Los noventa que vienen

En un artículo ya clásico relativo al ciclo de la vivienda publicado en 1961 (J. M. Guttentag, 'The short cycle in residential construction, 196-1959', The American Economic Review, junio) se subrayaba cómo la coyuntura de la vivienda aparece dominada por ciclos cortos que se superponen a los ciclos de largo plazo. Así, mientras que en estos últimos los factores determinantes son los que explican la demanda de vivienda, en el cielo corto actúan sobre el subsector de la construcción residencial otros factores desencadenantes. Las principales variables que determinan la demanda de viviend...

En un artículo ya clásico relativo al ciclo de la vivienda publicado en 1961 (J. M. Guttentag, 'The short cycle in residential construction, 196-1959', The American Economic Review, junio) se subrayaba cómo la coyuntura de la vivienda aparece dominada por ciclos cortos que se superponen a los ciclos de largo plazo. Así, mientras que en estos últimos los factores determinantes son los que explican la demanda de vivienda, en el cielo corto actúan sobre el subsector de la construcción residencial otros factores desencadenantes. Las principales variables que determinan la demanda de vivienda a largo plazo son la evolución de la población, a través de la formación de hogares, la renta disponible de las familias y los precios de las viviendas. Por el contrario, los ciclos cortos se caracterizan por la fuerte incidencia que presentan otras variables que ejercen en efecto de choque sobre el mercado inmobiliario. Entre estas variables, J. M. Guttentag situaba en primer plano los cambios registrados en las condiciones de los préstamos hipotecarios: cuantía de los créditos, tipos de interés, relación préstamo / valor y plazo.Un trabajo reciente publicado por la Revista Económica de la OCDE (Th. Egebo, P. Richardson e I. Lienert, 'Modelo de inversión residencial para los grandes países de la OCDE', número 14, primavera de 1990) también subrayaba el papel fundamental que en la demanda de vivienda a largo plazo tiene la población, particularmente a través de la evolución del número de hogares. El comportamiento de esta variable depende del propio tamaño de la población, de la composición por edades de la misma y del coeficiente relativo al número de "jefes de hogar" por estrato de edad. En el citado trabajo publicado por la OCDE se subraya cómo frente a la característica rigidez a corto de la oferta de viviendas, a largo plazo dicha oferta se ajusta plenamente a la demanda, por lo que los típicos beneficios anormales sólo se producen en el corto plazo, cuando aún no ha reaccionado la oferta de nuevas viviendas.

Los dos trabajos citados ayudan a comprender lo sucedido en el mercado inmobiliario en España entre 1986 y 1989. En este periodo se vivió en España uno de los más históricamente frecuentes periodos de boom inmobiliario. Algunos indicadores reflejan bien la intensidad de lo sucedido. Así, mientras que los proyectos de vivienda visados por los colegios de arquitectos ascendieron en España a 243.760 como promedio anual en el periodo 1981-1985; entre 1986 y 1989, la cuantía media anual de dicha variable ascendió a 335.900, lo que supuso un crecimiento del 38% entre la segunda y la primera mitad de los años ochenta. A 31 de diciembre de 1985, el saldo vivo de los créditos vivienda del Conjunto del sistema crediticio ascendía a 3 billones de pesetas; sólo cuatro años después, a 31 de diciembre de 1989, dicho saldo ascendía a 6,4 billones, lo que supuso un crecimiento medio acumulativo anual del 20,5% en 1986-1989. Por último, el crecimiento anual del componente "alquiler de viviendas", que refleja indirectamente en el IPC la evolución de los precios de las viviendas, ha superado ampliamente en los últimos tres años al crecimiento anual correspondiente al índice general.

Acercamiento a la CE

En los. términos de las categorías establecidas en el trabajo de J. M. Guttentag, es de destacar que sobre el mercado inmobiliario español ha actuado una serie de shocks externos en 1986-1989. Dentro de estos últimos, los más importantes son los relativos a los cambios registrados en el sistema financiero, la introducción de una importante desgravación fiscal a la compra de vivienda en 1985 y todas las consecuencias derivadas del ingreso de España en la CE, que han generado un proceso alcista de aproximación de los precios del inmobiliario español a los precios vigentes de los más importantes países de la Comunidad. Entre los cambios registrados en el sistema financiero ha resultado decisiva la eliminación práctica del coeficiente de inversión obligatorio a bancos y cajas de ahorro, que, unido al evidente proceso de desintermediación, ha favorecido un intenso desplazamiento de dichas entidades hacia el crédito inmobiliario. El crecimiento medió anual del saldo vivo del crédito vivienda de los bancos comerciales ha sido superior al 38% entre diciembre de 1985 y diciembre de 1989, frente al 20,5%. del conjunto del sistema crediticio (bancos, cajas de ahorro, crédito oficial, cajas rurales, sociedades de crédito hipotecario) para dicha magnitud.

La desregulación financiera como motor del ciclo corto de la vivienda no sólo ha actuado en España, sino que también se ha dejado sentir en otros países europeos, sobre todo en el Reino Unido. Así, en un artículo publicado en el pasado mes de julio de 1990 en el. Financial Times (J. Plenden, 'House prices. The year the roof fell in', 8 de julio de 1990) se subraya cómo, a consecuencia de la liberalización del sistema financiero, numerosos propietarios de viviendas británicos observaron que podían pedir prestadas grandes sumas de dinero con la garantía de sus viviendas, con lo cual el 35%, de los jóvenes con menos de 25 años se han hecho allí propietarios de sus viviendas. Esto revela, a juicio del autor, que en la segunda parte de los años ochenta se ha generado una psicología inflacionaria, no presente en otras economías, caso sobre todo de Alemania Occidental, actitud que puede cambiar sensiblemente de signo en los años noventa, ante el impacto de la menor creación neta de hogares que en el Reino Unido tendrá lugar en la década que ahora empieza.

