Por todo esto no puede comprar su casa soñada

Una espaciosa y soleada terraza con vistas, tres dormitorios, unos 100 metros cuadrados, garaje y trastero y, por supuesto, piscina, zonas comunes, pista de pádel y gimnasio. Y todo eso en una zona céntrica o bien comunicada, con servicios y transportes, cerca de familia y amigos. Es la vivienda ideal con la que sueñan la mayoría de españoles. Pero, como dijo Calderón de la Barca, "que toda la vida es sueño, y los sueños, sueños son". Porque siete de cada diez compradores tienen que renunciar a ella, según la firma Century 21. Para su sorpresa, la casa con la que fantasean al comienzo de la búsqueda tiene un precio inasequible.

De hecho, "hay un 20% de la demanda que ya se ha retirado del mercado, que ha renunciado a comprar porque no puede asumir el precio de las grandes urbes", analiza Ricardo Sousa, director general de Century 21 España y Portugal. Una tendencia muy evidente en la obra nueva que, además de cara, es escasa. Y eso que el 62% de los españoles que compró vivienda en 2018 logró negociar el precio, aunque poco: la rebaja media fue de 11.800 euros, según Fotocasa. Los que siguen buscando lo hacen tachando de la larga lista, uno a uno, los elementos que más encarecen el precio de una vivienda. Son muchos, para suerte del comprador, que puede ir desplumando su casa ideal hasta poder comprar, simplemente, una casa, aunque sea interior y sin ascensor.

Lo primero a lo que está dispuesto a renunciar el comprador es a la urbanización con piscina y áreas deportivas. Esto incrementa el precio un 15%, según Sousa. Un 5% más habría que pagar si tiene trastero, por lo que es el segundo elemento al que se suele renunciar. Que no tenga ascensor suele ser un motivo más para que el vendedor suba o baje el precio. "Es un equipamiento básico desde el punto de vista de la accesibilidad, de ahí que la ausencia de ascensor pueda penalizar el valor de la vivienda entre un 20% y un 25%", explica César Escobar, responsable de zona en el departamento de Control de Tinsa. El tasador avisa de que cuanto más alto es el valor de la casa, mayores son estas diferencias. Aunque aquí también hay que tener en cuenta que cada comprador, por su edad y perfil socioeconómico, va a dar más prioridad a unos servicios que a otros. Por ejemplo, en los centros urbanos, donde buscan piso los menores de 30 años, no tener ascensor podría no afectar tanto en el precio como en el caso de las áreas residenciales o zonas de expansión, donde el demandante es una familia con hijos, señala Fernando Fuente, vicepresidente de Valuation Advisory de CBRE España.

Sigue la suma o la resta. La diferencia entre un piso reformado y otro sin adecuar puede llegar hasta un 15%, dependiendo de las calidades constructivas, de la zona y del grado de intervención, narra Escobar. Pero ojo, porque repercutir el coste total de la reforma es un error de los que se pueden pagar caros. "Es nuestra principal batalla; el vendedor piensa que puede añadir 60.000 euros al precio. Mi consejo es que no invierta ni un euro, ni en pintura, porque es dinero perdido", cree Pablo Abascal, agente de Re/Max Punto Cero en Majadahonda. Puede ocurrir, además, que esa reforma no sea del gusto del comprador y ponga en riesgo la operación.

La siguiente renuncia son los metros cuadrados, aunque no los dormitorios. El comprador valora las viviendas exteriores con vistas a la vía pública, aunque tendrá que estar dispuesto a pagar hasta un 20% más que por un piso interior que dé a un patio. Ahora bien, "si es una zona con altos niveles de ruido en la calle, un interior que dé a un patio de manzana puede estar mejor valorado", señala Escobar. Si pueden, se lanzan a por pisos altos con terrazas. Pero esto también hay que pagarlo: entre 3.000 y 5.000 euros más por cada altura, siempre que cuenten con ascensor, dice Sousa. La terraza puede incrementar el precio un 10%, según el tamaño y las vistas; y en cuanto a la orientación, "el mercado valora más la sur, porque aporta más luminosidad y soleamiento, aunque esta percepción puede ser diferente en zonas de playa", advierten en Tinsa.

Pero si hay algo que sube o baja de forma drástica el precio de una casa es la ubicación. En algunos casos determina hasta el 75% del valor, dice Abascal. Y si esa ubicación corresponde con un barrio con servicios y equipamientos y permite tenerlo todo debajo de casa (colegios, parques, transportes públicos, hospitales, centros comerciales, deportivos y de ocio), mucho mejor. Y más caro. Por ejemplo, vivir cerca de los Jardines del Real, en Valencia, puede aumentar el precio de la vivienda hasta un 74%, según CBRE. Un piso junto al parque del Retiro, en Madrid, es un 53% más caro que en el resto del distrito. Según esta consultora, las casas a menos de 250 metros de un buen colegio son un 4% más caras en comparación de las más alejadas, y su disponibilidad disminuye en un 82%.

Por todo esto, son muchos los que al final ponen tierra de por medio y se marchan al extrarradio en busca de su casa ideal. El problema es que los precios ya están subiendo, también, en la periferia de las ciudades.

Qué deprecia el inmueble

Tanto si se compra la vivienda soñada como si no, el propietario corre el peligro de que se deprecie. Y no por el paso de los años. "Vecinos conflictivos, zonas que se están degradando, okupaciones manejadas por mafias, cambios de negocio en los bajos de un edificio que pasen a ser ruidosos, realojos de familias conflictivas". Estos factores que narra Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, hacen perder valor a la vivienda y son difíciles de prever. También, que el edificio se convierta en una sucursal de pisos turísticos, las estaciones de autobuses demasiado cerca o un centro de reinserción social. Incluso, tener un parque puede terminar siendo un problema si hay usos indebidos, indica Smerdou. "Una vivienda junto a un hospital puede estar bien pero si se sitúa cerca de la entrada de ambulancias pues perjudica al valor", según Tinsa. Los peor parados son los pisos más cercanos al problema. Si hay una discoteca en los bajos, el primero es el más afectado, y el último, el que menos se deprecia.