Alquilar se pone imposible (y no solo por el precio)
El auge del mercado favorece la extensión de requisitos y cláusulas abusivas en los arrendamientos
Se alquila piso con 252 metros cuadrados, exterior y muy luminoso frente al parque del Retiro. El precio, 1.000 euros, incluye garaje. Cuando Lorena Montes, de 26 años, vio un anuncio así no lo podía creer. Esta fisioterapeuta lleva meses pensando en cambiar su piso actual, el quinto desde que se trasladó de Barcelona a Madrid hace cuatro años, y busca un alquiler con dos amigos. El anuncio podría ser un reclamo o directamente un timo, pero es real. El truco se descubre en la segunda línea: “La vivienda necesita de una reforma integral que asumiría el inquilino”. Según se especifica, una obra con coste estimado de 126.000 euros. Si es menos, subirá el importe mensual, que en cualquier caso se revisará tras superar los tres años de contrato.
“La ley permite que el pago de la renta se sustituya por reformas en la vivienda”, aclara la abogada de Legálitas Asunción Santos. “En ese sentido la cláusula sería válida –sigue- aunque entiendo que solo compensaría si el arrendador garantiza en el contrato una duración larga”. Aunque ajustado a Derecho, este caso ejemplifica una realidad para quienes buscan arrendar un inmueble. Conforme aumentan los precios –un 18,6% de media en España en los últimos cinco años, con picos del 47,5% en Barcelona y del 38% en Madrid, según Fotocasa- proliferan cláusulas y requisitos que dificultan todavía más encontrar casa. “Desde hace un par de años venimos detectando un aumento de la población con problemáticas para acceder a la vivienda en alquiler”, señala Natalia Palomar, abogada de la asociación Provivienda. “Las personas y empresas propietarias tienen dónde elegir, por lo que deciden el precio así como las garantías que crean adecuadas”, explica.
Encontrar ejemplos de prácticas ilegales que incumplen la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no es difícil. “He visto sitios en que te hacen pagar varios meses por adelantado, conozco a una chica que tuvo que pagar seis de golpe”, relata Montes. La LAU es clara al respecto y en el artículo 17.2 estipula que “en ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta”. La exigencia contraria puede venir de la confusión entre la renta y la fianza, depósitos o avales que el propietario puede pedir como garantía de solvencia.
La evolución ha favorecido la entrada de nuevos actores en el mercado. Según datos de la correduría especializada Arrenta Quarto Pilar, los seguros de impago de alquiler crecieron un 30% en 2017 y lo harán a ritmo similar este año. “El principal problema es el miedo del propietario a que le dejen de pagar”, relata al teléfono Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro.
Esta compañía, que ha intermediado en los contratos de arrendamiento de 50.000 inmuebles, promete el cobro de la renta. “Exigimos mucho a los inquilinos porque somos protección a propietarios, pero también les exigimos a ellos”, destaca. En su opinión, el principal abuso de los arrendadores “es el mal estado de la vivienda que pretenden alquilar” y la clave es que “las garantías adicionales [de solvencia] sean proporcionales”. Ante personas en situación de vulnerabilidad que no superan el escrutinio de las herramientas de evaluación de riesgo, explica, lo único que pueden hacer es contactar “con asociaciones o directamente con las administraciones, que son las que están obligadas a solucionar eso”.
Otro de los aspectos legales que más se contravienen, apuntan las letradas Santos y Palomar, es la duración del contrato, ya que una reforma legal de 2013 modificó los plazos. Menos de cuatro meses disfrutó Rebeca Patillas, vitoriana de 24 años, de un piso que alquiló en Madrid hace un año. Entró en octubre y al mes se encontró con un aviso de que debía irse. Los propietarios dijeron que necesitaban venderlo y alegaron que uno de sus compañeros de piso tenía un contrato anterior, aunque lo que firmó Patillas era un contrato nuevo y no una subrogación. “Nos advirtieron de que a los seis meses nos podían echar, me coincidía en plenos exámenes, no sabía lo que podía pasar y no tenía dinero para pagar un abogado; así que busqué otro piso”, relata la joven. Aunque la duración mínima del contrato es de seis meses, explica la abogada de Legálitas, “el inquilino tiene permiso para permanecer en el inmueble hasta tres años y solo se le puede echar si el arrendador o sus familiares más directos necesitan la vivienda, pero para habitarla y no para venderla”. Ninguna cláusula específica podría justificar el desalojo de Patillas porque se consideraría “nula”.
