Así son las 30 promociones de viviendas de lujo que están transformando el centro de Madrid

Madrid se ha convertido en el epicentro de la compraventa de vivienda de ultralujo en España. En la actualidad hay 30 proyectos en marcha, bien en construcción, en preventa o en las últimas fases de comercialización, a partir de los datos obtenidos de promotoras o vendedores, que están transformando el centro de la capital. Promociones que, en la gran mayoría, parten de un millón de euros para las viviendas de un solo dormitorio y que pueden llegar a los 13 millones para los áticos, pero que vuelan en los primeros días de comercialización. “Ese furor se desencadenó a partir de 2011, fecha en l...

Madrid se ha convertido en el epicentro de la compraventa de vivienda de ultralujo en España. En la actualidad hay 30 proyectos en marcha, bien en construcción, en preventa o en las últimas fases de comercialización, a partir de los datos obtenidos de promotoras o vendedores, que están transformando el centro de la capital. Promociones que, en la gran mayoría, parten de un millón de euros para las viviendas de un solo dormitorio y que pueden llegar a los 13 millones para los áticos, pero que vuelan en los primeros días de comercialización. “Ese furor se desencadenó a partir de 2011, fecha en la que Amancio Ortega vendió un edificio a la socimi Millenium, que fue la primera que entendió que existía una demanda por viviendas de 500 metros de superficie y un ticket medio de 10.000 euros por metro cuadrado”, recalca Luis Valdés, director general del departamento de Residential Sales Advisory (ventas residenciales) en la consultora Colliers. Esta es precisamente una de las consultoras que más proyectos de venta maneja en la capital (Castelló 108, San Bernardo, 126 o María de Molina, 42, entre otras).

El mercado ha recibido a un nuevo perfil de cliente, muchos latinoamericanos y estadounidenses con grandes fortunas, capaces de pagar el metro cuadrado por encima de los 10.000 euros en una ciudad donde la media de precio ronda los 4.000 euros (aunque en los distritos más pudientes prácticamente se duplica). Y, en un contexto de escasez de oferta, estas promociones constituyen uno de los motivos que, para muchos expertos, ayudan a explicar la escalada general de precios de la vivienda que padece la ciudad.

La gran mayoría de las viviendas de ultralujo que se ofertan son pequeños edificios que se están rehabilitando de arriba abajo, con un tamaño medio de 10 a 20 pisos por las grandes dimensiones que se requieren. Pero una de ellas destaca por el número de viviendas proyectadas (153, más una residencia de estudiantes de 400 camas) y la inversión prevista (en torno a 400 millones de euros). Ubicada en la calle María de Molina, 50, el fondo de inversión estadounidense Blackrock y el grupo inmobiliario Lar han unido fuerzas para lanzar un proyecto que también comercializará Colliers, y que podría salir al mercado con un precio medio de 12.000 euros por metro cuadrado.

Esos importes, sin embargo, suben rápidamente a medida que las superficies o las calidades se incrementan o que la demanda se dispara. Es el caso del edificio de Velázquez, 53, adquirido por dos bisnietos de Franco y que tan solo alberga 13 viviendas (dos por planta) con superficies que oscilan entre los 350 y los 390 metros cuadrados. Las casas están siendo comercializadas con rapidez, según fuentes del mercado, y han alcanzado precios de 20.000 euros por metro cuadrado.

El otro gran edificio que va a salir al mercado va a ser el situado en la calle Fúcar, 5, con 57 viviendas ubicadas en una antigua sede de Telefónica cuya entrega está prevista para abril de 2027. Los precios parten desde los 530.000 euros para las unidades de menor tamaño. Es una de las tres promociones que el gigante mexicano de la promoción Be Grand lanza al mismo tiempo este mes y cuya preventa arranca ahora.

La segunda está ubicada en el barrio de los Jerónimos (Antonio Maura, 11), con 12 viviendas de tres dormitorios con una superficie que oscila entre 228 y 250 metros cuadrados y un precio medio de 2,5 millones (10.000 euros por metro cuadrado). En el caso del ático, el precio por metro cuadrado alcanza los 20.000 euros y el precio de venta roza los cinco millones. Es la primera de estas promociones que abrirá sus puertas, ya que la entrega de viviendas está prevista para el primer semestre de 2025. La tercera está situada en la zona de El Viso (Doctor Arce, 13), con tan solo tres viviendas, dos dúplex y un chalé, con superficies que van desde los 260 a los 450 metros cuadrados y un precio que parte de 4,1 millones. La entrega está prevista para verano de 2026.

Entre los inversores latinoamericanos destacan los mexicanos y los venezolanos, que incluso han combinado los papeles de promotores y compradores, aunque ahora empiezan a aparecer otras nacionalidades. “El movimiento es evidente. Entre otros es remarcable la creciente población de millonarios de EE UU que está buscando oportunidades de inversión fuera de su país”, destaca Carlos Zamora, socio y director de Residencial de Knight Frank. Esta consultora ha constatado en su último informe europeo que Madrid ha entrado en el top cinco de ciudades europeas preferidas por los grandes patrimonios de 28 nacionalidades para mudarse, solo por detrás de París, Berlín, Barcelona o Viena. Entre los puntos fuertes de la ciudad se destacan un entorno económico en crecimiento, su conectividad y posición estratégica con otras grandes ciudades europeas, su seguridad y sus ventajas fiscales.

La irrupción de lujo en mayúsculas está provocando también una suerte de gentrificación de alto standing, por el cual familias que gozaban de buena situación económica y residen tradicionalmente en los barrios más cotizados de Madrid ven a sus nuevas generaciones mudarse a otras zonas, ya que su barrio de toda la vida se ha quedado caro incluso para ellos.

Casas con marca

A la creciente oferta de viviendas de lujo se ha sumado la que aportan las branded residences (viviendas con servicios hoteleros ligadas a una gran marca de lujo). En este campo han sido pioneras la cadena Four Seasons con sus 22 viviendas en el complejo Canalejas, que se vendieron por más de 100 millones de euros, con un récord de 11 millones por la venta de un ático, o Mandarin, con 30 casas que han alcanzado un récord de 20.000 euros por metro cuadrado para los áticos. La consultora inmobiliaria Knight Frank, otra de las que más viviendas comercializa (Jardines de Velázquez junto a Colliers o el Viso Residences) también se encargará de la venta de las branded residences de la marca hotelera SGS, perteneciente al gigante hotelero Accor, que aún no han salido al mercado.

Situado en la calle Infantas, 40, el complejo contará con 33 viviendas de uno, dos y tres dormitorios y áticos con terrazas. El desembolso mínimo por vivir allí es de 1,6 millones de euros (13.000 euros por metro cuadrado). Tanto Knight Frank como Colliers también han sido designados por Persépolis, propietario del edificio de Padilla, 32, para comercializar otro proyecto que todavía no tiene una marca asignada. En una situación similar se encuentra el edificio situado en la calle Alcalá 44, que era propiedad de Zurich Seguros y que ha sido vendido a la mexicana Besant Capital, que también proyecta otro edificio de viviendas con servicios hoteleros, igualmente por definir.

La operación, en la que ha asesorado CBRE, muestra el peso fundamental del cliente latinoamericano en la compra de este tipo de viviendas. “La oferta de vivienda de lujo a menudo recibe una alta demanda de compradores internacionales de habla hispana que buscan un buen refugio a sus ahorros o fuente de inversión. El cliente internacional representa una cuota importante en los mercados de primera residencia o inversión en grandes capitales como Madrid y Barcelona”, señala Javier Kindelán, vicepresidente y director de Living de CBRE.