Volvamos un momento a la notaría de Fuenlabrada, al momento en el que el ciudadano, feliz con la idea de ser propietario, sellaba con su rúbrica un contrato que lo vincularía durante los siguientes 20, 30 o 40 años:

Cuando los compradores se presentaban ante José Ignacio Navas, muy pocos tenían un conocimiento cabal de lo que estaban firmando. Se trataba de decenas de folios con cláusulas incomprensibles para la mayoría de los clientes, que se fijaban sobre todo en una cuestión: la cuota y los intereses que iban a pagar. Pero incluso estos últimos puntos solo pasaban un análisis de brocha gorda. En plena burbuja inmobiliaria, en un país eufórico que veía cómo crecían el empleo y los ingresos, no muchos se detenían en las páginas de Economía de los diarios. El ciudadano medio, incluso con estudios universitarios, no sabía lo que era una cláusula suelo ni una cláusula techo.

Muchos no fueron conscientes de las consecuencias que tendría para sus avalistas – padres, hermanos, tíos... Un posible impago

Cuando, años después, comenzaron los problemas, los propietarios no solo empezaron a ser desalojados de sus casas. Ese podía ser, al fin y al cabo, el menor de sus problemas. Lo que realmente suponía un lastre imposible de superar para algunos era la deuda que aún seguían debiendo al banco: 100.000, 200.000, 300.000 euros… Los compradores perdían su vivienda. Los padres de los compradores, si les habían avalado, en algunos casos también se quedaban en la calle. Y ambos tenían aún que hacerse cargo de inmensas deudas de por vida.

Muchos ciudadanos se quedaron atónitos. No sabían a lo que se habían obligado años atrás, aquel día en el que fueron a la notaría tan ilusionados ante el prometedor futuro. Entonces surgía la gran pregunta:

¿Firmé un contrato justo?

La respuesta no es fácil. El banco dirá que sí. Si el que debe responder es un desahuciado, opinará lo contrario. Pero, dejando de lado a estos últimos por un instante, no solo ellos defienden que esa decena de folios que rubricaron consagraba una situación de desequilibrio entre la entidad financiera y el comprador. Los jueces también han alzado sus voces –y sus sentencias- contra distintos aspectos de los préstamos hipotecarios.

Resulta difícil hablar con los bancos sobre desahucios. La Asociación Española de Banca ha concedido entrevistas a pocos medios. Se les invitó a participar en este reportaje, pero no quisieron. Sí accedió Santos González, el presidente de la Asociación Hipotecaria Española, organización que agrupa a bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito. Al lobby hipotecario se le recuerda en los tiempos de la burbuja por algunas de sus polémicas recomendaciones; trataron de atajar las voces críticas que pedían un pinchazo de la burbuja, pidieron que no se interviniera en el mercado porque se daría menos crédito y celebraron el endeudamiento como un síntoma de la riqueza del país.

Santos González fue nombrado en 2009, en plena crisis. Desde entonces, no se ha escondido. Ha concedido muchas entrevistas. El presidente de la asociación alterna la amabilidad con un lenguaje que a veces puede resultar duro pero responde a todo lo que se le plantea con una excepción: no desciende a los casos personales.

Las entidades financieras saben que su única posibilidad de argumentar es mantenerse dentro del ámbito de lo abstracto, los números, los ciclos económicos, los índices; saben que si bajan a pie de calle, a hablar de ciudadanos concretos que se obligaron a mucho más de lo que podían, o a familias que han perdido sus viviendas y que no tienen ninguna esperanza de salir adelante mientras sigan debiendo centenares de miles de euros, tienen la batalla perdida.:

“A mí nadie me va a dar lecciones de moralidad”, dice González en distintos momentos de la conversación. “Todos los casos de desahucios son luctuosos. Si hablamos de las familias, yo me callo. A mí, que echen a una familia de su casa me parte el alma igual que a cualquiera. Pero aquí estamos hablando del mercado, de finanzas, de que el mercado inmobiliario debe 50.000 millones en Europa y hay que pagarlo. Esto no puede resolverse con la dación en pago y ¡viva Cartagena! El acreedor tiene que pagar. Pero claro, hay que ayudar a las familias que lo necesitan. Y probablemente el sistema financiero pueda hacer más, no digo que no. Pero ya estamos haciendo algo. Las únicas viviendas que están alimentando eso que llamamos vivienda social, por ejemplo, son nuestras. Me preocupa que se trate de reformar desde la moralidad el mercado financiero, que es complejísimo, en el que influyen las relaciones nacionales e internacionales y en el que las relaciones jurídicas afectan a más personas que al deudor y al banco. Cuidado con arreglar el mercado hipotecario desde la emotividad, desde la justicia justiciera, porque no es el camino”.

