Radiografía del turismo masivo en España: las doce provincias que concentran el crecimiento sin límite de viviendas de uso turístico y hoteles

El crecimiento descontrolado del turismo en España, que alcanzó máximos históricos en 2024 con 94 millones de viajeros extranjeros y un gasto de 126.000 millones de euros, ha saneado las cuentas de hoteleras, aerolíneas, turoperadores y agencias de viajes y les ha permitido enjugar total o parcialmente las pérdidas acumuladas en los tres años de pandemia. Ese encadenamiento de récords de viajeros e ingresos, sin embargo, tiene una cara B,...

El crecimiento descontrolado del turismo en España, que alcanzó máximos históricos en 2024 con 94 millones de viajeros extranjeros y un gasto de 126.000 millones de euros, ha saneado las cuentas de hoteleras, aerolíneas, turoperadores y agencias de viajes y les ha permitido enjugar total o parcialmente las pérdidas acumuladas en los tres años de pandemia. Ese encadenamiento de récords de viajeros e ingresos, sin embargo, tiene una cara B, identificada en la masificación de los centros históricos de las ciudades más visitadas y la llegada descontrolada de viviendas de uso turístico, provocando un encarecimiento sin precedentes del alquiler de la vivienda y la expulsión de los residentes ante su incapacidad para hacer frente a los precios astronómicos que están dispuestos a pagar los turistas.

El fenómeno de la concentración excesiva de viajeros es generalizado, pero se reproduce con mayor intensidad en los destinos más visitados. El análisis realizado por la tecnológica Mabrian, especializada en inteligencia de datos para el sector turístico, en exclusiva para EL PAÍS, a partir de la geolocalización de los alojamientos más usados por los viajeros (viviendas de uso turístico y hoteles) en cincuenta provincias españolas muestra que hay doce de ellas (Alicante, Valencia, Castellón, Málaga, Sevilla, Cádiz, Granada, Barcelona, Girona, Santa Cruz de Tenerife, Las Palmas y Madrid) donde el desajuste es evidente. Una parte muy relevante de las fuentes consultadas para este reportaje apunta a los pisos turísticos como principal responsable de ese desequilibrio, con 6,8 viviendas por cada kilómetro cuadrado de media en España. Alicante y Málaga triplican ese número en verano (los datos fueron tomados el 15 de agosto de 2024), llegando a las 19,9 y 19 viviendas por kilómetro cuadrado. Muy cerca se quedan Madrid (16,1), Las Palmas (15,3), Santa Cruz de Tenerife (14,4), Cádiz (13,9), Barcelona (13,1), Valencia (12,1), Sevilla (12) y Girona (11,3).

El reparto más equilibrado de turistas fuera de la temporada alta, conocido como desestacionalización, ha provocado que esas cifras apenas cambien en invierno (los datos fueron tomados el 15 de diciembre de 2024), con lo que la presión sobre el territorio apenas varía a lo largo del año. De ese modo, Alicante sumó 19 viviendas por kilómetro cuadrado, Málaga 18,6 y Madrid incluso superó las cifras del verano (16,2). “La inteligencia de datos muestra con claridad el papel decisivo que ejercen las viviendas de alquiler turístico en la concentración de la oferta de alojamiento en los destinos. La proliferación de este tipo de alojamientos, sin la planificación, el control y el análisis adecuados, está detrás de muchos de los desafíos que están enfrentando los destinos españoles, relacionados con la presión turística”, recalca Carlos Cendra, socio de Mabrian. En su opinión, el alquiler turístico no es el problema, sino el desequilibrio, que es resultado de la oferta ilegal, “en muchos casos gestionada por grandes tenedores”, frente al alojamiento reglado, ya sea hotelero o de alquiler vacacional, “que debe adaptarse al territorio y a las necesidades y prioridades de las comunidades que lo habitan”. En cualquier caso precisa que las viviendas de uso turístico cumplen un papel complementario en la oferta de alojamiento de los destinos, “haciendo más accesible la oferta a diversos tipos de viajeros, como las familias, y también tienen un impacto en la economía local y la distribución de ingresos entre los residentes”.

