Vivienda: urge un giro de modelo que responda a los objetivos del sector y a las necesidades de la sociedad

La vivienda se ha convertido en un debate permanente. La descorrelación entre oferta y demanda y la imparable subida de los precios, que amenaza con convertirse en estructural, han generado una situación sin precedentes. Además, existen otros factores que alimentan la problemática, como la falta de inversión y financiación, los costes y la regulación dispar entre las comunidades.

Para profundizar sobre el tema, CincoDías organi­zó un desayuno en colaboración con PwC donde los ponentes abordaron la coyuntura actual y los retos de futuro de la vivienda. La conclusión principal del encuentro fue que hace falta definir el modelo de producción y desarrollo de vivienda para corregir la situación actual y que responda a la tendencia del futuro.

Beatriz Toribio, secretaria general de la Asociación de Promotores Constructores de España, arrancó la jornada con algunos datos: “El Banco de España cifra en 600.000 el déficit de viviendas, y es algo que arrastramos desde hace una década”. “En 2024 hemos producido menos de 100.000 viviendas, frente a los 245.000 hogares que se han creado. Ese crecimiento demográfico, según las proyecciones del INE, va a continuar en los próximos años; tendríamos que triplicar la actual producción”.

“Tienen que venir nombres y capital nuevos, y estructuras diferentes. España se tiene que seguir viendo como un país atractivo”

Miren Telleria, Responsable del sector ‘Real Estate’ de PWC

La construcción está aparejada con la rentabilidad, y este es otro de los desafíos para el sector inmobiliario. Miren Telleria, responsable del sector real estate de PwC, manifestó que “el capital busca una rentabilidad, y la realidad es que si la inversión no es a largo y no hay una forma de patrimonializar o convertir esto en algo que sistemáticamente tenga una rentabilidad, no puede haber inversión ni adecuación del parque”. Por otro lado, la experta recordó que “el existente en manos de los particulares está muy deteriorado, de los que más de Europa. ¿Por qué? Las pequeñas familias no tienen esa capacidad de continuar invirtiendo y mantenerlo en un estado correcto. Tenemos que perder ese complejo de decir claramente que necesitamos capital institucional, que además no hay vehículos, ni estructuras… Necesitamos estructuras que sean comparables con otros países; es fundamental para que se siga viendo a España como un país atractivo”.

La prioridad “es concretar qué tipo de vivienda y qué dinero necesitamos y el horizonte; nadie está hablando de estos tres puntos”, dijo Alejandra Mora, socia directora de Alas Social Impact Capital. Mora opinó que “con la configuración de un marco normativo policéntrico, como muchos países de Europa lo tienen, probablemente podríamos funcionar mejor. Debería incluir producción, fiscalidad, financiación y una política social”, añadió.

La regulación debe ser lo más homogénea posible entre las comunidades. Hay que dar una vuelta a la inversión y la fiscalidad”

Beatriz Toribio, Secretaria general de APC España

Laura Fernández, directora general de Asval, coincidió en señalar que “una de las claves es saber qué modelo de país queremos”. Bajo su percepción, “es obvio que para cubrir ese déficit que tenemos acumulado, y el que viene, necesitamos capital y recursos económicos que no existen hoy ni en el sector público ni en el tradicional de promotores o empresarios españoles. Es poco rea­lista pensar que vamos a ser capaces de asumir ese déficit sin la inversión institucional extranjera. No podemos seguir demonizando a los propietarios o amenazando con golpes fiscales a estructuras de inversión que funcionan en otros países como las socimis, que canalizan este tipo de inversiones”.

Presupuesto

Sobre la rentabilidad, Fernández invitó a hacer una reflexión. “Hay dinero que va a venir de la UE, pero necesitamos proyectos agregadores. El Banco Europeo de Inversiones ha dicho en multitud de ocasiones que los proyectos que no lleguen a un determinado importe, como 50 millones, ni los miran. En España, o somos capaces de hacer esa agregación y trabajar en escala con la inversión institucional, o va a ser muy complicado”.

