Atrapados en la presidencia de la comunidad de vecinos

Atrapados en el cargo de presidente de la comunidad de vecinos. Así están miles de propietarios que ocupan el puesto presidencial desde 2019 y buscan desesperados una solución. Su esperanza estaba puesta en las recién aprobadas telejuntas, pero tampoco resuelven el entuerto. Serán presidentes durante, al menos, siete meses más.

La pandemia ha complicado la vida de muchas comunidades de vecinos. Algunas se han convertido en auténticos polvorines y no solo porque no se hay...

Atrapados en el cargo de presidente de la comunidad de vecinos. Así están miles de propietarios que ocupan el puesto presidencial desde 2019 y buscan desesperados una solución. Su esperanza estaba puesta en las recién aprobadas telejuntas, pero tampoco resuelven el entuerto. Serán presidentes durante, al menos, siete meses más.

La pandemia ha complicado la vida de muchas comunidades de vecinos. Algunas se han convertido en auténticos polvorines y no solo porque no se hayan renovado los cargos, sino porque tampoco se han podido aprobar las cuentas anuales, ni hacer obras, ni pedir financiación y subvenciones y, ni siquiera, denunciar a los vecinos morosos. Incluso, se han dado casos de bancos que han bloqueado las cuentas de las comunidades por no haber podido renovar las firmas. Más de un millón de juntas de propietarios se han dejado de celebrar desde el inicio de la pandemia, según el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE). El bloqueo ha sido mayúsculo.

Las ansiadas juntas de vecinos virtuales (por cualquier plataforma siempre que permita identificar a los asistentes) ya tienen cobertura legal, al menos temporalmente. Entraron en vigor el pasado 9 de mayo a través del Real Decreto-ley 8/2021 y llegaron para solucionar estos cuellos de botella. Pero el día a día está demostrando que no son la panacea. En algunas fincas van a favorecer “la implicación del perfil más joven de propietarios, tradicionalmente menos involucrados”, cree Iñaki Eizaga Echevarría, director de Expansión de Inmho, empresa con más de 4.500 comunidades. En cambio, otras muchas no podrán celebrar las tan esperadas telejuntas ni acceder al televoto.

Porque el administrador de fincas debe verificar, antes de la reunión, que todos los vecinos disponen de medios telemáticos (serviría un móvil), un paso que parece sencillo, pero no lo es. “Es difícil que te contesten todos los vecinos cuando mandas cualquier circular en la que pides que se pronuncien sobre un tema, y en este caso pasará lo mismo”, considera Federico Cerrato, gerente de Fisconta. Basta con que alguien no conteste o manifieste que no dispone de medios para que la reunión virtual no se pueda celebrar.

“En las localidades más pequeñas en las que también administramos fincas puede que alguien no disponga de acceso a internet”, dice Eizaga Echevarría. Incluso en las grandes ciudades, hay fincas, barrios enteros, donde vive gente mayor sin acceso a un móvil o sin conocimientos suficientes para conectarse a una plataforma. “Creo que las reuniones telemáticas en algunos barrios son inviables por el alto porcentaje de personas mayores, que no disponen de los medios o no los entienden”, dicen en Urfinsal, que opera en el distrito de Moratalaz (Madrid). Aunque es cierto que la pandemia ha potenciado algo el uso de la tecnología entre los más mayores. Según el Instituto Nacional de Estadística, el manejo de internet en los tres últimos meses en el grupo de 65 a 74 años fue del 69,7% en 2020, frente al 63,6% de 2019.

Pero la gran pega es que solo se pueden adoptar acuerdos que no puedan aplazarse más allá del 31 de diciembre. “Las juntas telemáticas solo se pueden emplear para resolver problemas relacionados con obras necesarias”, señala Salvador Díez, presidente del ­CGCAFE. Se trata de cuestiones urgentes, que no se pueden demorar, como la puesta de un ascensor o una rampa; obras de conservación y rehabilitación (filtraciones, cubiertas…); solicitud de subvenciones o ayudas; realización de inspecciones; resolver problemas de liquidez o pedir financiación; cumplimiento de cualquier plazo (judicial, administrativo) y reclamaciones a morosos. Estas limitaciones, en cambio, no existen en Cataluña, primera autonomía en reconocer, por ley, la validez de las juntas telemáticas.

Presidente a la fuerza

El problema, y el tremendo lío, se da cuando el administrador tiene que explicar al presidente —­que lleva siéndolo dos años— que no se puede aprovechar esa junta virtual para renovar los cargos. “Cuando un cliente lo solicite hay que explicarle que es absolutamente necesario que el acuerdo sea inaplazable. En el caso de los cargos, el acuerdo se puede adoptar el próximo año”, indica Díez. Esto es así porque el Gobierno ha suspendido la obligación de convocar y celebrar juntas de propietarios hasta el 31 de diciembre de 2021, así que se prorrogan presupuestos y mandatos vecinales. “Si no se actúa de este modo, podrían estar generándose motivos para una impugnación”, cuenta Rafael del Olmo, secretario del CGCAFE y administrador de fincas en Sevilla. Del Olmo celebró varias juntas a través de Zoom el pasado año, cuando aún eran alegales, previa información a los vecinos de que no tenían soporte legal. “El 99,9% las aceptó y nadie las ha impugnado”, dice, aunque nunca fueron para tratar “cuestiones que por su trascendencia jurídica exigían su tratamiento en juntas presenciales, a fin de no incurrir en vicios procedimentales”. Para asuntos baladíes, “nadie se va a gastar un mínimo de 3.000 euros en impugnar el acuerdo”, dice Pablo Ruiz, administrador de fincas de Acerta Gestión.

Ruiz ha celebrado cuatro juntas de propietarios telemáticas en Guadalajara a lo largo de esta semana. “En una de ellas estamos montando un ascensor y necesitamos adoptar ciertos acuerdos para poder cobrar las subvenciones”, apunta. Este administrador cree que el nuevo marco legal ha limitado el ámbito de actuación y que hubiera sido mejor apostar por un modelo híbrido, de forma que las personas mayores o sin medios pudieran acudir al despacho y el resto por vía telemática, algo que ya se hace en su oficina cuando los comuneros así los solicitan.

Aunque el real decreto no regula, ni siquiera menciona, estas reuniones mixtas, el presidente de los administradores considera que sí están permitidas: “No las excluye”, dice Díez. Aunque, “es una modalidad que no se usará masivamente. El desarrollo de las reuniones híbridas es más complejo que una presencial o una telemática, dado que obliga a cumplir las formalidades de ambas modalidades”, opina. Eso sí, solo se puede optar por este modelo híbrido para cuestiones urgentes e inaplazables y siempre que se garanticen las medidas de seguridad para evitar contagios.

Lo que sí contempla el real decreto es una segunda vía para los vecinos que no dispongan de medios digitales y es el voto por correo postal, sin necesidad de junta. Esta puede ser la salvación para muchas fincas. El plazo para que los vecinos contesten sí o no al acuerdo es de 10 días naturales. “Con esta herramienta se da solución a situaciones complejas. Hay que pensar que hay edificios muy grandes (200, 300 o más propietarios) en los que es muy difícil organizar una reunión telemática o con gente mayor”, cree Díez, que espera que las reuniones virtuales hayan venido para quedarse tras la pandemia.