Podemos propone que los alquileres superen como máximo un 2,5% el índice oficial de precios

Unidas Podemos propone que las comunidades autónomas elaboren un índice de precios de alquiler y que el precio de los arrendamientos en las áreas tensionadas (aquellas donde más hayan subido los precios) no pueda superar el de “una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano”, aunque da un pequeño margen del 2,5% para ponderar el importe. En cualquier caso, si el piso ha estado alquilado en los últimos cinco años, la nueva renta no podrá superar la del anterior contrato “incrementada con el Índice de Garantía de Competitividad en la comunidad autónoma correspondiente”, que se deberá calcular de manera acumulada respecto del periodo transcurrido entre los dos periodos. Este índice, que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) señala como una de las maneras de actualizar las rentas junto con el IPC, es negativo a nivel nacional en términos interanuales desde 2015, cuando arranca la serie estadística del INE.

Declaraciones de Pablo Echenique

Los gastos del inmueble, añade la propuesta de Unidas Podemos para la futura ley de vivienda, correrán a cargo del propietario del inmueble salvo que medie un acuerdo para el caso contrario, y si ese acuerdo no existía en el contrato anterior no se podrá hacer un nuevo contrato para cargarlos al inquilino. Si se hacen obras de mejora en el inmueble, se permitirá sumar a los límites anteriores “aquellos incrementos previstos por estas situaciones en la regulación de los contratos de arrendamiento de viviendas”. Quedan excluidos de esta norma los pisos alquilados a familiares y otros arrendamientos de características especiales. Y en pisos compartidos, la suma de las rentas de todos los inquilinos deberán cumplir con la norma que fija un tope de precio.

Este martes se ha conocido el planteamiento que la Vicepresidencia Segunda ha puesto sobre la mesa en las negociaciones de la futura norma con el Ministerio de Transportes. Hasta ahora solo se sabía que querían congelar los alquileres de áreas tensionadas, rebajando hasta un límite los que quedasen por encima. El documento distribuido a varios medios, con membrete del ministerio que dirige Pablo Iglesias, deja claro que la idea pivota en torno a los denominados índices de referencia y a la creación de un nuevo registro de contratos de alquiler, que serviría para controlar el cumplimiento de la norma y para la propia elaboración de la estadística de precios.

Del índice de precios, la propuesta de Podemos es que lo elaboren las comunidades autónomas “con metodologías objetivas y sujetos a revisión periódica”. Es una manera de dar validez a la norma catalana que ya regula los alquileres en esa comunidad desde el año pasado y que está pendiente de un recurso en el Tribunal Constitucional. Otros territorios, como la Comunidad Valenciana o el País Vasco, también tienen estadísticas propias relativamente desarrolladas, aunque no las usan a efectos de limitar los arrendamientos.

Características especiales

Al margen de la dificultad que pudieran tener algunas comunidades para poner en marcha dicho índice, la propuesta de Podemos indica que los ya existentes deberían adaptarse, puesto que señala elementos para ponderar la renta y que puedan compararse viviendas de características análogas para determinar el denominado “precio de referencia”. ¿Cuáles serían esas características? La Vicepresidencia Segunda propone tener en cuenta “el estado de conservación y mantenimiento de la vivienda, su antigüedad, altura, accesibilidad o no mediante ascensor, eficiencia energética, proximidad de acceso a transporte y servicios públicos, inclusión o no de mobiliario o de anexos, zonas comunitarias de uso compartido, renta familiar disponible de la zona, y otras que puedan resultar relevantes según determine el departamento de la comunidad autónoma competente en materia de vivienda”.

