La pelea del alquiler: las claves de las propuestas del PSOE y Podemos

Las políticas sobre vivienda siempre han sido material inflamable en la relación entre PSOE y Unidas Podemos. Ya en la anterior legislatura, la formación de Pablo Iglesias hizo fracasar en el Congreso un decreto del entonces monocolor Gobierno de Sánchez sobre alquileres. La inminencia de la primera convocatoria electoral de 2019 forzó un acuerdo de urgencia, que se materializó en un decreto en marzo de 2019 que amplió la duración de los arrendamientos (el Ejecutivo de Mariano Rajoy la había rebajado a tres años en 2013). Pero aquel decreto no resolvió el meollo del conflicto: cómo regular los precios de los arrendamientos. Desde entonces se han suscrito dos nuevos acuerdos en la materia entre los ahora socios de Gobierno, que cruzan propuestas (y reproches) desde hace semanas. Los enfoques de los que parten parecen ahora mismo más abocados a un choque de trenes que al encuentro de una vía común. Estas son las claves de la negociación:

¿Qué propone el PSOE?

El ala socialista del Goberno quiere que la regulación de precios se articule mediante la vía de las reducciones fiscales. Actualmente se aplica una reducción del 60% a todos los arrendadores, es decir, que el 60% de lo que perciben por rentas de alquiler no se suma a sus ingresos en la declaración del IRPF y, por tanto, no tributan por esa cantidad. El Ministerio de Transportes propone rebajar la bonificación con carácter general al 50% y dar incentivos extra a algunos propietarios si cumplen determinadas condiciones. Por ejemplo, si arriendan a personas jóvenes o ceden los pisos a programas públicos la reducción sería del 70%. Con todo, la clave se encuentra en la solución que proponen para las denominadas áreas tensionadas. En las mismas, si un propietario acepta bajar un 10% la renta respecto al contrato anterior (sea porque toca renovarlo o porque así lo acuerde con el inquilino) la bonificación llegaría hasta el 90%. Las viviendas que salieran por vez primera (o después de mucho tiempo) al mercado de alquiler en esas zonas partirían de un 70%.

¿Y Unidas Podemos?

A los socios minoritarios del Ejecutivo la anterior propuesta no les convence nada y consideran una línea roja de la negociación que se establezcan límites de precios a semejanza de lo que se ha hecho en otros países. El Ministerio de Derechos Sociales, a diferencia del de Transportes, no ha difundido los detalles de su propuesta, pero a grandes rasgos su planteamiento es que, en las áreas tensionadas, se determine un precio de referencia y que todos los alquileres que sean más baratos queden congelados. Los que estén por encima deberían rebajarse hasta ese límite.

¿Qué es un área tensionada?

Son las zonas donde los alquileres han subido más abruptamente en los últimos años. La propuesta del PSOE señala que serían las comunidades autónomas (que son las que tienen la mayoría de competencias en vivienda) o los ayuntamientos los encargados de proponer la declaración de esas áreas, acompañando una memoria justificativa en la que se incluirían medidas para revertir la situación (por ejemplo, para promover más oferta de alquiler). La declaración se haría en una comisión bilateral con el Estado para incluir la declaración en la Ley de Presupuestos (de cara a que se pudieran aplicar las bonificaciones fiscales especiales previstas).

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La propuesta socialista contempla dos circunstancias. La primera es que en la zona tensionada el precio medio de la vivienda más los gastos de la vivienda (impuestos vinculados al inmueble y facturas de suministros básicos) superen el 30% de los ingresos medios por hogar. La segunda es que el precio de la vivienda haya crecido al menos cinco puntos por encima del crecimiento del IPC en esa comunidad autónoma en los cinco últimos años. La declaración de área tensionada, añaden, se haría por un periodo de tres años, prorrogable en plazos anuales.

¿Cómo se sabe el precio medio?

Desde el verano pasado, el Ministerio de Transportes publica un índice de precios de alquiler tomando como base las declaraciones de la renta (el actual da datos de 2018 y se prevé actualizar en breve con los de 2019). La propuesta de Podemos es que también se puedan usar las estadísticas propias de algunas comunidades (como Cataluña, Comunidad Valenciana o País Vasco) que en general se elaboran en base a las fianzas de los alquileres y suelen actualizarse con más agilidad. Eso no debería ser un obstáculo en la negociación, Transportes habla de que las comunidades puedan declarar zonas tensionadas “de acuerdo con su normativa reguladora”.

Ninguna de las dos propuestas, en lo que se conoce hasta ahora, señala cuál sería el marco geográfico mínimo de las áreas tensionadas. La estadística oficial del Estado se detalla hasta el nivel de secciones censales, pero permite también sacar datos por barrios, distritos, municipios, etcétera.

¿Qué se considera un gran propietario?

La consideración de gran propietario es otra de las cuestiones controvertidas. En el decreto de medidas especiales sobre la covid que el Gobierno aprobó a finales de marzo de 2020, se definía como gran propietario a quien tuviera más de 10 inmuebles urbanos excluyendo garajes y trasteros —también si esos inmuebles, aun siendo menos de 10, suman una superficie superior a los 1.500 metros cuadrados—. Unidas Podemos ha apostado por rebajarlo a más de cinco inmuebles en la futura ley y la secretaria de Estado de Agenda 2030, Ione Belarra (sobre quien recae el peso de la negociación en la Vicepresidencia Segunda), planteó en el Congreso obligar a esos grandes propietarios a ceder al menos un 30% de sus pisos para alquiler social.

