Vivienda

2021, el año en el que el precio de la vivienda volverá a caer

El mercado de casas en España registra descensos en las ventas y en los precios, sobre todo en segunda mano y alquiler, que se prolongarán al año que viene

Construcción de viviendas en Valdebebas, Madrid.
Construcción de viviendas en Valdebebas, Madrid.Olmo Calvo

La vivienda vuelve a quitar el sueño a los españoles. Preocupa al que quiere comprar, vender, invertir o alquilar. No es de extrañar que el debate sobre si los precios de las casas van a bajar o no haya regresado con brío a la calle. Una primera instantánea deja claro que la pandemia del coronavirus no ha pasado de puntillas por este sector, que se enfrenta a una bajada de las ventas, de los precios —también en alquiler, donde pincha la burbuja— y de la actividad constructora.

La sacudida continuará en 2021, aunque esta vez no será ni mucho menos la industria peor parada. Los efectos de esta crisis no están siendo tan explosivos como los de la Gran Recesión. “El ajuste será menos intenso y duradero”, dice Félix Lores, economista de BBVA Research, que recuerda que el precio está todavía lejos de los niveles máximos de 2008 y que el esfuerzo para acceder a una vivienda también es muy inferior (a finales de 2019 se requería en torno al 30% de la renta del hogar). “Tampoco los bancos tienden a dar créditos e hipotecas en la misma medida, que fue el origen de la burbuja”, aporta Juan Carlos Amaro, profesor del departamento de Economía, Contabilidad y Finanzas de Esade. Y antes del inicio de la pandemia no se observaban indicios claros de sobredimensionamiento en el mercado inmobiliario, reconoce el Banco de España en el Informe de Estabilidad Financiera de otoño.

Además, la asistencia del Gobierno a los hogares para combatir el impacto de la covid-19 “ha evitado un deterioro mayor”, afirma Lores. Se refiere a medidas como los ERTE, las moratorias hipotecarias, las ayudas al alquiler o la suspensión de desahucios a familias vulnerables. El problema es qué pasará cuando acaben esas ayudas.

Que se tape la herida no significa que no sangre. A pesar de la llegada de la vacuna, quedan meses duros por delante: la economía española está a la cola en la recuperación de la OCDE. Al fin y al cabo, “la compra de vivienda está muy ligada a la capacidad adquisitiva y la posibilidad de endeudarse de las familias, y, por tanto, a la creación de empleo y la salud de las empresas”, recuerda Amaro. El INE pone cara a esta reflexión: la compraventa de vivienda se redujo en octubre un 13,3% interanual. Bankinter estimaba en su informe de octubre una merma del 35% en 2020, hasta las 326.000 operaciones, volviendo a niveles mínimos de 2012 y 2014 —aunque ahora prevé que la caída pueda ser algo menor—. En 2021 espera un rebote del 30%, aunque sin alcanzar los niveles previos al virus. Hasta 2022 no volverán las 500.000 operaciones al año.

Más complicaciones. La agencia de calificación Moody’s ha alertado de que, a pesar de la caída del precio, el acceso a la vivienda será más difícil el año que viene, especialmente para la población joven y de bajos ingresos. Sin obviar que muchas familias ya tienen serios problemas para hacer frente cada mes a la hipoteca. La OCU habla de deuda hipotecaria inasumible para los hogares vulnerables, a los que aconseja negociar con el banco o “poner en venta la vivienda cuanto antes. De lo contrario se exponen a que el banco se quede con la casa y el precio de subasta no alcance a cubrir la deuda”.

Pero es que otras familias no podrán devolver los pagos aplazados por la moratoria hipotecaria. De hecho, al Banco de España le preocupa este extremo: la subida de la morosidad tras el fin de las moratorias. “La situación del sector inmobiliario podría ser diferente si la crisis finalmente impacta fuerte en el sector financiero, si gran parte de las moratorias hipotecarias y créditos ICO acaban convirtiéndose en impagos”, cree José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra.