Pero, por debajo de ese debate, surgen las quejas de miles de personas que han tenido que abandonar sus casas porque sus caseros decidieron pasarse al alquiler turístico por su mayor rentabilidad o porque les incrementaron la renta hasta niveles que no podían llegar. Las protestas empezaron en abril de 2024 en Canarias y de allí pasaron a algunos de los destinos que encabezan esa clasificación de concentración del alojamiento, como Málaga, Alicante o Barcelona. En todas ellas subyace una crisis de vivienda ligada al auge del turismo. Eugenio Reyes, portavoz de la organización canaria Ben Magec Ecologistas en Acción, recalca que la emergencia habitacional en el archipiélago es crítica.

“Hay 250.000 viviendas vacías, de las que 70.000 son de particulares y el resto está en manos de fondos buitre procedentes de las promociones que quebraron en la Gran Recesión, mientras que el precio del alquiler está en máximos históricos. La suma de ambos factores ha hecho que un 34% de la población esté en riesgo de pobreza”, recalca. Reyes exige una nueva ley de vivienda “para evitar la especulación de los fondos buitre y de los bancos” y la aprobación de una tasa turística, que permita a la población canaria beneficiarse del turismo a través de la protección de su territorio. “Es necesario cambiar el modelo. El turismo en Canarias tiene que ser un vector económico y no uno extractivo de la población. Es insostenible la convivencia de dos millones de residentes con quince millones de turistas extranjeros”, indica. El portavoz de la organización anuncia que para 2025 preparan movilizaciones para proteger zonas vírgenes de Canarias, fundamentalmente en Lanzarote y Fuerteventura, con especial hincapié en el hotel Oliva Beach, de la cadena Riu, donde el Ministerio de Transición Ecológica ha declarado la caducidad de la concesión otorgada a la hotelera y ha instado al derribo de la misma. La cadena hotelera acudirá a los tribunales para evitarlo.

El sindicato de Inquilinos e Inquilinas de Málaga, la segunda provincia con mayor porcentaje de viviendas de uso turístico por kilómetro cuadrado, apunta a una crisis estructural. “La situación de la vivienda y los alquileres es insostenible. Vivimos en una ciudad que nos explota en pos de los beneficios privados del mercado inmobiliario y del turismo. Urge un nuevo modelo de ciudad y urge poner el foco en el pilar sobre el que se sustenta el problema de vivienda hoy: el capitalismo rentista. El alquiler es, hoy por hoy, una fuente de empobrecimiento para la población inquilina”, señalan desde el colectivo, que fue el que impulsó las manifestaciones del pasado verano. Las reivindicaciones se centran en dos propuestas. La primera es la prohibición de las viviendas de uso turístico. “Málaga es la tercera ciudad de España con más pisos turísticos tras Madrid y Barcelona, aunque tiene una población mucho menor”. El Ayuntamiento de Málaga puso en marcha a mediados de enero un plan para paralizar la concesión de licencias para viviendas de uso turístico en 43 barrios, donde superan el 8% del parque de alquiler de inmuebles. “Resulta totalmente inocuo. El problema no se resuelve limitando las viviendas, sino prohibiéndolas por completo”. La segunda propuesta persigue movilizar las viviendas vacías. “En Málaga hay 16.638, que suponen el 6,4% de todas las viviendas del municipio. Muchas de ellas están en manos de bancos, grandes tenedores, socimis y fondos de inversión, y podrían servir para crear un parque público de vivienda en alquiler”, asegura.

Los propietarios y gestores de pisos turísticos se defienden frente al aluvión de críticas. Es el caso de Adolfo Meras, presidente de Madrid Aloja, asociación que representa a 5.000 de esos caseros y a 6.000 viviendas de uso turístico (un tercio de las censadas en la capital, según el INE), que rechaza la decisión adoptada por el alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, de prohibir las viviendas de uso turístico en el centro de Madrid en edificios donde compartan espacio con los vecinos a partir de agosto de 2025, fecha en la que está prevista la entrada en vigor de esa prohibición, incluida dentro del Plan Reside. “El anuncio es la respuesta a la ola populista que culpa a los pisos turísticos del problema de la vivienda en Madrid”, señala.