El PSOE discrepa y prefiere que la definición de gran propietario esté vinculada a finalidades concretas, una manera de no chocar con las definiciones que algunas comunidades han dado también en sus normativas. ¿Qué proponen en este caso? Que la figura del “gran tenedor de vivienda” en la futura ley lo sea solo en relación con la declaración de área tensionada. El requisito es que un propietario tenga al menos el 1% del parque de pisos de alquiler en el área tensionada. Una vez declarada esta, y determinado qué grandes propietarios hay en la misma, las administraciones establecerían “fórmulas de colaboración con los propietarios para favorcer el incremento de la oferta de alquiler asequible”.

¿Qué pasaría con las viviendas vacías?

En general hay consenso en que movilizar viviendas desocupadas para ponerlas en alquiler es una medida positiva. Y como en el punto anterior, es una materia sobre la que han legislado algunas comunidades autónomas (por ejemplo, Baleares, que recientemente ordenó la expropiación de uso de algunos inmuebles). La Vicepresidencia Segunda no ha concretado su propuesta en este aspecto, aunque en reiteradas ocasiones ha hablado de usar pisos vacíos de Sareb y de grandes tenedores para el engrosar el exiguo parque de alquiler social que tiene España.

La propuesta de Transportes es, de nuevo, hacer una definición estatal pero muy acotada a una situación concreta. Plantea hacerlo en la ley que regula el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, para que los ayuntamientos puedan aplicar un recargo en ese tributo de hasta el 50% a las casas vacías. Actualmente ya existe la posibilidad de recargo, pero en la práctica es muy difícil porque depende del desarrollo de normativa autonómica que en muchos territorios —por ejemplo, Madrid— no se ha hecho. El PSOE pide que la norma que regula el IBI especifique que las viviendas desocupadas más de dos años sin motivo (quedan exentas las segundas residencias, si el propietario se ha desplazado por motivos laborales y otros supuestos) se pueden gravar especialmente.

¿Cuál es el principal desacuerdo?

Sin duda, la discrepancia entre poner incentivos de precios para quienes alquilen barato o establecer límites de rentas. El PSOE argumenta que lo segundo no funciona y pone como ejemplo París y Berlín, donde experiencias de ese tipo han afrontado problemas legales y considera que no hay trabajos concluyentes que demuestren su efectividad.

Unidas Podemos replica precisamente que esas medidas sí son efectivas en el corto plazo (recuerda un estudio sobre Alemania, que decía que allí los precios no bajaron, pero sí se desaceleraron las subidas) y arguye que muchos países del entorno europeo tienen regulaciones de precios en el mercado de alquiler. No consideran que la propuesta socialista pueda considerarse como un control rentas, y por ello denuncian que incumple los acuerdos de Gobierno. El PSOE, obviamente, considera que su plan sí satisface lo pactado.

¿Qué dicen esos acuerdos?

El texto en el que se selló el Gobierno de Coalición, en diciembre de 2019, hablaba de impulsar “las medidas normativas necesarias para poner techo a las subidas abusivas de precios de alquiler en determinadas zonas de mercado tensionado”. Para ello alentaba a las comunidades a desarrollar índices de alquiler propios o usar los del Ministerio de Transportes con el objetivo de que “los ayuntamientos y/o comunidades autónomas que así lo consideren puedan regular las subidas abusivas del precio del alquiler en las zonas previamente declaradas tensionadas y a la vez evitar posibles efectos de contracción de la oferta de vivienda en alquiler”.

El pasado octubre, cuando Unidas Podemos amagó con no dar luz verde a los Presupuestos sin incluir algunas medias sobre vivienda, se llegó al compromiso de trasladar las cuestiones pendientes las negociaciones sobre la futura Ley de Vivienda. Se firmó entonces un acuerdo “sobre la regulación de los precios del alquiler” que en su punto tercero hablaba de “articular mecanismos básicos a aplicar” en las áreas tensionadas. Hablaba de mecanismos “de contención, o eventualmente bajada de los precios, tanto de los nuevos contratos como de los contratos ya existentes” y también de contener ”las subidas injustificadas en los nuevos arrendamientos, tomando como referencia el precio del contrato del arrendamiento anterior y acotando los incrementos permitidos a las situaciones que se contengan en la Ley de Vivienda”.

Este último mecanismo, sobre el que se desconoce cómo se implementa en los planes de PSOE y de Unidas Podemos, parece referirse a lo que han legislado muchos países europeos, que impiden que en un nuevo contrato el propietario suba el precio aleatoriamente (normalmente con excepciones, como que se hayan hecho mejoras en el piso). En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) solo se impide subir el alquiler aleatoriamente durante la duración del contrato, ya que se acota a la variación del IPC. Pero cuando se firma un nuevo contrato, con el mismo o con otro inquilino, la norma solo señala que “la renta será la que libremente estipulen las partes”. La regulación de precios a la manera que pretende Podemos implicaría, por tanto, modificar este punto de la ley.