No obstante, en la diferenciación entre índice de referencia y precio de referencia (el segundo se basa en el primero y es modulable en función de las características señaladas en el párrafo anterior) aparece un límite para calcular el importe de la vivienda. La vicepresidencia quiere establecer que el precio de referencia “en ningún caso podrá incrementar en más del 2,5% el precio del índice de referencia”. En el contrato, no obstante, deberán figurar las características concretas que llevan a modular el precio por encima del índice. Por tanto, este 2,5% sería el límite de subida máxima que permitiría la ley en áreas de mercado tensionado y opera también como tope, sumado al índice de referencia de precios. Eso sí, sería siempre para inmuebles que se arriendan por primera vez (o después de un largo periodo) y para aquellos cuyo precio se sitúa por encima del que establece el índice oficial, que deberían rebajarse hasta ese máximo. Sobre los que tuvieran un contrato en los cinco años anteriores por debajo del índice oficial de precios, opera el límite de la renta anterior.

Por último, y para garantizar el cumplimiento de la ley, Unidas Podemos quiere crear un registro de contratos de alquiler “de naturaleza administrativa, declarativa y de carácter electrónico”. Las funciones serían tanto la de centralizar un registro de todos los contratos como la de servir a fines estadísticos. Formarían parte del mismo “todos los contratos de arrendamiento y subarrendamiento” cuando insten a su inclusión el arrendador o el arrendatario. Se realizaría de manera telemática y habría un periodo para que cualquiera de las partes reclame si hay alguna información con la que está en desacuerdo. El fichero recogería una serie de datos, como la dirección del inmueble arrendado, año de construcción, superficie, número de habitaciones, cédula de habitabilidad y referencia catastral, certificado energético, si tiene ascensor, si tiene calefacción o aire acondicionado, etcétera.

Finalidades judiciales y fiscales

La propuesta también señala que se deberá señalar si su propietario es una sociedad cotizada de inversión inmobiliaria (socimi), si pesan sanciones sobre el inmueble y, por supuesto, cuál es la renta acordada para el alquiler, la fianza que se ha entregado y si en el precio se incluyen los gastos del inmueble o no. Deberá garantizar la protección de datos y podrá ser utilizado “por la Agencia Tributaria, así como el Poder Judicial y los demás organismos públicos para la consecución de sus respectivas finalidades”. Aunque de naturaleza voluntaria, Podemos prevé un poderoso aliciente para inscribir los contratos en dicho registro, ya que eso sería preceptivo para poder acceder a bonificaciones fiscales por el alquiler (actualmente los caseros se reducen un 60% de las rentas percibidas en los ingresos a declarar).

En lo que ha trascendido del plan de la Vicepresidencia Segunda no se conoce, sin embargo, cómo se determinarían las “áreas de mercado tensionado” de las que habla ni a quien correspondería la determinación de esas zonas. En general, Podemos se ha mostrado partidario en la negociación de dar autonomía a comunidades y ayuntamientos para esto, ya que una de sus finalidades es dar cobertura legal a la norma que el Parlamento catalán aprobó en septiembre de 2020. Esto ayudaría a tener el apoyo de los grupos catalanes a la futura ley en su trámite parlamentario.

Sin embargo, ese escenario parece quedar todavía lejos. Los planteamientos de Podemos y del PSOE, cuya propuesta se basa en reducciones fiscales a los arrendadores a cambio de bajar el precio, están todavía muy alejados, lo que impide llevar el borrador al Consejo de Ministros para que este le dé luz verde y lo remita al Congreso. Se habían comprometido a dar esos pasos entre enero y febrero, pero ni siquiera hay consenso todavía sobre qué mecanismos articular para regular los precios. Podemos, que denuncia que la propuesta socialista incumple los acuerdos para el Gobierno de coalición (estos hablaban de “techos” en los alquileres), aseguró este lunes que el PSOE “se ha abierto” a la posibilidad de negociar su propuesta. Inmediatamente, su contraparte en las negociaciones, el Ministerio de Transportes (dirigido por el socialista José Luis Ábalos), desmentía esa información en el enésimo enfrentamiento entre ambos departamentos. Lo que se celebró este lunes fue una reunión con técnicos de ambos ministerios, a la espera de un nuevo encuentro entre la secretaria de Estado de Agenda 2030, Ione Belarra, y el secretario general de Agenda Urbana y Vivienda, David Lucas, que ha de celebrarse esta semana.