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¿Cuánto dinero cuesta vender una casa? No se olvide de los impuestos

Existe una serie de tributos por las transacciones inmobiliarias, aunque algunos puede verlos rebajados si cumple determinados requisitos

Nada es gratis. Hasta hay casos en los que deberá pagar cantidades nada despreciables por vender algo que le pertenece. Por lo menos, esto es lo que ocurre con la vivienda: así como hay que abonar unos cuantos impuestos y gastos cuando se compra un inmueble, también en la operación de venta hay que hacer frente a una serie de gravámenes. Para no tener sorpresas, es recomendable echar cuentas e investigar si podemos acogernos a algunos de los beneficios fiscales que la ley contempla en determinadas situaciones. 

IRPF. Cuando se vende una propiedad inmobiliaria se puede ganar o perder dinero, según se liquide por un precio superior o inferior al que se había desembolsado para comprarla. Si hay ganancia, hay que hacerlo constar en la declaración de la renta y pagar por ello. “La eventual plusvalía tributa en el tramo del ahorro según el tipo que le corresponda”, aclara Ricardo Gulias, intermediario financiero independiente y director de RN Tu Solución Hipotecaria.

No vale, sin embargo, con hacer una simple resta entre los precios de adquisición y de venta. “Hay que considerar también los gastos de ambas transacciones y otros conceptos”, explica Gulias. Para aclararlo, pone un ejemplo. Una persona adquiere en 2010 una vivienda por 100.000 euros; a esta cantidad le añade 7.000 euros, que reúnen los costes de la adquisición (impuestos y otros tributos y gastos) y de las mejoras realizadas, al neto de las amortizaciones. El precio de compra sobre el que calcular la plusvalía serán entonces 107.000 euros, y no 100.000.

Por otro lado, si logra vender el inmueble por 200.000 euros, habrá que restar a esta cifra los costes de la enajenación (impuestos y tributos). Si fueran de 6.000 euros, la ganancia sobre la que se tributará la da la diferencia entre 194.000 euros (precio de venta, restados los gastos) y 107.000 (precio de compra, sumados los costes), es decir, 87.000 euros. Con estas cantidades, el importe del impuesto sobre la renta se situaría en 18.890 euros, calcula Gulias.

¿Y si la vivienda es heredada? “Cuando se hereda un inmueble se le da un valor en base a las tablas del catastro, y en función de esa cantidad se hacen los cálculos”, explica el experto. Por otro lado, si no hay ganancia —si la casa se vende por un precio inferior al que se ha comprado—, no habrá que tributar por la plusvalía. Pero merece la pena declarar igualmente la pérdida patrimonial en la declaración de la renta: la ley establece que el perjuicio generado por la operación puede ser compensado con las eventuales ganancias que se obtengan a lo largo de los cuatro años siguientes.

Existen otros supuestos en los que el vendedor se ahorra pagar por la plusvalía a Hacienda. Por ejemplo, cuando la ganancia obtenida por la venta de la vivienda habitual se reinvierta para adquirir la que se será la nueva primera residencia. “Pero hay que usar todo el dinero y hacerlo en los dos años siguientes a la operación”, recuerda Gulias: “Si consigo un beneficio de 30.000 euros y solo uso 20.000, tendré que tributar por esos 10.000 euros de diferencia que no he usado para la compra del nuevo inmueble”. 

Por otro lado, los mayores de 65 años que venden su residencia habitual siempre están exentos de tributar por la plusvalía. Tampoco deben pagar el impuesto cuando usen el beneficio obtenido para constituir una renta vitalicia —exento hasta un máximo de 240.000 euros—, aunque la ganancia proceda de una vivienda que no es la habitual. También en este caso, si la reinversión es parcial se tributará solo por la diferencia entre los importes. No están obligadas a abonar el impuesto tampoco las personas con dependencia severa y, desde 2014, cuando la plusvalía proceda de dación en pago o desahucio.

Coeficientes y tipos impositivos

La reforma fiscal que entró en vigor el 1 de enero de 2015 cambió el panorama de los beneficios fiscales. Antes, existían dos coeficientes que reducían la carga a pagar en concepto de plusvalía inmobiliaria: el de actualización, que corregía el beneficio por efecto de la inflación, y el de abatimiento, una reducción que se aplicaba a cualquier ganancia patrimonial anterior a 1994.

Con el cambio normativo, el coeficiente de actualización ha sido eliminado, mientras el de abatimiento sigue en vigor con limitaciones: solo se aplica cuando el precio de venta es inferior a los 400.000 euros, cantidad que además se refiere al total de ganancias patrimoniales. Es decir que, si vendemos la casa por 380.000 euros, en futuras operaciones solo podremos aplicar la reducción a los 20.000 que restan.

¿El resultado? Una subida de la base sobre la que calcular el tributo. Para paliarla, se han reducido los tipos impositivos: antes, los primeros 6.000 euros de rendimientos del ahorro tributan al 21%, hasta los 24.000 al 25% y al 27% por encima de esta cantidad. Tras una primera rebaja en 2015, a partir de este año se sitúan en el 19%, 21% y 23%, respectivamente.

Plusvalía municipal. Este impuesto se tiene que pagar independientemente de la edad del vendedor y de la naturaleza de la vivienda. La plusvalía municipal, o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es una carga local, cuya cuantía se calcula en función de unos coeficientes que establece el ayuntamiento donde radica el inmueble. “Se supone que se tiene que pagar porque parte de la ganancia obtenida se debe a la revalorización del suelo”, explica Alberto Murcia, vicepresidente de la Asociación Empresarial de la Gestión Inmobiliaria (AEGI), “pero no tiene sentido si hay pérdida”.

“No tiene sentido pagar la plusvalía municipal si la venta genera una pérdida”

Alberto Murcia, vicepresidente de AEGI

Con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria la administración ha seguido exigiendo el pago de la plusvalía municipal, pese a que el valor de la vivienda (y del suelo) haya bajado de manera considerable en numerosas provincias. “Este impuesto tenía lógica mientras los precios subían, cuando el mercado es ascendente, pero esta no es la realidad actual”, analiza Murcia. Así, cuando la venta se ha cerrado con una pérdida patrimonial, es recomendable reclamar la devolución del impuesto. “Hay bastantes sentencias que están dando razón a los vendedores”, asegura el vicepresidente de AEGI.

Notaría, registro y gestoría. Los gastos de notaría relativos a la compraventa los suele abonar el comprador, pero si el vendedor tiene una hipoteca que grava sobre el inmueble tendrá que proceder a su cancelación, tanto en el banco como en el Registro de la Propiedad, fundamental para dejar el inmueble libre de cargas. Y asumir los gastos correspondientes. La comisión de cancelación bancaria, en media, es del 0,5%, explica Gulias. 

Normalmente, son las entidades que se encargan de estas operaciones, a través de su gestoría. “Este trámite ronda los 1.000 euros; los banco suelen hacer una provisión de fondos”, concluye Murcia. No hay que olvidar que, si se ha contratado una agencia inmobiliaria, sus honorarios también corren a cargo del vendedor.

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