Los pisos vuelven al crecimiento

El mercado de vivienda presentó en 2014 en España indicios de cambio hacia una situación de mayor dinamismo de las transacciones y de los precios de venta. El crecimiento neto del empleo, la mejoría en las condiciones de financiación, junto a la presencia en el mercado de inversores individuales e institucionales, fueron los factores más dinámicos del cambio. Sin embargo, la reacción al alza de la nueva oferta fue modesta, pues el total de viviendas iniciadas no alcanzó las 35.000.

En 2014 aparecieron indicios de potenciales recalentamientos puntuales del mercado, derivados de la presencia de fondos de inversión dotados de abundante liquidez y también por la menor exigencia de garantías por parte de los bancos. Estos últimos han vuelto a financiar compras de suelo y también han llegado con frecuencia al 100% en la relación préstamo/valor en los nuevos préstamos

En 2015 el mercado de vivienda irá hacia una situación más normalizada. La evolución del mercado de trabajo será decisiva en el comportamiento de la recuperación de dicho mercado. El fuerte aumento registrado en enero por los visados de dirección de obra nueva (aparejadores) puede ser indicio de una significativa recuperación de la oferta de nuevas viviendas.

El peso de la vivienda dentro de la construcción descendió desde el 55,7% en 2007 hasta el 43,4% en 2014, que es todavía una participación significativa. La recuperación de la edificación residencial contribuirá a que el sector de la construcción registre una variación positiva en 2015. Dicho sector vio disminuir su peso en el PIB desde el 21,1% en 2007, por el lado de la demanda, hasta solo el 10,9% en 2014.

La coyuntura económica española permitió crear nuevos empleos en 2014, que fueron en gran parte empleos temporales y a tiempo parcial, con una baja retribución. Los nuevos empleos no permiten generar, pues, el ahorro preciso para el acceso a la vivienda en propiedad. Una parte importante de la demanda de vivienda se ha desviado hacia el alquiler, siendo frecuente la escasez de oferta de este tipo de vivienda en numerosos mercados locales.

El esfuerzo teórico medio de acceso a una vivienda en 2014 en el caso del asalariado mileurista neto superó el 60% del salario citado tanto en el alquiler como en la propiedad. En el inicio de la recuperación cíclica el esfuerzo de acceso a la vivienda para los nuevos asalariados supera ampliamente a lo que se considera es un esfuerzo normal, esto es, la tercera parte de los ingresos. Ello anticipa más problemas de acceso a la vivienda conforme actividad y demanda se sitúen en niveles más elevados.

Julio Rodríguez es miembro de Economistas frente a la Crisis y vocal del Consejo Superior de Estadística.