Pisos turísticos: de la contención en París y Berlín a la jungla de leyes italiana

Turismo, por supuesto. En alquiler temporal en vez de hoteles, por qué no. Pero no de cualquier manera ni a cualquier precio. La Unión Europea busca cómo regular un turismo basado en alquiler por temporadas cortas de viviendas a través de plataformas digitales —sobre todo a la reina del negocio, Airbnb— que no para de crecer, pero que lo hace de una manera por ahora descontrolada.

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Turismo, por supuesto. En alquiler temporal en vez de hoteles, por qué no. Pero no de cualquier manera ni a cualquier precio. La Unión Europea busca cómo regular un turismo basado en alquiler por temporadas cortas de viviendas a través de plataformas digitales —sobre todo a la reina del negocio, Airbnb— que no para de crecer, pero que lo hace de una manera por ahora descontrolada.

Lo que Bruselas quiere es, ante todo, transparencia, un principio básico para avanzar hacia la armonización de políticas entre 27 Estados miembros diversos y en los que el turismo tiene un peso diferenciado. La fórmula que dice haber encontrado es la solución que propuso a comienzos de noviembre la Comisión Europea: un nuevo reglamento que incluye como cuestión clave la obligación de que cada alojamiento en oferta tenga un número de registro único, una especie de matrícula, para poder ser identificado tanto por los clientes como por las plataformas y también las autoridades locales del sector.

No es una solución inédita. Esta especie de matrícula individual existe ya en ciudades altamente turísticas —y en las que se estudia cómo compaginar la voluntad de seguir atrayendo a turistas con las necesidades de alojamiento de la población local— como París. La idea es que quien quiera alquilar un piso o habitación reciba un “número único de registro” una vez registre una serie de datos (su identidad, cuántas viviendas ofrece y dónde). Por su parte, las plataformas deberán compartir “una vez al mes, de forma automatizada”, con las autoridades locales los datos sobre el número de noches y la cantidad de clientes que alquilan las viviendas, para que cada ciudad pueda elaborar “estadísticas correctas que permitan aplicar políticas adecuadas” en materia de vivienda y se cree un sector “sostenible” de alquileres de corto plazo.

Así se regula este mercado fuera de España en las principales capitales turísticas de la UE:

La fórmula parisina

París ha logrado contener, e incluso reducir un poco, la explosión de apartamentos turísticos en la ciudad. En 2020, el Ayuntamiento contabilizaba 50.000 anuncios turísticos. Ahora son unos 43.000, una pequeña reducción pese al regreso del turismo masivo a la ciudad tras el parón de la pandemia en 2020 y 2021.

El Ayuntamiento, encabezado por la alcaldesa Anne Hidalgo, está embarcada en un esfuerzo por contener este fenómeno. “París es muy densa, casi no hay espacio disponible para construir, y en los próximos años se construirá cada vez menos, de modo que no podemos aceptar esta hemorragia de residencias hacia pisos turísticos”, ha dicho Ian Brossat, responsable de Vivienda del Ayuntamiento, en declaraciones citadas por Le Monde. El Consistorio atribuye la reducción de anuncios de pisos turísticos a la condena en 2021, por un tribunal de París, de la plataforma Airbnb a una multa de ocho millones de euros para no haber registrado debidamente ante las autoridades pisos en alquiler y no haber publicado los anuncios con el número de registro.

La ley, en Francia, distingue dos tipos de pisos turísticos. De un lado, los que se consideran residencia principal del propietario, que pueden alquilarse un máximo de 120 días al año. Cuando el piso no es residencia principal, el propietario debe solicitar a su municipio una autorización para cambiar de uso privado a uso comercial, y el propietario debe compensarlo ofreciendo a cambio transformar locales comerciales en espacio de vivienda en el mismo municipio.

Reglas estrictas en Berlín

El alquiler vacacional preocupa mucho a las autoridades de Berlín porque distorsiona un mercado ya muy tensionado por la falta de oferta. El alquiler de corta duración está muy regulado, es muy estricto y contempla multas elevadas si no se cumple la legislación. Todo lo que no sea un uso residencial habitual exige el permiso de la oficina del distrito en el que se sitúa la vivienda. Durante un par de años (entre 2016 y 2018) incluso estuvo prohibido alquilar apartamentos enteros; solo se pudo alquilar habitaciones, lo que se corresponde con el espíritu original de conocidas plataformas como Airbnb. El Senado (ayuntamiento) de Berlín trataba así de sacar al mercado tradicional miles de pisos destinados a turistas en una época en la que la población de la ciudad crecía a un ritmo de 40.000 personas al año.

