¿Y quién podrá ayudarnos? El sueño de la vivienda propia se desvanece

El sueño de la casa propia se aleja cada vez más para muchos chilenos, especialmente los jóvenes. Sin embargo, este no es solo un problema para las familias, sino también para el gobierno y las empresas, ya que construir y gestionar terrenos se ha vuelto cada vez más difícil, afectando empleos e inversiones futuras. ¿Qué podemos hacer? Diversas instituciones llevan tiempo diseñando soluciones, pero sin resultados significativos, lo que amerita una discusión.

Para ilustrar el panorama, el Banco Central advirtió en su último informe de Estabilidad Financiera que el sector inmobiliario no se recupera como se esperaba. La brecha entre precios y salarios, sumada a un financiamiento menos accesible, son problemas ineludibles y que decantan en un mayor número de familias que desisten o no pueden comprar una vivienda. Según la Cámara Chilena de la Construcción, en promedio, se necesitan 11,4 años de ingresos ahorrados en su totalidad para comprar una vivienda, una cifra que duplica lo requerido hace diez años.

La construcción tampoco atraviesa un buen momento. Hay cerca de 105 mil viviendas sin vender, y el volumen de ventas en el último período fue alrededor de dos tercios de los años anteriores. Esto explica parte de la caída de nuevos permisos de edificación, una señal negativa para futuras inversiones. Ni siquiera las viviendas sociales han tenido resultados satisfactorios, ya que los costos superan lo que las familias y subsidios pueden pagar, afectando también la ejecución del Plan de Emergencia Habitacional.

En palabras sencillas, hay problemas de oferta y demanda. Entonces, ¿quién podrá ayudarnos?

El escenario que describo no es exclusivo de Chile. En varios países, la demanda de viviendas crece más rápido que la capacidad de construirlas, especialmente en ciudades donde escasea el suelo y se endurecen las reglas para construir. En concreto, como la población aumenta más rápido que la construcción, más hogares compiten por un número limitado de inmuebles, elevando los precios.

La primera idea para solucionar parte de estos problemas suele ser apoyar directamente a las familias, por ejemplo, subsidiando el costo de los créditos hipotecarios, eliminando el IVA en la compra de viviendas o aumentando los montos de los subsidios. Estas medidas pueden ser útiles en el corto plazo, pero el aumento artificial en la capacidad de pago podría tener el efecto contrario: hacer que las viviendas sean más caras.

Otra alternativa es facilitar la construcción, tanto en velocidad como en volumen. La ley que agiliza la gestión de permisos de edificación contribuye a reducir tiempos, pero el verdadero desafío radica en permitir un mayor número de viviendas en nuestras ciudades —sobre todo en áreas metropolitanas, que es donde se concentra la demanda habitacional y la escasez de suelo—. Esto implica densificar, un tema complejo en un país donde casos extremos, como las torres en Estación Central, han generado rechazo y han llevado a varias alcaldías a imponer límites más estrictos. Sin una densificación equilibrada, terminamos limitando la capacidad de albergar a más familias a futuro.

Por lo tanto, la solución exige un enfoque dual. En el corto plazo, se necesitan medidas que faciliten la compra de viviendas, lo que también ayudaría a que las familias adquieran una vivienda mientras disminuyen el stock disponible, lo que podría incentivar nuevas inversiones en un sector de la economía que representa cerca de 10% del PIB. Sin embargo, hay que ser cautos con las expectativas de estas medidas, pues las familias todavía necesitan ser sujeto de crédito.

A largo plazo, no podemos seguir ignorando que nuestras ciudades deben ser más densas. Podemos diseñar soluciones urbanas más equilibradas, gestionando el suelo e incentivando la construcción tanto de viviendas sociales como para sectores medios, además de promover proyectos de mayor escala en zonas con buena infraestructura, como las estaciones de metro. Este es un buen momento para reflexionar sobre estos temas, ya que en el Congreso se debate un proyecto de ley que propone nuevas herramientas de gestión de suelo y viviendas de interés público. No obstante, éste deja fuera a la clase media, que no recibe subsidios y también sufre con el déficit habitacional.

Junto a lo anterior, el proyecto no discute cómo aprovechar la densidad para fortalecer nuestra política habitacional, algo que ya ha tenido resultados positivos en ciudades como Nueva York o Los Ángeles. En ambos casos se conceden permisos de construcción más amplios si se construye viviendas destinadas a sectores específicos de la población, impacto en una mayor oferta de viviendas en zonas planificadas por la ciudad, permitiendo tener mayor control de qué y dónde se construye.

En síntesis, prohibir o bloquear no soluciona nada; adecuarnos y planificar, sí. El sueño de la vivienda propia se vuelve cada vez más inalcanzable para muchos, pareciendo esfumarse hasta convertirse en una pesadilla. Aún estamos a tiempo de cambiar el rumbo.