Las consultoras buscan compañía
El reajuste del 50% en precios augura la vuelta de inversores extranjeros con un papel protagonista en la intermediación
Las grandes operadoras inmobiliarias no han salido de la crisis inmunes, pese a que apenas prestan atención a la vivienda. Lo suyo es intermediar en transacciones de activos entre corporaciones e inversores.
"La crisis económica también nos ha tocado. Y para enfrentarnos a ella nuestras recetas no han sido diferentes de las de otros sectores. A menos actividad, más contención de gastos, reducción de personal y aumento de la productividad", responde Ángel Serrano, director general de Aguirre Newman. La compañía, que ha reducido de 400 a 360 el número de sus empleados, es la única español...
Las grandes operadoras inmobiliarias no han salido de la crisis inmunes, pese a que apenas prestan atención a la vivienda. Lo suyo es intermediar en transacciones de activos entre corporaciones e inversores.
"La crisis económica también nos ha tocado. Y para enfrentarnos a ella nuestras recetas no han sido diferentes de las de otros sectores. A menos actividad, más contención de gastos, reducción de personal y aumento de la productividad", responde Ángel Serrano, director general de Aguirre Newman. La compañía, que ha reducido de 400 a 360 el número de sus empleados, es la única española que se codea con las grandes operadoras dominantes en el mercado inmobiliario mundial, en manos de multinacionales anglosajonas.
Aguirre Newman gestionará los inmuebles de Repsol en toda Latinoamérica y CB Richard Ellis en el resto del mundo
Todas han sido castigadas en sus resultados globales (no ofrecen datos segregados) por la crisis y todas han reducido personal.
Además de reducir costes, la española ha optado por estabilizar sus planes de expansión, reducir sus unidades de negocio y lanzarse al exterior mediante la apertura de un centro operativo en Miami para toda Latinoamérica "orientado preferentemente al mercado de México y Brasil".
La elección de estos dos países no es casualidad. La consultora ha ganado el contrato de Repsol para gestionar sus inmuebles en este continente (CB Richard Ellis para el resto del mundo). La plataforma de Florida, constituida sobre un equipo local conocedor del mercado americano, no sólo le servirá para cumplir con Repsol, sino para intentar prestar ese mismo servicio a otras multinacionales españolas implantadas en el continente.
Aguirre Newman no hace sino replicar la fórmula que las grandes consultoras llevan ensayando en los últimos años: pegarse a las grandes corporaciones y gestionar sus inmuebles.
La número uno mundial, CB Richard Ellis (CBRE), fue la primera consultora en otear este nicho -o nueva tendencia- de negocio, al adquirir Trammell Crow, especializada en gestionar inmuebles de grandes multinacionales, su mantenimiento preventivo, el reparto de espacios o la transación de su propiedad.
Un dato que revela la dimensión de este negocio: CBRE tiene destinados a varios cientos de sus empleados en las oficinas del Bank of America para gestionar los 5.000 inmuebles donde se alojan las oficinas bancarias. Gestiona las "cuentas" inmobiliarias en todo el mundo de Nokia, de la aseguradora Zúrich y acaba de ganar la cuenta europea de Nissan, entre otras.
Este nuevo campo de acción de las consultoras inmobiliarias, equivalente al que ejerce el tradicional administrador de fincas español a gran escala, salva sus resultados y consolida una tendencia mundial. Adolfo Ramírez-Escudero, consejero director general de CBRE, liga el inicio y éxito de esta actividad a la irrupción del capital riesgo en la adquisición de empresas y a la búsqueda alternativa de financiación para la actividad económica de las empresas.
Cambio de manos
"Cuando una sociedad de capital riesgo adquiere una compañía -lo vimos en Adhold, Panrico, La Sirena, Telepizza-, lo primero que hace es externalizar la propiedad para reestructurar deuda. En otros casos se observa que los equipos gestores no se habían dado cuenta del valor de los activos inmobiliarios. Hay otros casos", recuerda Ramírez-Escudero, "en los que el Banco Santander ha sido un referente y que abrió la senda en España".
