el lunes postelectoral y la incertidumbre de cara a las elecciones generales del 22 de octubre han paralizado el mercado.

Los propietarios están a la espera de ver qué pasa con la Ley de alquileres aprobada a mitad de 2020, durante la pandemia de covid-19. La Cámara de Diputados votó este miércoles a favor de reducir los contratos de tres años a dos y permitir que las actualizaciones del alquiler se hagan de forma trimestral y no anual, como ahora. Los cambios deben ser aprobados por el Senado para que entren en vigor.

“No tenemos nada”, repiten todas las inmobiliarias del céntrico barrio de Montserrat, en los alrededores del Congreso argentino. “Está difícil. Cuando aparece algo en pesos lo reservan al toque porque tenemos muchas llamadas por día”, advierte uno de los empleados.

En las plataformas digitales, las viviendas en alquiler en dólares —a la cotización paralela, de 725 pesos por unidad estadounidense— son la norma. Por un departamento de 60 metros cuadrados en Villa Urquiza, a diez kilómetros del centro, piden 400 dólares; en uno de los barrios más de moda de la ciudad, Villa Crespo, por ese precio se encuentran monoambientes de 35 metros cuadrados. Esos 400 dólares equivalen hoy a unos 300.000 pesos, casi el triple que el salario mínimo.

La normativa actual fue pensada para proteger a los inquilinos y ha cumplido ese objetivo con aquellos que han logrado firmar un contrato. Los gastos iniciales corren por cuenta del dueño y la actualización anual del alquiler en un país con una inflación superior al 110% permite que los últimos meses de contrato supongan una carga muy inferior a la de los primeros.

El problema es que la oferta formal se ha contraído desde que se aprobó y muchos se han visto obligados a alquilar por fuera de la ley. Por un lado, a través de alquieleres temporales, renovables cada tres meses, o con contratos informales firmados entre dueños y conocidos o amigos de conocidos, lo que complica la búsqueda para los recién llegados que carecen de esas redes de contactos.

Un grupo de inquilinos se acercó el miércoles al Congreso para protestar contra la modificación de la ley. Entre ellos estaba Laura, de 47 años, que vive con sus dos hijas en un departamento de 75 metros cuadrados por el que paga 80.000 pesos (unos 110 dólares). El contrato de tres años le vence en dos meses y la inmobiliaria le ha avisado que se lo renueva por el triple. El precio está algo por debajo del valor de mercado pero queda fuera del alcance de esta diseñadora gráfica. Un par de veinteañeros se mostraban resignados a volver a casa de sus padres si no encontraban en breve algún contacto con una vivienda disponible.

“Tenemos un problema habitacional muy grande, que afecta especialmente a los más jóvenes, cerca del 40% no se puede ir de su casa”, advierte el economista Federico González Rouco. En Argentina, la mayoría de inmuebles se venden en efectivo, en dólares. El acceso a créditos hipotecarios siempre ha sido escaso, pero este 2023 está en mínimos históricos: ha caído hasta el 0,2% del PIB. En Brasil supera el 10% del PIB y en Chile, el 20%. Los argentinos que no disponen de ahorros suficientes para comprar una propiedad recurren al alquiler, pero hoy en día esa opción es un calvario.

Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria y analista del mercado inmobiliario, compara la situación actual con la vivida en 2012. Hace una década, las restricciones cambiarias impuestas por el Gobierno influyeron en una caída de las ventas de inmuebles. “En ese momento lo que estaba a la venta y no se vendía se volcó al mercado locativo. Ahora nos encontramos con una situación mucho más compleja”, advierte y apunta a la ley de alquileres como la principal responsable. “El alquiler es el único precio de la economía que durante un año no puede aumentar, el único precio que queda congelado mientras todo lo demás sube. Eso ha hecho que se vuelva poco atractiva la inversión”, destaca.

Un estudio del Instituto de Vivienda de la ciudad detectó hace un par de años la existencia de más de 130.000 unidades vacías en Buenos Aires. No hay datos más actuales, pero todo indica que la cifra ha aumentado desde entonces. Los gastos de tener una vivienda vacía son elevados, pero muchos propietarios esperan el resultado electoral antes de tomar una decisión. Los dos principales candidatos a presidente de la oposición —el ultraliberal Javier Milei y la conservadora Patricia Bullrich— han prometido derogar la ley vigente si llegan a la Presidencia.

Los economistas ven en la dolarización un síntoma de un mercado asfixiado por la incertidumbre económica que atraviesa el país. “En Argentina el valor de las propiedades es en dólares porque son transacciones a largo plazo y el largo plazo en pesos no existe”, dice Rouco. “La dolarización de los alquileres es el reflejo del descalabro macroeconómico de Argentina”, señala, “tres años ya parecen largo plazo”.

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