El mapa de los apartamentos turísticos en la ciudad de Buenos Aires
Un tercio de las casi 33.000 ofertas activas a día de hoy están en Palermo, pero es San Nicolás el que presenta una mayor concentración sobre el total de viviendas
Buenos Aires no es una excepción a la tendencia reinante en el turismo urbano mundial, especialmente en formas que trascienden las visitas cortas y los circuitos turísticos tradicionales. Cada vez más visitantes optan por zonas no necesariamente tan localizadas como en el pasado en puntos concretos de atracción turística, así como de estancias más flexibles o prolongadas que borran la línea entre ser turista y residente temporal. Esta tendencia se ha extendido a lo largo de diversos barrios porteños, activando tanto mercados y negocios (con sus beneficios) hasta ahora infra-explotados como, en paralelo, conversaciones e incluso reinvidicaciones de cambio. Ahora bien: el fenómeno, al igual que sus beneficios y costes, dista de distribuirse de manera pareja en la ciudad.
La plataforma Airbnb, líder en este tipo de alquileres, proporciona información de localización para cada uno de sus anuncios que, si se trabajan, permiten identificar en qué barrios se concentra la mayor densidad de estos alojamientos. El proyecto InsideAirbnb, que recopila estos datos semestralmente y los ofrece en un formato tratable, registró a finales de junio un total de 37.000 opciones en Buenos Aires, incluyendo viviendas completas y habitaciones privadas. De estas, se estima que un 12% aparecen como “no disponibles” en los datos recogidos por InsideAirbnb; además, un pequeño porcentaje (0,1%) tiene precios extrañamente altos, una estrategia que siguen algunos anunciantes para sacar de facto su alojamiento de la oferta sin tener que desactivarlo. Lo mismo puede decirse de ofertas de 30 días o más como mínimo de noches. Aplicando estos filtros, resultan 32.776 ofertas considerables como activas.
Para evaluar la distribución de estos alojamientos en la ciudad, utilizamos los datos del censo de 2010, que nos permiten calcular la proporción de alojamientos activos por cada 1.000 habitantes en cada barrio. Este análisis revela claramente en qué zonas de Buenos Aires la presencia de alojamientos de corto y mediano plazo es más significativa en relación con la densidad existente, y por tanto dónde la percepción de los mismos por parte de sus habitantes puede ser mayor.
Al observar la cantidad total de alojamientos, se puede ver que ciertos barrios acumulan un número considerable. Por ejemplo, San Nicolás suma 2.140 ofertas en relación con 29.000 habitantes, lo que resulta en una ratio elevada de 73 alojamientos por cada 1000 habitantes. Sin embargo, si se ordena por cantidad absoluta de alojamientos, es Palermo el que lidera en número con una tercera parte del total, aunque su mayor densidad de viviendas podría diluir el impacto o, más probablemente, hacer que a su vez se concentre en puntos concretos dentro de este mismo barrio.
De hecho, si aislamos Palermo y lo comparamos con los otros barrios de Buenos Aires con más de 100.000 habitantes y, a la vez, más de 10 alojamientos activos en Airbnb por cada 1.000, se ve perfectamente este patrón de concentración en puntos determinados, en torno a la Av. Juan Bautista Justo. La diferencia con Belgrano y Recoleta, pese a que éstos también soportan cantidades considerables, es clara.
Es importante mencionar que “alojamientos” incluye diferentes tipos de propiedades, desde viviendas completas de varios tamaños hasta habitaciones en apartamentos compartidos. Más allá de la desproporcionada presencia en Palermo y Recoleta, las viviendas grandes parecen concentrarse en San Nicolás o Belgrano y Retiro, mientras que Balvanera y Monserrat acumulan más habitaciones en pisos compartidos.
Esta diversidad también se refleja en los precios promedio, que varían según el tipo de alojamiento y la ubicación. Concretamente, las diferencias entre las viviendas más grandes son menores, aunque Palermo sigue liderando esta clasificación. En las medianas, la oferta en Núñez o Colegiales equipara al del barrio con más oferta. Y en habitaciones hay claramente dos grupos diferenciados, con uno muy por encima de 25.000 y otro en valores más comedidos. Todo ello sugiere una variedad y hasta cierto grado de especialización por barrio al menos en este tipo de alojamiento.
Los precios más elevados benefician a los propietarios, generando ingresos adicionales y promoviendo el consumo en los comercios locales, pero también pueden tener un impacto negativo en el mercado de alquiler a largo plazo que penalizará a los inquilinos actuales: al fin y al cabo el millón de pesos que podría obtenerse en la vivienda promedio de 3-4 plazas de Airbnb en Palermo por 20 noches suponen un cierto incentivo a moverse al mercado de corto o subir precios en el de largo.
Es precisamente motivados por este hecho que la agrupación de inquilinos de la ciudad, autodenominada Sindicato Agrupado, propone desde marzo de este año una normativa mucho más estricta a la actual (que se centra en la obligatoriedad de registrar los alojamientos, algo que en la capital como en otras ciudades del mundo parece dejarse a una mayoría de la oferta real por fuera). En esencia plantean una limitación de licencias a 1.400 y con zonas vedadas a los alojamientos de corta estancia. Propuestas de máximos que, si bien se antojan como poco viables políticamente por los costes de implementación y especialmente para el nutrido sector turístico de la ciudad, sí señalan el nivel de saturación al que ha llegado al menos esta parte de la ciudadanía bonaerense. Vale la pena acabar anotando que, en otras metrópolis como Barcelona, medidas de magnitud comparable pasaron de minoritarias a ser implementadas con carácter de urgencia por gobiernos no necesariamente extremos. Sugiriendo que aunque el dilema sobre qué hacer con una gallina que da huevos de oro es complicado de afrontar, a más se tarde en hacerlo más (y no menos) probable se vuelve que alguien trate de matarla.