El director de CBRE se refiere a la implantación de la modalidad del sale and lease back, protagonizada por el presidente Emilio Botín -"el mejor trader de Europa"- cuando vendió la ciudad del Santander para obtener unas enormes plusvalías -1.900 millones de euros- a condición de quedarse como inquilino unos cuantos años y recomprar la propiedad. "Existen claras evidencias de que el sector financiero ha reaccionado ante una necesidad de reforzar el capital externalizando la propiedad de sus sedes y sus oficinas", añade. "El BBVA lo ha hecho recientemente, aunque ha costado mucho porque las circunstancias no son las mismas. Seguiremos aplicando esta fórmula hasta que los sistemas de financiación genuinos vuelvan a funcionar. Entonces ya no tendrá sentido vender inmuebles".
En estas operaciones la intermediación de las consultoras inmobiliarias es decisiva porque conocen el terreno mejor que ningún otro colectivo. Abunda en esta idea el socio director fundador de Colliers, Heriberto Teruel, procedente de una firma auditora: "En todas las operaciones corporativas en las que se manejan transacciones de inmuebles, intervienen boutiques financieras o grandes bancos, pero quienes conocemos de verdad y tenemos capacidad de analizar esos inmuebles somos las consultoras. Tenemos expertos en valorar los activos subyacentes, los suelos, sus localizaciones. Y eso los bancos de inversión no lo saben. Ese conocimiento es lo que ha faltado en operaciones como la adquisición de Parquesol por San José".
Otras vías de negocio exploradas por los grandes consultores inmobiliarios son la intermediación en los procesos de cambios de manos de los activos inmobiliarios, impulsados por la crisis actual y la asesoría a los grandes fondos de inversión institucionales (de aseguradoras y pensionistas), en la renovación imperativa de sus carteras de activos. "En este proceso de reorganización del sector inmobiliario se va a producir una concentración de agentes, transferencias de propiedades y aparición de nuevos operadores. Van a cambiar de mano muchos activos", afirma Ramírez-Escudero, "lo que abre una ventana al capital internacional, ausente en España en los últimos años por los precios desorbitados que habían alcanzado los inmuebles. Había tanto dinero aquí que tenían dificultades para operar. Todo lo compraban los family offices (compañías de inversión familiares)".
Las circunstancias han cambiado. Lejos de las estadísticas oficiales, todos los consultados aseguran que con la corrección de precios registrada en el mercado, cercana al 50%, los inversores institucionales extranjeros están llamando a la puerta.
El desempleo y la recesión, principal rémora para la inversión extranjera
Todos los grandes inversores extranjeros con los que han contactado las consultoras inmobiliarias radicadas en España han mostrado interés por entrar en un mercado, vedado hasta ahora por sus elevados precios. Después del británico es el qué más los ha corregido, siempre que se trate del sector terciario (oficinas), precisan. A este dato relevante se añade que la crisis actual difiere de la ocurrida en los años noventa con la caída de las llamadas punto.com. Entonces se produjo por inercia un exceso de oferta. Ahora el problema es de demanda. Muchas empresas en reestructuración han cerrado oficinas. Otras han optimizado sus espacios y se han reagrupado.
El caso es que (salvo las torres del Real Madrid) han salido al mercado espacios que antes estaban ocupados a buen precio, aunque las transacciones apenas son el 20% de la actividad de otros años. En estas circunstancias, las consultoras inmobiliarias detectan un cierto temor entre sus interlocutores extranjeros, ávidos por realizar operaciones en España, un país donde la palabra "riesgo" aparece en las conversaciones. El inversor extranjero no detecta signos de reactivación. El elevado índice de desempleo no arroja síntomas de que la economía se recupere. Y lo peor, recalca Heriberto Teruel, de Colliers, es la ausencia de un mensaje-país único de confianza hacia el exterior. La morosidad pesa como una losa, pero no desesperan. Confían en que los principales socios, Alemania y Francia, tiren del carro. "Sobreviviremos a pesar de todo", subraya Ramírez-Escudero, de CBRE.