Entrevista con Alfonso Arnaiz

El descenso en el número de compra de casas ha tenido como consecuencia el cierre de las inmobiliarias. De hecho, en los últimos meses el número de empresas intermediarias se ha reducido a la mitad. Alfonso Arnaiz ha charlado con los lectores sobre la delicada situación que atraviesa este sector de la economía española.

1Núria03/10/2008 10:01:51

¿ Qué solución hay para las inmobiliarias ante la crisis?

No hay una solución mágica general. Depende del tamaño de la promotora, también de las características y calidad de sus activos y, sobre todo, de s...

El descenso en el número de compra de casas ha tenido como consecuencia el cierre de las inmobiliarias. De hecho, en los últimos meses el número de empresas intermediarias se ha reducido a la mitad. Alfonso Arnaiz ha charlado con los lectores sobre la delicada situación que atraviesa este sector de la economía española.

1Núria03/10/2008 10:01:51

¿ Qué solución hay para las inmobiliarias ante la crisis?

No hay una solución mágica general. Depende del tamaño de la promotora, también de las características y calidad de sus activos y, sobre todo, de su apalancamiento financiero. En todo caso, una solución general es ajustar al máximo sus márgenes e intentar realizar ventas aplicando grandes aplazamientos en el cobro, o aplicando fórmulas de alquiler con opcion de compra.

2Adrià Girbés03/10/2008 10:07:37

Buenos días, ¿Por qué no se hizo algo para moderar el crecimiento inmobiliario años atrás? En realidad, no era una minoría los que expresaban temor por ese crecimiento desaforado.

Efectivamente, debieron aplicarse medidas en los últimos años, para limitar la financiación a promotores y compradores, obligando a realizar las adquisiciones de suelo y vivienda con mayor aportación de fondos propios. Eso habría propiciado un gradual enfriamiento del sector con un aterrizaje suave de los precios desde mucho antes. Dicho aterrizaje, que empezó a producirse desde los primeros meses del año , y más acentuadamente durante , se ha precipitado de golpe con la aparición de la crisis financiera derivada del problema de las subprime, paralizandose brutalmente todo el sector residencial. Esta paralización y crisis inmobiliaria y de la construcción ha sido el desencadenante de la crisis económica general.

3tone03/10/2008 10:10:02

Afecta practicamente a todas las Comunidades y especialmente a los desarrollos y promociones de la costa. Las previsiones a corto y medio plazo no son muy positivas, de acuerdo con el empeoramiento de la crisis financiera internacional. Para que la crisis inmobiliaria termine, tiene que producirse el final de la crisis financiera, y ésta sí es posible que no se prolongue durante mucho tiempo.

4Manuel Daza03/10/2008 10:15:14

Hasta ahora el precio de la vivienda ha bajado muy poco y muy despacio, sigue estando muy por encima del valor real que debería­ tener (sigue existiendo burbuja inmobiliaria) ¿Es de esperar que baje más rápido ahora que se "ha reconocido" la existencia de la crisis?

El precio de la vivienda en España no creo que esté muy por encima del valor real, comparando éste con los precios inmobiliarios del entorno europeo. Si continúa la crisis financiera seguirán bajando los precios tal y como está ocurriendo en este momento de una forma lenta y gradual. Una bajada brusca de los precios, que supondría el estallido de lo que se llama "burbuja", que hasta ahora no se ha producido, supondría un drama nacional por la reducción del patrimonio de muchísimos españoles y la pérdida de garantías para todas las entidades financieras. Por lo tanto, lo deseable es que continúe produciendose el ajuste lento y gradual.

5antonio03/10/2008 10:17:40

Buenos dias. En estos dias se ofertan viviendas con un precio que se aproxima al de las viviendas de VPO pero tampoco se venden, si esta situacion persiste alguien o algunos serán en el futuro los propietarios de la mayor bolsa de viviendas de españa, me estoy refiriendo a los bancos,¿No cree que que esa es una situacion que podria generar monopolio o abusos en un futuro?. Muchas gracias

No lo creo. Es verdad que algunas entidades financieras están adquiriendo activos de algunas promotoras importantes, pero el sector inmobiliario español cuenta con un enorme número de promotoras medianas y pequeñas, muchas de las cuales es de suponer que logren superar esta etapa, por lo que no creo que haya que esperar en el futuro situaciones monopolísticas.

6leonia03/10/2008 10:20:39

¿Estamos en manos de los bancos? Parece ser que todaví­a hay personas interesadas en comprar vivienda pero los bancos no dan créditos hipotecarios, miran con lupa a los posibles compradores. ¿No constituye eso un doble freno al mercado inmobiliario?

En el sector inmobiliario, desde siempre se ha precisado el apoyo financiero de los bancos, tanto para los promotores, como para los compradores, por lo tanto, si no hay financiación, que es lo que ahora ocurre, no puede funcionar este sector.

7Greg03/10/2008 10:24:31

¿Es buen momento para comprar un piso? los precios bajan, intereses y la incertidumbre suben.