Un freno necesario

En medio de estas luces y sombras, son muchos los ojos puestos sobre el sector inmobiliario en este momento. Unos rezan para que los precios bajen; otros para que se mantengan. Compradores y vendedores nunca remaron en la misma dirección. El precio de la vivienda bajó en el segundo trimestre del año. Era el primer descenso interanual (-1,7%) desde 2015, según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Lo cierto es que ya venía desinflándose desde 2019: “La pandemia ha acelerado el frenazo que, por otra parte, era necesario”, opina García Montalvo.

Llegamos a noviembre y a los mercados estrella: en las capitales y grandes ciudades españolas el precio de las casas (nuevas y usadas) cayó un 3,4% con respecto al mismo mes del año anterior (un 3% desde marzo, cuando estalló la pandemia), el mayor descenso en tasa anual desde 2015, según Tinsa. “Los precios de la vivienda han crecido muy por encima de los salarios (prácticamente inalterados en términos reales) en los últimos ciclos expansivos y resulta lógica su corrección en situaciones como la actual”, argumenta Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de la tasadora.

Aventurarse a decir cuánto se van a abaratar las viviendas en 2020 y 2021 provoca en los expertos consultados la misma sensación que escalar sin arnés los 8.840 metros del Everest. La incertidumbre es, reconocen, mayúscula. “Hacer este tipo de previsiones es como mirar una bola de cristal”, dice el catedrático de la Pompeu Fabra. No hay más que fijarse en la asincronía de datos.

BBVA Research ofrece la estimación más optimista: el precio bajará un 1,5% este año de media y las caídas se atenuarán a lo largo de 2021. El deterioro del mercado laboral, de la renta de los hogares y la debilidad de la confianza explican la contracción del precio. Su apuesta: “Es posible una recuperación hacia la segunda mitad del año”. La agencia Moody’s habla de una rebaja del 2%. En cambio, Bankinter ha reducido el optimismo: la covid no tendrá un impacto acumulado del 6% como preveía, sino superior al 9%, que se repartirá entre 2020 y 2021. Al contrario de lo ocurrido en el último ciclo, el recorte de precios podría ser más acusado en zonas prime de grandes ciudades, superando el 10% de caída acumulada entre los dos ejercicios, comenta Juan Moreno, analista del banco.

En la misma orilla se coloca la agencia Fich, que estima una caída del 10% en dos años y cree que el mercado de la vivienda en España se verá, junto al Reino Unido, mucho más castigada por la crisis que el resto de Europa e incluso del mundo. Ve el comienzo de la recuperación en 2022.

La Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) también se ha replanteado sus estimaciones: apunta una rebaja del 8% entre finales de este año y el primer semestre de 2021, llegando la recuperación a partir de entonces. Pero es el profesor de economía de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos quien dibuja el panorama más oscuro. “En 2020 la caída del precio será del 12%, y entre el 4% y el 6% en 2021. Así pues, desde marzo de 2020 a diciembre de 2021 la bajada rondará entre el 16% y el 18%. Y en 2022 empezará la recuperación”. Bernardos centra el descalabro en áreas dependientes del turismo y la inversión, como Madrid, Barcelona y las islas. Y achaca su previsión a la contracción de la demanda. “En el segundo trimestre del año la tasa de ahorro de las familias se ha ido al 31,1% y eso se llama miedo”, apunta.

La segunda mano pierde

En lo que hay unanimidad es en que la contracción del precio será desigual en España. “Se espera un menor ajuste en el precio de la vivienda nueva porque su oferta va a ser más limitada”, apunta Félix Lores. A la vivienda de segunda mano le toca bailar con la más fea en esta crisis. Ya en septiembre, el Consejo General del Notariado registró un abaratamiento de las casas usadas de un 9,4% interanual. En octubre, el descenso fue del 3,3%. Las noticias sobre la llegada de las vacunas a comienzos de noviembre han cambiado las expectativas de parte de los vendedores, reacios a grandes bajadas de precios. Esto está afectando al cierre de operaciones: la compra de vivienda de segunda mano bajó un 15,2% interanual en octubre, según el INE.