Santos González es el presidente de la
Asociación Hipotecaria Española Cuidado con arreglar el mercado desde la emotividad

No es la primera vez que uno de los entrevistados alerta contra eso de legislar desde las emociones, pero ya iremos a eso más adelante. Aceptemos por ahora, por un instante, como método de trabajo, las reglas del representante de la Asociación Hipotecaria Española: no descender a los casos personales. Desde el punto de vista de las reglas del Estado de Derecho, ¿planteaba o no problemas jurídicos concretos el contrato de préstamo hipotecario?, ¿era un contrato justo o los bancos aprovecharon la euforia para introducir cláusulas abusivas cuando nadie perdía el tiempo en leer la letra pequeña del contrato?

Sinceramente, creo que no hubo un desequilibrio a la hora de firmar estos contratos, defiende González.

¿Qué ha pasado entonces? Muchas de esas cláusulas hoy se consideran abusivas o poco transparentes.

Pues que tenemos contratos que duran 20, 30 o 40 años. Y que la percepción de lo que es más transparente cambia. Pero la idea de que tú llegabas al banco, te ibas con el dinero en el bolsillo y no te habías enterado de que habías firmado una hipoteca no es cierta. Nuestro sistema, que está entre los mejores del mundo, está acorazado por la ley y el proceso es seguido por los fedatarios públicos.

Pero lo cierto es que muchos compradores no sabían lo que firmaban.

Se habla mucho de la letra pequeña. Será porque los notarios la hacen pequeña. ¡Que la hagan más grande! Lo importante es si ha habido oscurantismo, si no se han cumplido los mecanismos de información legalmente establecidos. ¿Has tenido todos los medios para poderte enterar de los que estabas firmando? Si los has tenido y no te has enterado, la actividad docente no corresponde al sistema financiero. La cuestión importante es si yo no me he enterado o a mí me han impedido que me entere. Estoy convencido de que los contratos eran justos. Mejorables, como todo. Pero tenemos uno de los mejores mercados hipotecarios en términos de transparencia, legitimidad y legalidad.

El contrato

El notario José Ignacio Navas y el juez Manuel Almenar, vocal del Consejo General del Poder Judicial a propuesta del PP y de la conservadora Asociación Profesional de la Magistratura, discrepan de este análisis. Lo hacen desde la racionalidad. El equilibrio negocial, según su parecer jurídico, no era tal.

“La realidad ha puesto de relieve, y la justicia ha constatado que no había una situación de equilibrio real entre bancos y clientes que firmaban un préstamo hipotecario”, opina el juez Almenar. “La inferioridad del consumidor se refleja tanto en su capacidad de negociación –que es prácticamente nula y uno se limita a firmar lo que le ponen delante- como en la información de que dispone”.

“En el contrato de préstamo hipotecario hay una parte, el banco, que cumple entregando el dinero y otra, el cliente, que debe devolverlo según lo acordado. Es lo justo, según el argumento de las entidades financieras”. Santos González asegura: “Te dicen: ‘Hombre, encima de que la gente no puede pagar su hipoteca, la ejecutas y les echas… pero es que no hay más remedio. Si en esa familia concurren determinadas circunstancias y necesitan ayuda, pues habrá que ayudarles. Pero no se puede decir que las hipotecas en España no se ejecutan”.

El juez Almenar responde: “El banco ha anticipado un dinero y la obligación del deudor es devolverlo. Ahora bien, en el caso concreto encontramos que el banco ha introducido cláusulas que rompían el equilibrio entre las partes. Leídas con detenimiento y por alguien debidamente informado, imponían al deudor obligaciones mayores de las que podríamos considerar proporcionadas con la prestación del banco. Por otra parte, nos encontramos con que no hay situación de igualdad. Elementos esenciales para la elaboración de ese contrato se perfilaban exclusivamente por el banco”.

... la parte contratante de la primera parte será considerada como la parte contratante de la primera parte...

Vayamos a un contrato tipo de los que se firmaban en plena burbuja inmobiliaria. Tras leer los 42 folios uno tiene ahora la sensación de estar viendo a Groucho Marx leer aquello de que la parte contratante de la primera parte será considerada como la parte contratante de la primera parte. Pero eso parecía tener sentido entonces. Los contratos incluían algunos conceptos con los que muchas personas no estaban familiarizados, pero también contenían cláusulas que ahora son ilegales o que están en vías de extinción. Nada había de sorprendente, por ejemplo, en unos intereses de demora del 29%. Si uno no pagaba a tiempo su cuota mensual, el banco podía exigirle, “por los daños y perjuicios ocasionados”, un tipo de interés del 29%, además de los intereses ordinarios. Otra cláusula habitual era que el banco entendiera que el contrato quedaba extinguido si el deudor dejaba de pagar tan solo dos cuotas.

"No obstante lo anterior, se pacta asimismo que el tipo de interés que resulte de aplicación en cada momento no podrá ser superior al 15%". No, esto no es otra escena de los hermanos Marx, sino un ejemplo de las llamadas cláusulas techo y cláusulas suelo. Leídas de forma aislada y con previo aviso, se pueden entender, pero normalmente esas dos condiciones aparecían casi siempre camufladas entre párrafos escritos de forma farragosa. La cláusula techo beneficiaba supuestamente al deudor. Era un tope máximo: los intereses de su crédito no subirían más del 15% -que, por otro lado, era un límite muy amplio y difícil de superar-. La cláusula suelo beneficiaba al banco: bajaran lo que bajaran los tipos de interés, había un tope mínimo (el 6%) que siempre pagaría el deudor.