Actualmente, es necesario pedir autorización para alquilar por días y es obligatorio que el número de registro aparezca en cualquier anuncio por internet. Las multas por alquilar sin autorización alcanzan los 500.000 euros y la ciudad es muy activa en la persecución de quienes incumplen la normativa. Desde 2016, los 12 distritos berlineses han iniciado casi 40.000 procedimientos de denuncia contra pisos turísticos ilegales y ha recaudado 2,2 millones de euros en impuestos no declarados.

Una jungla de diferentes leyes en Italia

Italia trata de regular de manera estable, sin demasiado éxito, tanto a nivel central como local, el alquiler de pisos turísticos, desde hace algunos años. A falta de una unificación de normas, en cada ciudad hay una jungla de leyes y directivas que cambian cada cierto tiempo.

La mayoría de las normas en vigor provienen de las administraciones locales. Venecia es una de las ciudades con la legislación más severa, en un intento por evitar la masificación turística y por ampliar el número de residentes fijos, que ha disminuido drásticamente en los últimos años. Entre otras cosas, limita los alquileres de viviendas a turistas a un máximo de 120 días al año.

A rasgos generales, la normativa nacional estipula que el periodo de alquiler debe ser inferior a 30 días consecutivos. Además, los pisos turísticos no pueden ofrecer servicios accesorios, como por ejemplo limpieza del apartamento durante la estancia del inquilino. Los propietarios de las viviendas deben pagar el 21% de impuestos y no es posible desgravar ningún gasto.

Sello británico

El Gobierno del Reino Unido puso en marcha a principios del pasado verano un proceso de revisión y consulta sobre la situación del mercado de pisos turísticos. La empresa Airbnb, que realizó su propio estudio de mercado, calculó que la oferta se había incrementado en un 33% entre 2017 y 2018, hasta alcanzar los 223.000 apartamentos disponibles. Tres años después, en 2021, y coincidiendo con la salida de la pandemia, un análisis realizado por la BBC señaló que en ese tiempo el incremento había sido del 40%. Es decir, superaba las 310.000 viviendas disponibles. Los departamentos de Turismo y de Vivienda británicos entendieron que “podía producirse un impacto [negativo] en la oferta de vivienda y en el precio”, en las zonas más afectadas, así como un incremento “de comportamiento antisocial que incluía exceso de ruido, acumulación de residuos y episodios de embriaguez que afectaran al vecindario local”.

Como ya se ha puesto en marcha en Escocia, Irlanda del Norte o Gales, el Gobierno británico estudia implantar en Inglaterra un sistema de homologación y sello de aprobación de las viviendas ofertadas; métodos de revisión en persona de las medidas de higiene y seguridad de las instalaciones; y la posibilidad de que las autoridades locales incrementen las tasas e impuestos sobre segundas viviendas.

El poder de atracción de Ámsterdam

Ámsterdam ha recuperado su poder de atracción turística, y el Ayuntamiento de la capital holandesa ha presentado un plan —cuya aplicación debería estar asentada para 2035—, para renovar la imagen de la ciudad. También se propone lograr que las pernoctaciones no superen los 18 millones anuales. En 2019, hubo más de 21 millones de estancias de una noche, y el Consistorio quiere investigar la forma de “reducir el número de establecimientos como los bed and breakfast, así como los pisos turísticos en los vecindarios”, según reza el proyecto. Prohibirlos no es fácil desde el punto de vista legal, pero se considera “una opción a explorar cuando una zona esté sometida a demasiada tensión debido a estas fórmulas de estancia”.

Hasta octubre de 2021, había unos 18.715 pisos turísticos en la ciudad, entre los ofrecidos por Airbnb, Booking.com, Expedia, Tripadvisor y VRBO, según cifras municipales. A partir de entonces, es obligatorio registrar en el Ayuntamiento este tipo de negocio privado, y la cifra se redujo a 4.128. Al mismo tiempo, se mantiene la idea de repartir a los turistas creando “nuevos centros urbanos”, para evitar aglomeraciones en las zonas clásicas: el cinturón de los canales o el Distrito Rojo. El plan municipal de cambio de imagen será debatido el 21 de diciembre, e incluye recortar el horario de apertura de la restauración, y de las ventanas dedicadas a la prostitución en el propio Distrito Rojo. A su vez, se plantea reducir las despedidas de solteros y los cruceros fluviales.

Con información de Marc Bassets (París), Eleva Sevillano (Berlín), Lorena Pacho (Roma), Rafa de Miguel (Londres) e Isabel Ferrer (La Haya).