En cambio Patricia Tamarit, vecina del Ensanche de Vallecas, en Madrid, sí ha cumplido todo su contrato. Desde 2015, cuando llegó a su piso actual, ha tenido dos hijos con su marido. También ha cambiado el propietario del inmueble. Grupo Suquia vendió su bloque a principios de este año a Vivenio Socimi, una sociedad de inversión de Renta Corporación y el fondo de pensiones holandés APG. Tamarit enseña la carta que le informa de que el contrato se les acaba en diciembre. No le sorprendió porque sus vecinos llevan recibiéndolas desde mayo. Llegó con una oferta: 865 euros al mes (ahora pagan 725) más actualización de la fianza y un seguro de impago de alquiler. A otros les han ofrecido evitar el seguro con un depósito equivalente a tres mensualidades. Tamarit sabe que son requisitos legales: “No podemos denunciar, pero hay otra ley que dice que cualquier español tiene derecho a una vivienda digna y les decimos que lo que quieren es abusivo”. El plural se debe a que decenas de vecinos, junto a la PAH Vallekas y el Sindicato de Inquilinos, se han conjurado contra su desalojo.
Requisitos más duros
Las palabras “abusivo” o “abuso” son frecuentes entre quienes describen experiencias negativas al buscar casa, pero su reflejo legal no es sencillo. “El concepto de cláusula abusiva no es aplicable a contratos entre particulares”, especifica la abogada Santos. En lo relativo a solvencia, continúa, “el arrendador puede exigir todas las garantías que estime” y hasta que se firma el contrato es este quien “tiene la sartén por el mango porque si no se fía, al final no te alquila”. En el resultado coinciden los relatos de las tres inquilinas: exigencia de depósitos, avales y seguros, castings exhaustivos, requerimiento de infinitud de nóminas, declaraciones de rentas y otros justificantes de ingresos… Ninguna recuerda procedimientos tan complicados entre dos y cuatro años atrás.
Los Ayuntamientos de las dos mayores ciudades españolas ofrecen asesoramiento para inquilinos. En Barcelona, la red de oficinas de vivienda (que atiende también otras consultas) abarca todos los distritos. Además se realizan charlas específicas y un acuerdo reciente con el Colegio de Abogados permitirá ofrecer asistencia jurídica gratuita en Ciutat Vella, una de las zonas con mayor presión inmobiliaria. En el distrito madrileño de Fuencarral-El Pardo funciona desde 2017 el Servicio de Intermediación y Acompañamiento Social en el Alquiler. “Es un recurso fundamental y una de las mejores herramientas que tenemos para defender un derecho básico”, señala el concejal presidente ese distrito, Guillermo Zapata. Un servicio similar acaba de instalarse en el distrito Centro y el Ayuntamiento quiere extenderlo a más barrios.
En el capítulo de las soluciones, una coincidencia es la necesidad de más viviendas en alquiler. Pero en la manera de lograrlo surgen propuestas muy diferentes. Carroza, directivo de Alquiler Seguro, ve básico para animar a los propietarios “que pudiesen recuperar su vivienda de manera más rápida en caso de impago”. Para la abogada de Provivienda “una buena práctica, compatible con otras, sería potenciar las bolsas de mediación de alquiler sostenible”. Y en el lado de las Administraciones, Zapata aboga directamente por la creación de un parque público. Fede G. Astrain, director de la oficina de vivienda de Ciutat Vella en Barcelona, también cree que más vivienda pública ayudaría: “Con la magnitud actual es muy difícil corregir las dificultades que encuentra el ciudadano en el mercado privado”.
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