Natalidad y hogares

Un artículo de Joan Rafols publicado en la revista Economía de hace un año ('Factores explicativos de la expansión del sector inmobiliario', Revista del Colegio de Economistas de España, número 1) revelaba la fuerte diferencia existente ahora en España entre el crecimiento de la población, sensiblemente atenuado por el descenso registrado por la natalidad en España a partir de 1975, y el crecimiento del número de hogares, conectado con las elevadas tasas de natalidad registradas en España entre 1961 y 1974. Esto último puede generar en los años noventa intensos procesos de creación de nuevos hogares, que alimentarían importantes demandas de vivienda, fenómeno que sólo empezaría a decrecer en intensidad después de 1,995. La demografía puede, pues, resultar decisiva a efectos de prevenir la situación del mercado inmobiliario en España en los años noventa.

Las estimaciones efectuadas en el área de Estudios del Banco Hipotecario de España a partir de las previsiones de población del INE revelan que, frente a una generación teórica media de 284.180 nuevos hogares por año en 1985-1989, entre 1990 y 1996 dicha cifra anual media ascenderá a 300.814, para decrecer hasta 297.650 entre 1997 y el año 2000. La entrada de nuevos hogares en los años noventa en España podría superar en casi un 9% a la correspondiente a los años ochenta, dejándose ahora notar en toda su extensión la alta natalidad asociada con la etapa de intenso crecimiento económico que en España se registró en los años sesenta y primeros años setenta.

Conviene también tener en cuenta que el envejecimiento demográfico de España se traduce en un aumento no menos significativo de las salidas de hogares. Las estimaciones efectuadas en el Banco Hipotecario de España revelan que, en los años noventa, el promedio anual de desapariciones de hogares va a ser de 167.100, un 17,8% por encima de los 141.800 estimados para los años ochenta. De este modo, el proceso de creación neta anual de nuevos hogares bajaría ligeramente en los años noventa respecto del correspondiente a los años ochenta (133.800 frente a 134.800). En la primera década del siglo XXI, la reducción en la entrada de nuevos hogares y la aceleración de las salidas generarían una creación neta de hogares sensiblemente reducida respecto de los años noventa.

Las implicaciones de todo lo anterior para las políticas de vivienda en España son obvias. En primer lugar, existe, pues, una fuerte demanda potencial de viviendas para los años noventa. Esto implica que, por el lado de la demanda, no hay razones para que tenga lugar un recesión en la construcción residencial, que puede así seguir alimentando en los próximos años tanto el crecimiento económico como la creación de empleos. En segundo lugar, se trata de conseguir que la oferta inmobiliaria se adapte a las posibilidades del principal motor de la demanda, que son los nuevos hogares, lo que exige adecuar más los precios de oferta a las posibilidades de adquisición de dichos nuevos hogares, que suelen corresponder a los nuevos empleos generados después de 1985. En tercer lugar, el tan citado derecho constitucional a la vivienda se puede y debe cumplir, pero no sólo con nuevas viviendas, sino aprovechando intensamente las viviendas que van a abandonar los hogares que desaparecerán, lo que exige un aumento en la transparencia del mercado inmobiliario y un favorecimiento de las políticas de rehabilitación.

Cuando se habla de política dé vivienda se piensa sólo en el Gobierno de la nación. Este último determina, efectivamente, el marco financiero, el tratamiento fiscal y la legislación sobre arrendamientos. Sin embargo, el urbanismo, la ordenación del territorio y la propia política específica de ayudas a la vivienda son competencias de las comunidades autónomas y de los Gobiernos locales. No puede resolverse el problema de la vivienda sin la presencia de acciones locales intensas de generación de suelo a precio asequible. La recientemente aprobada ley del suelo ha acrecentado las posibilidades de actuación urbanística de las Administraciones pública, local y autónoma. En las tradiciones y culturas de muchos ayuntamientos españoles no ha entrado hasta ahora el objetivo de facilitar el acceso al disfrute de la vivienda a los jóvenes que pueden formar nuevos hogares, que es donde se va a concentrar el problema de la vivienda en España en los próximos años.

Cambios importantes

Junto a la modificación de la normativa vigente sobre el suelo, desde el Gobierno de la nación se han introducido otros cambios importantes en los últimos años, acrecentándose el carácter social de los apoyos públicos a la vivienda. Se ha puesto tope a los ingresos familiares precisos para la compra de una vivienda protegida, se ha eliminado la ayuda fiscal a la compra de la segunda vivienda, se han reforzado las subvenciones para el estrato de hogares con rentas no superiores a dos veces el salario mínimo (régimen especial), se empieza a aplicar la ley de tasas para reducir la especulación, se ha potenciado la presencia de las cooperativas en las promociones destinadas a los hogares de menores ingresos. Los primeros datos sobre los créditos vivienda concedidos en los siete primeros meses de 1990 tienen aspectos esperanzadores. Los datos disponibles revelan que se está recuperando la demanda de crédito para viviendas protegidas a partir, sobre todo, de promociones ligadas en muchos casos a empresas promotoras conectadas con ayuntamientos y comunidades autónomas. Si esta tendencia persiste y se generaliza, no sólo aumentará la oferta de viviendas de precio asequible, sino que no habrá recesión, con lo que no se evitaría la repetición de situaciones similares a las sucedidas en los años setenta.