La contratación de naves logísticas cae en un 30% en 2023 en Madrid y Barcelona por la desaceleración del comercio ‘online’

El año 2023 pintaba ser un ejercicio estelar para el sector inmobiliario logístico, que venía atravesando una buena racha gracias al bum del comercio electrónico durante la pandemia. Sin embargo, las expectativas no han coincidido con la realidad. Un informe de la consultora británica JLL revela que la contratación de naves logísticas cayó un 30% en Madrid y Barcelona —donde se concentra el grueso del sector— debido, principalmente, a la desaceleración de las compras en línea. Desde JLL explican que la ausencia de grandes inversiones, los problemas para obtener suelo y la predominancia de la compra física frenaron las operaciones el año pasado, y siguen teniendo peso durante el actual, aunque de momento, en el primer trimestre del 2024, los arrendamientos parecen haberse estabilizado.

Los años posteriores a la pandemia fueron dorados para el comercio electrónico. El número de operadores de paquetería estuvo cerca de duplicarse en 2022 como respuesta a la ingente demanda de paquetes. En consecuencia, en 2021 y 2022, sector del inmobiliario logístico cerró operaciones por cerca de 2 millones de metros cuadrados de espacio inmobiliario, las mejores cifras registradas. Tales cotas, no obstante, cayeron a los 1,5 millones en 2023.

La ralentización, explican desde JLL deriva de tres motivos. Por un lado, los principales operadores de comercio electrónico, como Amazon, dejaron de contratar grandes superficies. En 2022, el distribuidor norteamericano inauguró una nave en Siero (Asturias) de 175.000 metros cuadrados y otra en Onda (Castellón) con casi 200.000. En 2023, la mayoría de contratos correspondían, en cambio, a naves de menor tamaño.

La ralentización de las compras en línea es el segundo factor. Esta decadencia venía avisando desde 2022, año en el que los envíos cayeron un 4,4%, según un informe de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC). Y el tercer factor que explica la caída den la inversión en espacios logísticos es la aún fuerte prevalencia de las compras en tienda. Adriana Gorri, directora de mercados en JLL España, y responsable del informe, explica que en España y en los países del sur de Europa la tienda física sigue siendo preferida por muchos compradores: “Esto es algo que no estamos viendo en países como Reino Unido y Alemania, donde la penetración del comercio electrónico se ha mantenido al alza”.

El estudio también pone en relieve que en los primeros tres meses de este año las inversiones en Madrid han tenido más dinamismo que en Cataluña. En la capital se demandaron 208.000 metros cuadrados durante este tiempo, lo que representa un aumento del 6% con respecto al mismo periodo del año anterior, y un 26% más que los últimos tres meses del 2023. Laura Caballero, directora de Experiencia de Negocios Digital de JLL, quien también ha presentado el estudio, detalla que los principales catalizadores de la demanda han sido empresas 3PL, es decir, firmas subcontratadas por los grandes almacenes y tiendas en línea para realizar los envíos. En cuanto a las rentas, Gorri explica que en la zona centro de España los precios se han mantenido estables debido a la amplia oferta de proyectos que se han entregado.

En Cataluña, el mercado se ha comportado de manera distinta. El informe de JLL destaca que durante el primer trimestre del año las contrataciones han sufrido una ralentización. Esto es debido, principalmente, a la escasez de suelo disponible. Caballero explica que solo se han contratado 95.000 metros cuadrados durante este tiempo, lo que supone un descenso del 57% respecto al año anterior. En Cataluña, los terceros operadores también han sido los responsables de gran parte de la demanda, protagonizando el 75% de la contratación.

Las rentas, sin embargo, se mantienen al alza en Cataluña, en consecuencia de la limitación de la oferta y escasez de suelo disponible. Estos dos factores han producido, a su vez, que la tasa de disponibilidad de naves se coloque en mínimos del 1,6% en las zonas más cercanas a la ciudad de Barcelona. Desde JLL detallan que el factor geográfico dificulta aún más la concesión de suelos. “La confluencia de montañas, ríos y mar deja menos espacio edificable en esta comunidad, mientras que en Madrid, por su geografía, tiene mucha más salida de suelo”, sostienen.

Para el actual ejercicio, la consultora se mantiene optimista. Confía que la estabilización del consumo y el aumento del turismo en la Península empujen las contrataciones. Las expertas aclaran que ahora los operadores trabajan a otro ritmo, y que aunque se estén demorando en contratar, “los últimos movimientos denotan que hay interés en invertir en el sector”.

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