En este sentido, Roberto Campos, director general de Avintia Inmobiliaria, afirmo que “sin ayudas esto no es rentable, y sin rentabilidad hay concursos desiertos”. “El sector público muchas veces piensa que el privado está obligado a hacer vivienda a precio asequible. La vivienda social está claro que la tienen que hacer las Administraciones con los presupuestos, para llegar a las capas más desfavorecidas. Esta actividad hoy en día no es rentable en según qué zonas, y tiene que ir acompañada de ayudas de Europa, de los Gobiernos estatales, comunidades… Es un mercado con una densidad muy distinta, y eso hay que entenderlo”, agregó. Respecto a la tendencia alcista del alquiler, Campos subrayó que “existen dos grandes pensamientos: si la gente va a alquiler porque no puede comprar o porque hay un cambio en la sociedad hacia esa línea; yo creo que es una mezcla de ambos”.

“Todos los fondos europeos que van a venir necesitan visualizar fondos o vehículos grandes donde invertir, no van a buscar proyecto por proyecto”

Alejandra Mora, Socia directora de Alas Social Impact Capital

Con respecto al papel de la Administración, Alejandra Mora recordó que el peso del PIB que dedican los presupuestos a la vivienda es del 0,15%. Y puso de manifiesto “una debilidad histórica que ha tenido España, que es la de generar vivienda a venta, que ha servido en ciertos periodos, pero no hemos creado un parque estable y conservador a largo plazo”. En su opinión, uno de los principales problemas es que “no somos capaces de generar una trazabilidad del fondo público para la vivienda; es decir, no sé dónde va a acabar la vivienda asequible, no sé el tipo de tenedores que van a ser, si va a haber ocho cambios de un inversor a otro… Esto es distinto en otros países europeos. Aquí no conocemos quién va a ser tenedor a largo plazo”.

De forma paralela, Miren Telleria habló de la poca inversión en el sector. “Puede haber fondos muy grandes, pero los paquetes son todavía pequeños porque también el tamaño medio del promotor, aunque pensemos que son los grandes, el volumen que hacen en todo el parque es pequeño.

Es poco realista pensar que vamos a ser capaces de asumir ese déficit que tenemos en el mercado sin la inversión extranjera institucional

Laura Fernández Directora general de Asval

Tenemos un tipo de capital que está haciendo parque para un corto plazo; necesitamos patrimonialistas de muy largo plazo, y para eso tenemos que tener un entorno relevante y comparable. En promotores no han venido ni la mitad de los que necesitamos, y los que están no son capaces de cubrir el gap existente. Tienen que venir nombres y capital nuevos, y estructuras diferentes”.

Regulación

El marco normativo es otra de las asignaturas pendientes. Beatriz Toribio comentó que “la regulación debe ser lo más homogénea posible entre comunidades. Aunque hay mucho por hacer, España tiene unos fundamentales, un crecimiento demográfico, un interés turístico, un clima… que sigue siendo muy atractivo para los inversores”.

Sin ayudas esto no es rentable, y sin rentabilidad hay concursos desiertos. La vivienda es un mercado con una densidad distinta; hay que entenderlo

Roberto Campos ,Director General de Avintia Inmobiliaria

Por otra parte, Alejandra Mora argumentó que “todos los fondos europeos que van a venir necesitan visualizar fondos o vehículos grandes donde invertir. No van a ir buscando proyecto por proyecto. Y cuando lo hagan en vivienda asequible también van a buscar vehículos reconocibles. Hay que desarrollar un marco de financiación que toque la fase promoción y operativa”.

Toribio estuvo de acuerdo en que “hay que dar la vuelta a gran parte del modelo de producción y desarrollo de vivienda desde el punto de vista de la inversión y fiscalidad, aunque la financiación del suelo es un tema muy importante”.

Sobre este asunto, Roberto Campos apuntó que “si no fuera por el ICO que está financiando hoy, no hay grandes bancos que estén haciéndolo, salvo en casos muy contados, como tener un buen comprador final, y eso es complicado de origen”. A juicio de Toribio “el ICO ha creado un modelo que ha despertado mucho interés”. “Es sentarse y ver qué interesa a las diferentes partes para que esa financiación se canalice para el suelo, para vivienda asequible, para vivienda social...”.

Asimismo, Laura Fernández, habló de la importancia reputacional. “Los fondos institucionales no quieren en ningún caso verse envueltos en escándalos, ni noticias ni cuestiones que puedan alarmar a su capital de base que son los pensionistas, los ahorradores… y los que en un momento dado pueden cambiar su decisión de inversión”, concluyó.