¿Cuánto dinero puedo solicitar al banco para una hipoteca?
El importe que conceden las entidades bancarias para la compra de una vivienda depende del valor de tasación —del que se financiará hasta el 80%—, de la solvencia económica y la capacidad de endeudamiento del solicitante y de sus ahorros, que deben alcanzar, como mínimo, el 20% del precio
Antes de buscar una vivienda para comprar, conviene establecer un presupuesto. Para definirlo, el futuro propietario debe analizar su solvencia económica así como su capacidad de endeudamiento, ya que de ello depende la cantidad de financiación que puede obtener a través de una hipoteca. El capital concedido variará en función del valor de compra o de tasación del inmueble, del nivel de ahorro del comprador, así como de sus ingresos.
La tasación supone la estimación del precio del inmueble por medios objetivos, como la ubicación, la cercanía de servicios como centros de salud, los datos del Registro de la Propiedad o el estado de conservación de la vivienda, entre otros. Con esta información, el tasador, que debe estar homologado por el Banco de España, obtiene un valor de mercado independiente del precio de compraventa. Este trámite es obligatorio por ley al solicitar una hipoteca. Los costes, de entre 300 y 500 euros los debe asumir el comprador, que puede elegir libremente al experto que la realice.
Los bancos financian hasta el 80% del valor de compra o de tasación, por lo que el comprador debe tener ahorrado, como mínimo, el 20% restante. Habrá que añadir entre un 10% y un 15% del precio de la compraventa para los gastos asociados, como los de notaría, los impuestos y la tasación, que se incluye en este cómputo. Para adquirir una vivienda de 150.000 euros, es necesario tener unos ahorros de 52.500 euros.
A la hora de conceder la financiación, las entidades bancarias también tienen en cuenta que el pago de la cuota mensual no supere el 30% del salario del futuro propietario. De forma que el titular cuente con margen para hacer frente a otros gastos e imprevistos, e incluso, destinar una parte de su sueldo al ahorro. Por ejemplo, de acuerdo a tres perfiles salariales:
- Una persona que ingresa 1.024 euros al mes, la media de los españoles en 2019, según la Encuesta de condiciones de vida (ECV) del Instituto Nacional de Estadística (INE), debería destinar en torno a 307 euros a la cuota de su hipoteca (30%).
- Si ingresa 1.500 euros, podría dedicar como máximo 450 euros a la cuota.
- Si recibe 2.000 euros al mes, debería asignar hasta 600 euros a la cuota.
¿Qué otros factores se tienen en cuenta para contratar la hipoteca?
El banco evalúa, además, la solvencia económica del solicitante a través de su capacidad de endeudamiento, así como si compartirá la titularidad del préstamo hipotecario o si necesita un aval.
La capacidad de endeudamiento. Las entidades reguladoras, como el Banco de España, establecen que el comprador de la vivienda no destine más del 30% de sus ingresos mensuales al pago de las cuotas de la hipoteca. Aunque este porcentaje puede incrementar hasta el 35%, en caso de tener además otras deudas. Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, señala que ese tope abarca todas las deudas, por lo que, si tiene otros préstamos, las mensualidades se sumarán a la de la hipoteca para calcular la cuantía y, si rebasa ese límite, se pone en peligro la aprobación.
Colombelli advierte de que en ese cálculo se incluyen créditos al consumo para comprar, por ejemplo, un electrodoméstico, pero también el renting de un vehículo, fórmula por la que en vez de tener un coche en propiedad se alquila.
Una fórmula muy habitual para suavizar esta capacidad de endeudamiento es firmar la hipoteca entre dos titulares. De esta manera, los ingresos mensuales se suman y el máximo de deuda que se puede contraer aumenta. Esto demuestra, al mismo tiempo, una solvencia económica mayor, ya que, si uno no puede pagar, siempre se hará cargo la otra persona. Se trata de una fórmula muy extendida: en España, dos de cada tres hipotecas cuentan con dos titulares, de acuerdo con Colombelli.
El aval. Es posible que, aunque el comprador tenga una capacidad de endeudamiento adecuada, no disponga de estabilidad laboral. El director de Hipotecas de iAhorro indica que en estos casos es habitual que la entidad bancaria solicite un aval.
El aval más extendido es el que involucra a un familiar directo, que responde con su patrimonio presente y futuro en caso de impago. Pero esta garantía también puede ser de otro tipo, como un bien del propio del solicitante, categoría en la que entra un inmueble libre de cargas de su propiedad o un paquete de acciones. De esta forma se multiplicarán las opciones de éxito para contratar la hipoteca y adquirir la vivienda.
En cualquier caso, a la hora de comprar una vivienda es clave el asesoramiento de un profesional como el de la entidad bancaria, que podrá aconsejar al futuro propietario y resolver sus dudas.
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¿Qué gastos debe tener en cuenta el comprador?
La adquisición de una vivienda lleva aparejada varios gastos que debe asumir el comprador y que conviene tener en cuenta al calcular el presupuesto final. Según los expertos, estos abonos suponen entre el 10% y el 15% del valor de la propiedad:
- Impuestos . La compraventa de una vivienda de segunda mano está gravada con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 6% y el 10% del valor catastral del inmueble, según la comunidad autónoma en la que se ubique. A las de obra nueva se les aplica el impuesto sobre el valor añadido (IVA), del 10% en todo el territorio español, excepto en Canarias, donde se paga el impuesto general indirecto canario (IGIC) que supone el 6,5%; así como el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo de la región.
- Notaría. Se han de abonar los gastos de gestión de notaría, que suponen unos 1.200 euros, además de una copia de la escritura, que ronda los 400 euros. Además, en el caso de contratar una gestoría para realizar los trámites de la operación compraventa, también se debe hacer frente al coste de este servicio.
- Comisión de apertura del préstamo. Es posible que la entidad bancaria incluya el pago de una comisión al contratar la hipoteca, que oscila entre el 0,1% y el 1% del coste total. Sin embargo, entidades como Banco Sabadell actualmente no la aplican a sus préstamos hipotecarios.
- Reformas. En caso de comprar una vivienda de segunda mano, seguramente se requiera una rehabilitación de las instalaciones. Este coste, que no se incluye en ese 10% o 15% de los gastos, dependerá del tamaño, la antigüedad y el estado, pero, por norma general, una remodelación completa cuesta entre 500 y 700 euros por metro cuadrado. Aproximadamente unos 45.000 o 60.000 euros para un piso de 90 metros cuadrados.