Los propietarios “se han apoyado en lo coyuntural de la crisis y en la esperanza de una pronta recuperación para mantener sus expectativas intactas”, dicen fuentes de Idealista. En Fotocasa creen que el precio de la usada no caerá en exceso, porque está un 37% por debajo de los años del boom, aunque reconocen que es un momento para buscar oportunidades. Según su último estudio, siete de cada diez profesionales inmobiliarios prevén bajadas de precios en los próximos seis meses; el 39% afirma que la recepción de solicitudes de contacto ha disminuido mucho y el 28% que ha caído ligeramente.

Porque 2021 viene apretando, sobre todo si se acaban las ayudas públicas que sujetan artificialmente muchas economías domésticas. “El vendedor que no pueda seguir tirando de ahorros va a tener más urgencia y no va a tener más remedio que bajar el precio”, apuesta el analista de Bankinter. Es una buena pista para quien se pregunte cuándo vender y cuándo comprar. Varios expertos, como Gonzalo Bernardos, aconsejan vender ya para no tener que aplicar más rebajas y comprar a lo largo de 2021. “En el primer trimestre del año habrá más ofertas”, dice convencido. En cualquier caso, “dada la enorme incertidumbre respecto a las variables fundamentales, incluyendo precios, las decisiones de compra deberían sustentarse en las circunstancias personales o familiares”, reflexiona Gil.

Cosa distinta es la vivienda nueva, donde los precios parecen resistir, de momento, la embestida de la crisis, salvo en zonas muy específicas. Esto es así porque las estadísticas que afloran ahora corresponden a contratos privados firmados hace dos años. Y, aunque el precio de la usada suele ser un indicador adelantado de lo que sucederá con la nueva, las grandes promotoras insisten una y otra vez en que no habrá rebajas, al menos significativas. “Hay que tener en cuenta que se están produciendo 100.000 viviendas al año y hay demanda suficiente para cubrir esta cifra”, defiende Daniel Cuervo, secretario general de la patronal APCEspaña.

“Las ventas del tercer trimestre están por encima de las del mismo periodo de 2019”, dice José Ignacio Morales, consejero delegado de Vía Célere. “No creo que vaya a haber caída de ventas respecto a 2019; no veo llanto ni crujir de dientes”, insiste Ricardo Martí-Fluxá, presidente de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI). Aunque sus discursos contrastan con la caída de las ventas del 5% que registra el INE en octubre y con la experiencia de alguna promotora que lleva tres meses vendiendo un edificio de 16 pisos. Solo ha colocado uno y acepta contraofertas.

La nueva va resistiendo

¿Espejismo, demanda embalsada del confinamiento? El sector dice que no y lo justifica. El directivo de Vía Célere achaca ese inesperado buen ritmo de las grandes del sector a dos cosas. Por un lado, al cambio de preferencias del comprador, que ahora busca terrazas, balcones, zonas comunes y más metros cuadrados. En esto sale ganando la obra nueva y las periferias, antes penalizadas. “Tener calidad y buenos espacios comunes se ha puesto al nivel de importancia de la ubicación”, cree Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación. “Las promociones con las últimas viviendas a la venta, en algunos casos áticos y bajos con jardín y aquellas más grandes, han sido favorecidas por la búsqueda de más amplitud por parte de los clientes”, apunta Cuervo. Así pues, a pesar del debilitamiento de la demanda, hay quien compra. ¿Quién? “Aquellos que menos temen por la pérdida de su empleo o cuentan con capacidad financiera son los que suelen animarse a adquirir una vivienda”, dice el experto de BBVA. “Hay demanda latente en las ciudades y su periferia cercana, que es donde están centrando las promociones”, insiste Roberto Scholtes, director de Estrategia de UBS en España.

El otro sostén de las ventas de casas nuevas, en opinión de Morales, es “la migración de dinero financiero a dinero inmobiliario; la vivienda se plantea otra vez como un valor refugio de ahorros”, dice. De hecho, “cuando comience la recuperación, parte del ahorro acumulado de las familias, ahora en máximos, irá a bienes de consumo y a comprar vivienda como inversión, para su puesta en alquiler”, cree Raymond Torres, director de Coyuntura y Análisis Internacional de Funcas. Esto “pondrá freno a la caída de precios”, coincide García Montalvo.