En su opinión, el relato no está sostenido por la realidad. “No hay expulsión de vecinos del centro, donde la población residente ha crecido en 5.800 personas. No hay problemas de convivencia generalizados y tampoco es verdad que la presencia de viviendas de uso turístico reduzca la oferta o suba los precios del alquiler. Y un buen ejemplo es Barcelona, donde las licencias llevan diez años congeladas y los precios no han parado de subir”. Meras cree que el Plan Reside no solucionará el problema de la vivienda y sí generará contratiempos a los turistas. “Muchos caseros dejarán sus casas vacías por la falta de garantías y los turistas que quieran alojarse en el centro solo podrán hacerlo en hoteles o en algunos de los 200 edificios identificados para albergar viviendas de uso turístico. En lugar de diez propietarios de viviendas, habrá un propietario de diez viviendas. El Plan Reside va destinado a los grandes capitales y va a convertir a Madrid en un destino elitista en manos de los fondos buitre”, afirma Meras.

El veto en Barcelona no va a ser parcial, si no total. El Ayuntamiento de la capital catalana, fuertemente presionado por el descontento social derivado del encarecimiento y la falta de vivienda, prevé la retirada de las 10.100 licencias de viviendas de uso turístico para 2028. La Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona (Apartur) ya ha anunciado que no se va a quedar de brazos cruzados y ha iniciado una ofensiva legal para defender a sus propietarios. “El sector de los pisos turísticos de Barcelona ha presentado reclamaciones patrimoniales a la Generalitat de Cataluña por valor de más de 4.280 millones de euros por el perjuicio derivado de esa supresión de licencias. Estas reclamaciones corresponden a 7.200 pisos”, recalca Enrique Alcántara, presidente de Apartur.

Frente a las críticas de que las viviendas de uso turístico son las responsables de sacar de la oferta reglada una parte importante de las viviendas de alquiler, Alcántara niega la mayor. “Los pisos turísticos solo representan el 1% del parque total de viviendas de la ciudad. No son la causa del problema de la vivienda ni su eliminación garantiza que pasen a convertirse en viviendas residenciales, ya que la Administración no puede obligar a los propietarios a dar un uso determinado a sus viviendas privadas”. Además alerta que con esa medida se pone en riesgo a una actividad, “que representa el 40% del alojamiento turístico reglado en Barcelona, utilizado mayoritariamente por familias y visitantes de negocios”, y se aboca a la desaparición a un sector “que ha contribuido a fortalecer la regulación colaborando con las administraciones para aplicar la normativa y combatir alojamientos ilegales, lo que ha permitido que el Ayuntamiento haya emitido más de 10.000 órdenes de cierre de pisos turísticos ilegales desde 2016″.

Aunque las cifras son menos dramáticas que en las viviendas de uso turístico, hay 17 provincias que superan la media nacional de concentración de hoteles (1,6 por cada kilómetro cuadrado). Las cifras más altas las registran Barcelona (2,8), Baleares (2,6) y Sevilla (2,5). Cataluña y Baleares son las dos únicas autonomías que cobran una tasa turística por pernoctación (Cataluña desde 2012 y Baleares desde 2016) y tanto el alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, como la presidenta de Baleares, Marga Prohens, ya han anunciado su intención de incrementarla sustancialmente. Algo que ha indignado a la industria hotelera, que rechaza que haya masificación hotelera. “Reiteramos nuestra oposición absoluta al incremento del Impuesto del Turismo Sostenible. Toda carga impositiva adicional impactará directamente en la capacidad de gasto en destino de los turistas, especialmente en comercio, restauración y ocio”, señala Javier Vich, presidente de la Federación Hotelera de Mallorca y vicepresidente de la Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (Cehat). En su opinión es el momento de actuar con valentía por parte de la administraciones públicas. “Esta pasa por la no renovación de las 92.000 licencias otorgadas en Mallorca en los últimos ocho años bajo la modalidad de alquiler vacacional. Nacieron como temporales y estaban condicionadas. La realidad social en relación con la dificultad de acceso a la vivienda motivan sobradamente que estas autorizaciones desaparezcan, se restituya el uso residencial y no se dé una actividad económica”. En su opinión, no es la única medida para solucionar el problema habitacional, “pero sí la que permite liberar vivienda de forma inmediata”. A ella se debería unir la persecución intensiva de la oferta ilegal.