Un vistazo al mercado de vivienda en 2022

El año 2021 va a dejar numerosos titulares en el sector inmobiliario, con cifras de transacciones y de niveles de precios no vistos desde hace más de una década. El principal impulso ha venido dado por la reactivación del consumo tras el parón de la situación derivada de los confinamientos, a lo que se han sumado las nuevas necesidades habitacionales de los ciudadanos y las atractivas condiciones de las hipotecas. Los expertos pronostican que esta tendencia se mantendrá en 2022 y que el sector seguirá al alza durante los próximos 12 meses.

Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, una empresa de tasación, habla de que en 2022 es probable que haya un entorno de recuperación económica, condicionado por la evolución del coronavirus y de la inflación, que propicie un crecimiento del precio de la vivienda similar al de 2021. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio de los inmuebles en España subió en el tercer trimestre de este año un 4,2% frente al mismo periodo de 2020, y, según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, el valor medio del metro cuadrado se sitúa ya en los 1.661 euros, la mayor cifra desde finales de 2011.

Aunque los analistas miran con optimismo al próximo año, citan numerosos factores que podrían poner en riesgo el mercado de la vivienda y frenar el alza de los precios, el principal atractivo que ha llevado a los inversores a apostar por el sector inmobiliario. Además de la posible aparición de variantes del virus y el crecimiento de la inflación, la escasez de materias primas también podría frustrar las previsiones de ventas. Así lo cree Eduardo Serra, presidente de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV): “Si las familias retraen el consumo ante estos factores, hay posibilidades de que las transacciones y los precios frenen su crecimiento”.

Incremento sostenido de los precios y estabilización de las compraventas

Con los precios en aumento de manera controlada y las operaciones de compraventa en cifras récord —más de 86.000 en octubre según el Colegio de Registradores de España (un 19,7% más que en el mismo periodo de 2020)—, los expertos afirman que aunque el mercado está al alza, crece de manera estable.

Serra señala que el sector inmobiliario se ha reactivado de forma sostenida este año y defiende que los precios han ido subiendo acorde a la evolución del Índice de Precios al Consumo (IPC), que alcanzó el 5,5% en noviembre. Tanto Serra como el resto de expertos achacan el encarecimiento de la vivienda a la escasez de oferta —por la paralización de la construcción durante algunos meses del año 2020—, que se contrapone a una demanda que se ha disparado por el exceso de ahorro de muchas familias y la puesta en marcha de las transacciones que se pospusieron durante los momentos más difíciles de la crisis sanitaria. Arias cree que a medida que ese ahorro embalsado se vaya reduciendo y la construcción retome la actividad, la demanda se estabilizará a lo largo del próximo año.

Hipotecas y rentabilidad muy atractivas

Dos de los grandes atractivos que han impulsado la compraventa de viviendas en 2021 son los buenos precios de las hipotecas, animados por un euríbor en negativo, así como la elevada rentabilidad del mercado para los inversores. Previsiblemente, estos dos elementos se mantendrán en 2022, según los expertos.

El euríbor, el precio medio al que se prestan dinero los bancos en la zona euro, se ha situado por quinto año consecutivo en negativo, propiciando que las entidades bancarias concedan el crédito a las familias en condiciones muy favorables. Esto ha permitido cerrar el mes de octubre con la contratación de 33.000 hipotecas, un 20% más que en 2019, antes de la pandemia, según el Colegio de Registradores de España.

Manuel Romera, director del Sector Financiero en IE Business School, asegura que las hipotecas a tipo fijo son ahora recomendables para el comprador, ya que tienen un buen precio y aportan seguridad a largo plazo, ante cualquier variación de los tipos. En cambio, opina que la elevada inflación que registra Europa y Estados Unidos forzará el alza de los tipos de interés, provocando la subida del euríbor y el encarecimiento de las hipotecas a tipo variable, aunque no tiene por qué ocurrir en 2022. “No se sabe cuándo va a afectar la inflación al euríbor, pero seguro que en algún momento de los próximos 10 años lo veremos en el 3% o en el 4%”. A finales de noviembre, este índice a 12 meses se situó en el -0,486%.

El mercado inmobiliario también se ha convertido en una gran apuesta para los inversores, y se espera que en 2022 este atractivo permanezca. Especialmente si se compra para arrendar. Según el Banco de España, la rentabilidad del alquiler se ha situado este año de media en el 3,7%, aunque, según cifras de Tinsa, ha sido superior al 5% en algunos distritos de Madrid, Valencia, Zaragoza y Sevilla.

Los retos del mercado de la vivienda para 2022

Los analistas advierten de que habrá que estar atentos a la evolución de la economía y de la pandemia. La variante ómicron ya amenaza el crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB) para el próximo año y una caída de la confianza de los consumidores podría influir en la demanda y recortar la inversión en el sector.

Otro frente clave será la evolución de la inflación. El IPC se encuentra desde hace ocho meses por encima de la barrera psicológica del 2%, lo que reduce la capacidad de compra de los hogares y amenaza con hacer crecer los bajos intereses de los préstamos. Joan Carles Amaro, profesor del departamento de Economía, Contabilidad y Finanzas de Esade, explica que la inflación retrae el poder adquisitivo de las familias, y tarde o temprano provocará una subida de los tipos de interés, de manera que merme la contratación de hipotecas y, en último término, la compraventa de viviendas. “Lo que importa ahora es si la inflación tiene un carácter puntual o si es estructural. Si se da el segundo caso, el crecimiento del sector estaría en riesgo”, argumenta.

El principal condicionante de los precios es el encarecimiento de la energía, que, unido a los retrasos en el comercio internacional, ha disparado el coste de las materias primas necesarias para la construcción de nuevas viviendas. Serra explica que este problema sorprendió al sector a mediados de año y desde entonces los promotores han evitado trasladar estos costes a las nuevas promociones, pero cree que en los siguientes meses esto terminará ocurriendo: “Inevitablemente llegará un momento en el que los precios de las viviendas de obra nueva suban”.

Las grandes ciudades y la costa serán las zonas más demandadas

Las grandes urbes, las islas y la costa mediterránea son las zonas donde existe mayor movimiento en el mercado inmobiliario debido a que son polos turísticos y de actividad económica. Sin embargo, con la pandemia ha crecido la demanda de viviendas más amplias en zonas tranquilas y ajardinadas y en regiones alejadas de estos focos, lo que ha disparado en el tercer trimestre los precios de áreas como Cantabria, Melilla, la Región de Murcia y Andalucía entre un 6% y un 7% frente a los de 2020, según el INE. Muy por encima de la subida media a nivel nacional, que ha sido del 4,2%.

El año que viene, no obstante, serán las regiones con más habitantes las que vuelvan a concentrar las inversiones, según pronostica Serra. “La Comunidad de Madrid, Cataluña, Cantabria, País Vasco, Levante y Baleares son las zonas donde va a haber un crecimiento sostenido de los precios”, explica. Parte de esta subida vendrá dada por el turismo, congelado desde el verano de 2019, y que, como todo lo demás en estos momentos, estará condicionado a la evolución de la pandemia.

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