¿Cómo calcular la cuota de la hipoteca que más me conviene?

Una de las principales cuestiones que debe considerar el comprador de una vivienda al contratar una hipoteca es cuánto dinero va a pagar cada mes para devolver el préstamo. La cuota de la hipoteca acompañará al futuro propietario durante toda la vida del contrato, por lo que debe ser acorde con su solvencia económica y con su capacidad de endeudamiento.

Los expertos y las autoridades monetarias, como el Banco de España, coinciden en que el objetivo es pactar que la cuota no supere el 30% de los ingresos mensuales, o el 35% en el caso de tener otros préstamos o deudas contraídos.

Por ejemplo, una persona que ingresa cada mes 1.800 euros debería destinar al pago de su hipoteca entre 520 y 630 euros, como máximo.

Si se solicita en pareja, algo habitual ya que dos de cada tres hipotecas cuentan con dos titulares, de acuerdo con los datos del portal inmobiliario iAhorro, este porcentaje se calculará entre ambos, lo que aumenta las posibilidades de acceder a un préstamo hipotecario mayor y, por tanto, incrementa la capacidad de endeudamiento.

Una vez que se conoce cuánto se debe destinar a la hipoteca, a los futuros propietarios les surge la cuestión de ¿cómo se calcula la cuota? La cantidad que el hipotecado paga mensualmente para devolver el préstamo depende de cuatro factores:

1. El capital prestado. Es el mayor condicionante de la cuota, ya que, cuanto más grande sea el capital, mayor será el desembolso cada mes. Además, hay que tener presente que el banco ofrece una financiación, como máximo, del 80% del valor de tasación del inmueble, por lo que el futuro propietario debe tener un ahorro del 20% restante, junto a entre un 10% y un 15% adicional para los gastos asociados a la operación de compraventa. El importe medio de las hipotecas firmadas durante el último trimestre de 2021 fue de 140.600 euros, de acuerdo con la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
2. El plazo de amortización. Es el periodo en el que el titular debe devolver el préstamo hipotecario. Cuanto más corto sea, más alta será la mensualidad. Este plazo puede acortarse amortizando el crédito, es decir, devolviendo una parte o la totalidad del capital adeudado antes de lo acordado. Esta transacción, no obstante, suele conllevar el cobro de una comisión. La duración media de una hipoteca en España es de 24 años y medio, según la AHE.
3. El tipo de interés. Es el coste anual que abona el prestatario a la entidad bancaria a cambio de haber recibido el capital prestado y se aplica a la cuota mensual. En este punto hay que tener en cuenta dos elementos: el tipo de interés nominal (TIN) y la tasa anual equivalente (TAE). El primero refleja el coste efectivo de la hipoteca, mientras que el segundo representa el coste real. Ambos se expresan como un porcentaje sobre el total del capital que queda por devolver.
4. La modalidad de hipoteca. Existen dos modalidades, la hipoteca a tipo fijo y la hipoteca a tipo variable. En la primera, la cuota mensual permanece constante durante toda la vida del préstamo. En la segunda, sin embargo, la cuota varía en función de un índice de referencia, que en España suele ser el euríbor.

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¿Hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?

La elección de la modalidad de la hipoteca determinará la cuota que se pagará cada mes, por lo que requiere un análisis detallado.

La contratación de una hipoteca a tipo fijo ofrece seguridad y estabilidad, ya que no se experimentarán aumentos en la cuota, lo que facilita, apunta Antonio de la Fuente, director general de la consultora inmobiliaria Colliers, la planificación financiera a largo plazo. Si se contrata una hipoteca por 450 euros al mes durante 25 años, se pagará esa cantidad durante todo el periodo de amortización, independientemente de las fluctuaciones del mercado.

Las condiciones favorables que presentan este tipo de hipotecas y la seguridad que proporcionan —especialmente en tiempos de incertidumbre como el actual— ha provocado un auge en las contrataciones de esta modalidad. Casi el 70% de los préstamos hipotecarios para la compra de vivienda firmados en diciembre fueron a tipo fijo, según cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE). Una tendencia que, prevén los expertos, se mantendrá en 2022.

En el caso de las hipotecas a tipo variable, la evolución de los tipos de interés en el mercado afecta a la cuota mensual, que varía a lo largo de la vida del préstamo en función del euríbor. Si este baja, la mensualidad también lo hace y viceversa. En los últimos años, este índice se ha mantenido en mínimos históricos y, aunque recientemente haya experimentado una leve subida, se prevé que permanezca en negativo durante un tiempo. Silvia Escámez, fundadora del portal de hipotecas Finteca, señala que, aunque haya subidas, los tipos se van a mantener bajos. “El encarecimiento de las hipotecas seguramente va a ser poco perceptible. No parece que la subida del euríbor vaya a afectar al sector”, puntualiza. Con todo, el titular de una hipoteca a tipo variable debe estar dispuesto a asumir cierta incertidumbre.

En este sentido, Leyre López, analista de la AHE, destaca que, si la intención es contratar una hipoteca por un periodo corto, como a 10 años, resulta más interesante un préstamo hipotecario a tipo variable, mientras que, para plazos más largos, que conllevan mayor incertidumbre, el de a tipo fijo se presenta más propicio.

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