Depende de la necesidad y de la situación personal del adquirente. Con las crisis inmobiliarias, se pueden localizar oportunidades, debido a la necesidad imperiosa de algunos promotores de vender para conseguir liquidez o reducir su carga financiera.

8prisma03/10/2008 10:31:19

¿Han abusado las Corporaciones Locales y los Ayuntamientos de su competencia sobre la calificación del suelo para obtener financiaciones extraordinarias? ¿Ha encarecido este hecho los pisos?

Los Ayuntamientos padecen desde hace muchos años de problemas de financiación por una inadecuada estructura de reparto de los ingresos entre los tres niveles administrativos, estatal, autonómico y local, y es indudable que en muchos casos han obtenido financiación a través de las cesiones que se producen con el desarrollo inmobiliario. Pero también hay que señalar que muchísimas ciudades y pueblos de España han mejorado sus infraestructuras y sus servicios de forma muy notable, por lo que no creo que pueda generalizarse que la obtención de ingresos que se haya derivado del crecimiento urbanístico haya supuesto una situación negativa. Hay que tener en cuenta además que este crecimiento se ha producido porque ha existido una demanda real de nuevas viviendas, nuevos polígonos, nuevas dotaciones comerciales, terciarias, etc.

9Farp03/10/2008 10:36:23

No es que sea previsible, es que está bajando en este momento, si bien es verdad que de una forma lenta. El porcentaje máximo que pueda caer dependerá en cada caso y en cada promoción de los costes y márgenes que tenga el promotor, pero en todo caso no creo que la caída final pueda superar, en el peor de los supuestos y durante los próximos - años, el %.

10leo03/10/2008 10:40:49

Establecer un tope máximo por ley de la duración de las hipotecas ¿sería una buena idea?

No lo creo. En una situación de altos precios, el alargamiento de los plazos puede facilitar la compra de inmuebles y la reactivación del sector. Por otra parte, la suscripción de una hipoteca con un largo plazo de amortización no impide que pasados unos años se pueda enajenar el inmueble, subrrogando al comprador en el principal de hipoteca que quede pendiente. En España, los bancos no conceden préstamos hipotecarios para la adquisición de viviendas si no se acredita la solvencia del comprador.

11Telma03/10/2008 10:49:22

Buenos días. ¿Cree que el descenso de compra- venta de casas ha influido en la subida de los alquileres?. Estos se han disparado y vamos a llegar a una situación que ni compra ni alquiler. Este país es de locos. Deberíamos fijarnos en Alemania donde la vivienda es un derecho social junto con la sanidad y educación. Allí todo el mundo tiene acceso a una vivienda a un precio razonable. Aquí solo unos pocos lo tienen.

Indudablemente el descenso de ventas propicia una mayor necesidad de alquiler, ya que la demanda de vivienda sigue existiendo a pesar de la crisis, y en una situación de libre mercado, el aumento de la demanda da lugar a un incremento de los precios. En la charla digital que mantuve el pasado mes de junio, ya anuncie que en mi opinión, se iba a producir un cambio de modelo inmobiliario dirigido hacia el incremento del parque de viviendas en alquiler, que efectivamente se está produciendo. Respecto al derecho social, con el que estoy plenamente de acuerdo, debe facilitarse por la Administración el acceso de las rentas más bajas a la vivienda protegida, pero no necesariamente con la adquisición de la vivienda, sino con el alquiler como ocurre en el Reino Unido. En España, en los úlitmos años, se han construido muchos cientos de miles de viviendas protegidas que hoy son viviendas libres que han generado enormes plusvalías. Si en vez de venderse, se hubieran alquilado, hoy se podría afrontar la solución a la necesidad que existe.

12Diego03/10/2008 10:51:38

Como la base estadística en España es muy floja, ¿cuánto cree usted que ha bajado el precio de la vivienda nueva y usada en España y en las ciudades Madrid y Barcelona en los últimos 12 meses?

En precios nominales, yo creo que el descenso general se ha situado en torno a un %, aunque habría que añadir el factor de inflación durante los últimos años. En los centros de Madrid y Barcelona, y en particular en los barrios más cotizados, no se han producido descensos y en algunos casos han aumentado los precios ligeramente.

13Noelia03/10/2008 10:52:44

En una situación en que los precios bajan, aunque ligeramente, cuanto antes venda la vivienda, mucho mejor.

14Fernando03/10/2008 10:55:13

¿De qué manera podría afectar al sector de la construcción la propuesta del gobernador del banco de España, si al final se lleva a cabo, de que las entidades bancarias no concedan dinero a nadie, y que se centren en satisfacer sus obligaciones? ¿En caso de llevarse a cabo, en qué medida produciría una caída drástica en el precio de la vivienda?

No creo que se haya producido dicha propuesta por parte del Gobernador del Banco de España. Otra cosa es que se haya recomendado a las entidades financieras que reduzcan sus posiciones en el sector inmobiliario en determinados casos y situaciones concretas.