X
Privacidad y Cookies

Utilizamos Cookies propias y de terceros para ofrecer un mejor servicio y experiencia de usuario.

¿Permites el uso de tus datos privados de navegación en este sitio web?

Madrid pone coto a los pisos turísticos y les culpa de subidas “astronómicas” en los alquileres

El plan del Ayuntamiento para regular los alojamientos vacacionales pasa al periodo de alegaciones

Varios turistas con maletas en el centro de Madrid. Vídeo: EPV

La presión de los pisos turísticos en algunas zonas de Madrid produce problemas de la habitabilidad, convivencia y seguridad e “incide en el precio de acceso a vivienda”, llegando a causar “un aumento astronómico de los precios de los alquileres” en el distrito Centro de Madrid. Esto es lo que asegura el proyecto de normativa por la que Ayuntamiento de la capital (de Ahora Madrid) limitará enormemente la oferta de alojamientos vacacionales en los barrios más céntricos; vetará todos aquellos pisos a los que haya que acceder por el portal. Así, Madrid contradice el reciente informe de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) que sostiene que “no existe evidencia” de que los pisos turísticos encarezcan la vivienda.

La enorme proliferación de pisos turísticos que se ofrecen a través de plataformas web como Airbnb o Homeaway está cambiando a toda velocidad la vida de numerosas ciudades, lo que ha desencadenado un encarnizado debate entre defensores y detractores de dicho modelo. Si buena parte de los argumentos de los primeros —posibilidad de negocio para los propietarios; reducción de precios del alojamiento vacacional; “empoderamiento” del consumidor— están recogidos en un reciente informe de la CNMC, las quejas están desgranadas en la documentación del Plan Especial de Regulación del Uso de Servicios Terciarios de Hospedaje del Ayuntamiento de Madrid, que a partir de este sábado y hasta el 27 de septiembre estará abierto a alegaciones como paso previo a su aprobación definitiva.

Por ejemplo, la memoria del plan, a la que ha tenido acceso este periódico, asegura que se está produciendo “la expulsión de población residente” y la “terciarización de áreas urbanas” de los barrios más afectados. La culpa, continúa el texto, es de la presión de los pisos turísticos, que reducen la oferta residencial, causan “un impacto sobre la habitabilidad de los edificios, la convivencia y seguridad de las personas y la utilización del espacio público; e inciden en el precio de acceso a la vivienda y el desarrollo del resto de actividades económicas”.

Por ello, y para defender “el uso residencial” de esos vecindarios, la nueva regulación establece que los pisos turísticos que se alquilen de forma profesional (los que se rentan enteros más de tres meses al año) tengan que obtener una licencia de actividad. Y en los distritos de la almendra central de la ciudad y otros tres limítrofes —en total, la nueva regulación afectará a una superficie de 52.768.610 metros cuadrados— esta no les será concedida en los edificios de uso residencial si no tienen un acceso independiente al del resto de viviendas.

Esto significa, en la práctica, vetar la inmensa mayoría de la oferta actual, ya que la norma tampoco dará permiso a los bajos con acceso directo desde la calle. Cuando hace unos meses se presentó el proyecto, el Ayuntamiento calculó que podría afectar al 95% de los pisos turísticos.

Las claves de la norma municipal

Profesionales. Las viviendas que se alquilen a turistas enteras más de tres meses al año en la ciudad de Madrid “deberán contar con título habilitante [del Ayuntamiento] para implantar y ejercer dicha actividad”.

En centro y aledaños. En la almendra central de la ciudad (el interior M-30) y algunos barrios limítrofes de Carabanchel, Latina y Usera, para conseguir esa autorización en edificios residenciales se deben cumplir lo criterios de un plan especial que está ahora mismo en tramitación.

Entrada independiente. El principal requisito será tener una entrada independiente a la del resto de viviendas. Ese acceso no puede ser directo desde la calle. En la zona más alejada del centro (la normativa establece tres anillos), no hará falta esa entrada propia en edificios que ya admitan otros usos terciarios, como oficinas.