Las promotoras dicen contar con un nivel de preventas elevado que les hace no tener prisa por hacer descuentos. “Para 2021, casi el 70% del producto de vivienda residencial está vendido”, señala Daniel Cuervo. Ahora bien, estas casas se empezaron a comercializar sobre plano antes de la covid, con precios previos a ella. En la actualidad, “no se están lanzando nuevas promociones por el nivel de incertidumbre en los ritmos de venta y la demanda”, dice Consuelo Villanueva. “El promotor necesita el 30% de preventas para obtener financiación y no está prevendiendo”, advierte Juan Moreno, de Bankinter, que adelanta que la banca está siendo más selectiva y restrictiva a la hora de financiar obras.

La pandemia también se está notando en la actividad constructora. El número de visados para iniciar viviendas ha bajado un 30% hasta septiembre y esto repercutirá en la edificación de 2021 y 2022. “En 2021 podríamos ver una reducción de la producción en torno a 70.000 viviendas, lo que supone retroceder hasta niveles de 2016”, argumentan en Colliers International. Esta reducción de la oferta, sobre todo en zonas tensionadas, es lo que lleva a los promotores a afirmar que los precios “no sufrirán grandes variaciones a la baja”, vuelve Daniel Cuervo.

Aunque depende, porque en el mercado de segundas residencias en la costa se puede hablar sin medias tintas de descalabro, sobre todo por la desaparición de la demanda extranjera, que en algunos mercados tenía un peso superior al 30%. Entre enero y junio la compra por extranjeros cayó el 38,4%, según el Mitma. La bajada de precios será aquí más intensa. No obstante, varios expertos creen que se trata de algo coyuntural y que la costa y la venta de segundas residencias “podría experimentar un acusado repunte inicial, espoleado por el abaratamiento experimentado”, según Rafael Gil. “Será incluso más atractiva que antes de la pandemia y no solo como segunda residencia para extranjeros, sino como lugar en el que teletrabajar”, cree Villanueva.

Una burbuja que pincha

Pero si hay un mercado tocado es el del alquiler, donde a estas alturas se puede decir que la burbuja de las rentas ha pinchado, sobre todo en Barcelona, donde caen un 12% este año, y en Madrid, donde el descenso supera el 8%, según Fotocasa. El mercado del alquiler ha sufrido grandes cambios durante 2020 y no solo por la bajada de precios. La oferta se ha disparado: en septiembre ha crecido en torno a un 50% respecto al mismo mes del año anterior, según Servihabitat. “Se explica por el trasvase de propiedades turísticas y de alquiler a corto plazo al mercado residencial, o por el cambio de venta a alquiler de propietarios que no consiguen alcanzar sus expectativas de precio”, aprecia el servicer.

Las rebajas continuarán en 2021. Algunos, como Gonzalo Bernardos, las llevan hasta 2022. “Es probable que la tendencia en el ajuste de los precios se mantenga en las principales capitales hasta que se diluya el stock”, indican en Idealista. Además, el Gobierno va a limitar el precio de los alquileres en zonas tensionadas, una medida en contra de la que se ha posicionado todo el sector.

Un alquiler más económico podría ser un respiro para los jóvenes, de nuevo los grandes perjudicados de esta crisis. Aunque ojo, porque “puede tener efectos secundarios indeseables para los jóvenes si sirve para que solamente quienes dispongan de una posición laboral estable resulten merecedores de acceder a un contrato de arrendamiento”, opina Mariano Urraco Solanilla, doctor en Sociología y profesor en la Universidad a Distancia de Madrid.

Llegados a este punto, y arrastrados por los duros efectos económicos que deja la pandemia, los jóvenes españoles tienen muy difícil comprar y alquilar. Al menos solos. “La situación de incertidumbre económica generada por la pandemia ha llevado a muchos jóvenes a aplazar, todavía más, una transición residencial que ya era lenta, por cuanto España tiene una de las edades medias de emancipación más altas de Europa”. Además, los jóvenes afectados por un ERTE están alimentando la dinámica, ya conocida en España, de regreso al nido familiar. “Una vez más, la familia se presenta como el principal colchón de los jóvenes (y no tan jóvenes) españoles”, añade Urraco.

Se agranda la brecha entre quienes pueden comprar y alquilar y los que no. El año 2021 trae fuertes desigualdades, también en el ladrillo.

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