Los jueces han determinado que cuando ese tipo de cláusulas se incluyen de pasada y sin más aviso al cliente, sin advertir de la importancia que va a tener esa frase en los próximos 30 años del deudor, la entidad financiera no está cumpliendo con sus obligaciones de información y transparencia. Por este motivo, y tras las últimas decisiones judiciales, están en vías de ser expulsadas del sistema por las propias entidades financieras.

Los intereses son uno de los elementos esenciales de un contrato hipotecario, pero no los únicos que han planteado problemas. Otra de las cuestiones básicas es la cuantía del préstamo… que viene determinada por la tasación de la vivienda. En función de la tasación, el importe puede ser mayor o menor. Se trata de uno de los elementos más polémicos de las hipotecas que se firmaron en plena burbuja inmobiliaria. Una vez más, si se acerca el microscopio, lo que ven unos y otros tiene poco que ver. Para las entidades financieras, se trató de operaciones inmaculadas. Pero es una opinión discutida.

La tasación

“La realidad ha puesto de relieve, y la justicia ha constatado, que no había una situación de equilibrio real entre los bancos y los clientes que firmaban un préstamo hipotecario”, opina Manuel Almenar, juez y en estos momentos vocal del Consejo General del Poder Judicial a propuesta de la Asociación Profesional de la Magistratura, de perfil conservador, y del Partido Popular. “La inferioridad del consumidor se refleja tanto en su capacidad de negociación -que es prácticamente nula y uno se limita a firmar lo que le ponen delante- como en el nivel de información de que dispone”.

El notario Navas: “La banca, asociada ya en plena burbuja a constructores y promotores, daba préstamos, financiaba la compra de suelo y la construcción. Pero se encontró con que el préstamo no podía ser superior al 80% del valor de tasación de la vivienda. El valor de tasación es el valor hipotecario, de esa vivienda estable en el tiempo. ¿Qué hacen? Aparentar que se cumple con todo. Las tasadoras dejaron de ser independientes y comenzaron a tasar los inmuebles a la carta, de una forma ‘conveniente’. Los bancos pensaban: si hay alguien que compra un piso por 100.000 euros, vamos a decir que vale 140.000. El comprador piensa que va a hacer una gran compra. Ese valor nos permite darle un 80% de los 140.000 y así le damos al cliente más de lo que ha pagado por la casa para que la reforme. Puede comprar la casa, el coche, los muebles, el viaje de bodas, y es un hombre feliz. Ha habido tasadores que han hecho directamente lo que les pedían los bancos”.

El juez Almenar: “Cuando se comprueba que la realidad de la tasación eran 100.000, no 140.000, y la evolución de los precios provoca que ahora sea de 80.000, ¿el banco puede imputar esas pérdidas al deudor? No. Habría que hablar de dos responsables. Los tasadores debieron prever estas fluctuaciones. Se dedican a ello. Las crisis económicas se producen cíclicamente. Estas situaciones, sobre todo cuando ya se empezaba a hablar de burbuja económica o financiera, debieron ser tenidas en cuenta por alguien a quien se le paga por sus conocimientos”.

Santos González dice que no hubo tasaciones infladas. “Yo no digo que esos casos no se hayan producido, pero en un porcentaje anecdótico. El tasador hace una toma de datos que luego se revisan con bases de datos, se homologan con respecto a un valor razonablemente estabilizado… Ha ocurrido lo contrario. La pelea del banco con la tasadora era que se tasaba a menos de lo que se podía vender. Hacer valoraciones sobre el precio de la vivienda a largo plazo es complicado. A la luz de lo que ha pasado, es probable que a esto haya que darle una vuelta para ver como se traslada a la tasación lo que pueda ocurrir en el mercado”.

Pero las tasadoras, según el notario Navas, demostraron que eran poco independientes incluso cuando llegó la crisis. “¿Qué paso entonces?”, señala. “Que, casualmente, todas bajaron un 30% las tasaciones. ¿Por qué un 30%? Los pisos no son un 30% más baratos así en general. Eso demuestra que es un mercado cogido por los bancos; dislocado por completo. La crisis no surgió por una conjunción astral. Había mucha gente interesada en crearla”.

Durante la época del esplendor se firmaban cada año centenares de miles de hipotecas
(DATOS DE ALGUNOS AÑOS)

Hipotecas — Los compradores aceptaban los folios llenos de cláusulas de sus contratos
sin detenerse demasiado

Cuando llegaron las vacas flacas, muchos perdieron su empleo y dejaron de pagar la casa. Iban al banco a tratar de entregar las llaves y constataban que no era suficiente; que aún debían decenas o centenares de miles de euros. Todo esto sucedió cuando aún nadie hablaba de ello; cuando aún no se habían constituido plataformas de afectados; cuando cada desahuciado se enfrentaba solo a una situación que no acababa de comprender y que no veía reflejada en los medios de comunicación. Hasta que, en 2008, el problema social emergió.