Edificios enteros. Los inmuebles residenciales que quieran dedicarse enteros al alquiler turístico deberán, dependiendo de las compatibilidades y niveles de protección de la normativa, tramitar una licencia urbanistica o planes especiales. En las zonas más residenciales y céntricas estarán prohibidos. 

La normativa establece tres “anillos” concéntricos —divididos “en función de la saturación de alojamientos” que hay en cada zona— y con condiciones más restrictivas para los barrios más céntricos, con mayor congestión. En el anillo más alejado no hará falta esa entrada independiente si se trata de un edificio residencial en el que se permiten actividades terciarias (por ejemplo, oficinas).
Lo mismo ocurre con las restricciones para poder destinar un edificio residencial entero a la oferta de viviendas turísticas. En este caso, vetará su implantación en las zonas más residenciales de los anillos 1 (distrito Centro) y 2 (Chamberí y algunos barrios de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela y Moncloa). Para el resto, dependiendo de las características urbanísticas del vecindario, será necesario una licencia urbanistica o un Plan Especial de Control Urbanístico Ambiental del Usos o, incluso, un Plan Especial de Protección para los edificios protegidos (con las catalogaciones 1 y 2, las más altas).

El Consistorio subraya que con este plan no pretende eliminar este tipo de servicio y recuerda que los pisos que se alquilen menos de tres meses al año o solo renten alguna habitación no estarán sometidos a la norma. Lo que se pretende, aseguran, es reducir la saturación y “descentralizar su uso” para que la actividad se extienda por otras zonas de la ciudad. La normativa argumenta que el acceso a las zonas del centro más atractivas para los turistas son muy accesibles desde casi cualquier parte de la ciudad. Cuatro de cada cinco barrios de la capital están a menos de media hora en transporte público, “solo tres están a más de 35 minutos y las distancias medias para cada anillo son de 12, 19 y 30 minutos”, asegura el informe.

“Segregación residencial”

El Consistorio sostiene que la norma compatibilizará “el interés de los propietarios por obtener un rendimiento económico” con otros intereses como la protección del medio ambiente, el derecho al descanso, “preservar el uso urbanístico residencial de vivienda e impedir procesos de gentrificación en determinadas zonas de la ciudad”.

La memoria describe un proceso en cadena en el que cada vez más viviendas habituales se destinan a pisos turísticos, lo que reduce el stock de viviendas en el mercado residencial, y se genera de ese modo un aumento de los precios de los alquileres, la expulsión de muchos residentes y la conversión del centro en una zona residencial de rentas altas. “Este incremento en los precios del mercado inmobiliario puede tener importantes impactos negativos, lo que puede implicar una nueva segregación residencial de clase”.

Y de edad, al “provocar un desplazamiento a otras zonas de la ciudad de determinados perfiles de población joven, que tradicionalmente han alquilado de manera conjunta viviendas en estos barrios promoviendo su dinamización y rejuvenecimiento”. Además, esta “colonización” reorienta la actividad económica de estas zonas, que se encaminan más a satisfacer la demanda turística, “sustituyendo el comercio de proximidad por otro destinado al nuevo perfil de población”.

Pugna entre la alcaldesa Carmena y Competencia

Luis Doncel

En la guerra de Airbnb hay dos bandos claramente diferenciados. En uno de ellos se sitúa el Ayuntamiento de Madrid que lidera Manuela Carmena y en el otro, la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC). Los puntos de desacuerdo entre uno y otro van más allá de cómo interpretan el efecto de las plataformas de alquiler vacacional —el primero considera que contribuye a aumentar los precios de la vivienda, mientras que el segundo no ve evidencia de este efecto—.

Además, Competencia trata de impugnar la normativa sobre este sector impulsada por los Ayuntamientos de Madrid, Bilbao y San Sebastián. Estas normas atentan, según la CNMC, contra la competencia y perjudican a consumidores. El equipo de Carmena replica que defenderá con uñas y dientes en los tribunales su normativa sobre pisos turísticos.