Obras y vecinos: ¿Qué trámites legales debe seguir un propietario para iniciar una reforma?

El reciente derrumbe de un edificio en el barrio de Ópera de Madrid ha generado preocupación, no sólo por la seguridad de los inmuebles en rehabilitación, sino también por la responsabilidad legal y el rigor administrativo que deben imperar en cualquier obra comunitaria.

El episodio ha puesto sobre la mesa la importancia de cumplir escrupulosamente la Ley de Propiedad Horizontal y las normativas municipales, especialmente en obras que afectan a elementos comunes, fachadas y estructuras. El rigor técnico, la transparencia ante la comunidad, la obligatoriedad de licencias y la intervención de profesionales colegiados son claves para evitar que decisiones individuales puedan poner en peligro a vecinos y trabajadores.

El tesorero del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE), Peio Mendía, da las claves para reformar y rehabilitar con seguridad.

¿Cuáles son los trámites que debe seguir un propietario antes de iniciar una reforma en un edificio comunitario?

Si tenemos en cuenta la comunidad de vecinos, dependerá mucho de la obra a realizar, en concreto, si solo se actúa en elementos propios o si la reforma afecta a elementos comunes.

Por lo tanto, primero se debe diferenciar bien qué es un elemento común y qué es privado. El artículo 396 del Código Civil lo determina. “Por poner un ejemplo, las ventanas o balcones son elementos comunes”, explica Peío Mendía.

En principio, si solo se actúa en zonas privadas y no se tocan elementos comunes, deberá dar cuenta de las obras previamente a quien represente a la comunidad, normalmente al administrador de fincas colegiado, como determina el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

En otro tipo de obras que modifiquen elementos comunes, según la obra a realizar, deberá pedirese permiso a la comunidad de propietarios reunidos en asamblea, tal y como determina la ley de propiedad horizontal en cada caso. Además, se debe cumplir la normativa municipal y pedir la correspondiente licencia de obra, con o sin ocupación de calle, según proceda.

¿Qué tipo de obras requieren siempre la aprobación de la junta de propietarios?

Requieren de aprobación la instalación de sistemas comunes o privados de aprovechamiento de energías renovables (por ejemplo, placas fotovoltaicas), el cerrado de terrazas, la división material de viviendas o locales y la instalación de un aire acondicionado en fachada o balcón, entre otras.

Un caso muy común actualmente es el de la instalación de un punto de recarga de coche eléctrico. Conforme dispone el artículo 17.5 de la LPH, bastará con la notificación para poder hacerlo, pero desde el Consejo General de Administradores de Fincas se aconseja abordar la preinstalación desde la comuidad de propietarios “para evitar problemas futuros de saturaciones de espacios comunes, que se darán si cada propietario lo hace según su criterio, aunque se ajuste de la normativa de baja tensión”, apunta Mendía.

¿Existen nuevas mayorías o requisitos reforzados para aprobar reformas que inciden en la accesibilidad, sostenibilidad y eficiencia energética del edificio tras la modificación legal de 2025

No, las mayorías siguen siendo las mismas, aunque los administradores de fincas consideran que se necesita un compromiso mayor ya que, al ritmo actual, en 2030 solo se habrán rehabilitado 285.000 viviendas, muy lejos de las 1.200.000 que se había planteado como meta el Ministerio de Vivienda (MINVAU). Se estima que en España se rehabilitan menos de 30.000 viviendas cada año.

¿Qué obligaciones de comunicación tiene el propietario y el administrador antes de comenzar cualquier reforma?

Hay que dar cuenta previamente de las obras a quien represente a la comunidad. Normalmente al administrador de fincas, como determina el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Qué ha cambiado la reciente reforma de la Ley de Propiedad Horizontal?

Principalmente lo que se reguló en abril son las obligaciones respecto a pisos turísticos. Los cuales, a partir de esa fecha, deben ser permitidos expresamente por la comunidad por 3/5 partes. Hay que tener en cuenta que se presume que el vecino ausente vota a favor.

¿En qué casos es necesario presentar un proyecto técnico firmado por un arquitecto y tramitar licencia municipal, más allá de la simple “declaración responsable”?

Depende de la obra y cada municipio. Lo habitual es que las obras mayores —por ejemplo las que afecten a la estructura del edificio como reformas integrales o derribo de muros, instalación de ascensores, etc.— necesiten de un técnico. Los administradores de fincas recomiendan acudir a un técnico incluso, en muchos casos, aun siendo obras de declaración responsable.

¿Qué se considera una obra menor y qué se considera obra mayor?

Una obra menor se puede entender un pintado, cambio de ventanas, lijados, modificación de tabiques no estructurales, instalación de una pequeña rampa de acceso, así como cualquier mantenimiento sencillo. Mientras que las obras mayores serán las que modifican la estructura, envolventes, de eliminación de barreras arquitectónicas con instalación o cambio de ascensores o el cambio o mejora de sistemas de calefacción y agua caliente comunitaria.

Desde el CGCAFE advierten que “todas las obras mayores necesitan del proyecto de un técnico competente. Alguna menor, también, si abordan, por ejemplo, la modificación de elementos de instalaciones de baja tensión, también necesitarán la participación de un profesional”.

¿Qué consecuencias puede enfrentar un propietario si ejecuta una reforma sin seguir los procedimientos legales?

Primero, como determina el artículo 9.1g de la LPH, todo daño causado a otro propietario o elemento común deberá ser resarcido por el propietario que lo ha causado.

Segundo, si un propietario realiza una obra sin los permisos oportunos de la comunidad y esta no ejerce ninguna acción contra el dueño del inmueble, se considera que le está dando un consentimiento tácito. También se considera que los comunidad de vecinos avala al propietario si, tras exigirle que restaure lo modificado, no inicia acciones legales por la pasividad del dueño. En ambos casos, si no se llega a un acuerdo extrajudicial, habrá que acudir a los tribunales para que se dé esta reparación de daños.

En última instancia, “la comunidad debe iniciar una acción civil contra este propietario. El juez valorará si debe restituir a su estado original lo modificado, así como dirimir costas del proceso judicial, y posibles daños y perjuicios que se puedan derivar y justificar de esta acción”, explica Mendía.

Las comunidades de propietarios que cuentan con un administrador de fincas colegiado pueden acudir a este profesional especializado y respaldado legalmente para informarse de manera oportuna de lo que establece la Ley de Propiedad Horizontal y la normativa autonómica o local. Además, apunta Mendía, “también puede ejercer como mediador entre las partes, evitando en muchos casos que los conflictos escalen y lleguen a instancias judiciales”.