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Los bancos hacen caja con sus gestoras inmobiliarias

Los fondos internacionales buscan acceso al mercado y las entidades, reducir personal sin traumas

Torre de la sede de Bankia en Madrid.
Torre de la sede de Bankia en Madrid.

Bankia se suma a la moda imperante de soltar lastre en la gestión inmobiliaria. Acaba de cerrar la cesión de su plataforma de gestión y comercialización de los activos inmobiliarios y préstamos al promotor por diez años a una empresa del fondo buitre Cerberus Capital Management —la titularidad de los inmuebles y de los créditos permanece en Bankia-—por entre 40 y los 90 millones de euros, según el grado de cumplimiento del plan de negocio de la actividad traspasada.

Poco antes, en pleno verano, CatalunyaCaixa anunciaba que vendía la suya —CatalunyaCaixa Inmobiliaria— al tándem de fondos internacionales Kennedy Wilson y Värde Partners. Aunque sin duda, la pionera fue Banesto, que en noviembre del pasado año traspasó al fondo de inversión Centerbridge la filial de recobro y gestión de impagados e inmobiliario, Aktua, por unos cien millones de dólares según fuentes del mercado. “El sector bancario se está reposicionando en su negocio tradicional y seguro que veremos más operaciones de este tipo”, señala Jordi Toboso, director de Jones Lang Lasalle en Cataluña.

Una impresión que confirman desde una gestora de fondos: “Hay una carrera de los fondos internacionales por comprar plataformas existentes. Interesan plataformas de gestión tanto de activos adjudicados como de préstamos al promotor como de participaciones en filiales inmobiliarias. Y quedan muchas”. Ahora los ojos están puestos en Servihabitat, de La Caixa, que está ultimando la entrada de un socio, y en el mercado se oyen rumores en torno a Altamira, la filial inmobiliaria del Santander —el banco ya vendió a Lindorff su firma de recobros en 2011—.

Últimas negociaciones

El jueves por la noche la CNMV publicó como hecho relevante que se estaba ultimando el acuerdo entre el grupo La Caixa y el fondo internacional TPG. El Wall Street Journal anticipaba detalles de la operación: se vende el 51% de la empresa Servihabitat Gestión Inmobiliaria al fondo con experiencia en el sector inmobiliario. Está valorada en 370 millones de euros, con lo cual Caixa percibiría 189 millones.

El acuerdo incluye un contrato por el cual gestionaría durante los próximos diez años activos de La Caixa. En este caso no se produce ni transferencia de plantilla ni tampoco de la titularidad de activos. El Grupo de La Caixa tiene tres patas: la Fundación que realiza la obra social, la banca cotizada CaixaBank y Criteria Caixa Holding que tiene participaciones en empresas como Aguas de Barcelona, Abertis y Servihabitat 21. De esta última, la propietaria de los inmuebles, depende Servihabitat Gestión Inmobiliaria, de la que se vende el 51% .

Por su parte, NGC Banco ha tenido que paralizar la venta de su Unidad de Gestión de Activos Singulares (UGAS) por órdenes del FROB para subastarla en el mismo paquete que la entidad, aunque candidatos no le han faltado.

¿Por qué tanto interés? Por un lado, las entidades financieras están presionadas por Bruselas para reducir plantilla y “a medida que el negocio temporal de estas plataformas tiende a reducirse, los bancos se acabarían quedando con unas estructuras sobredimensionadas en algo que no es su core business”, explica José Luis Marín, director de Red de Oficinas y Adjudicados de CBRE. Así, mediante la operación con Cerberus, el grupo Bankia consigue reducir en 457 su número de empleados —algunos de BankiaHabitat y otros de la propia entidad—.

Por su parte, CatalunyaCaixa está aún ultimando la letra pequeña tanto de las condiciones económicas de la venta de CXI como de la plantilla que llevará aparejada la operación —la plataforma cuenta con un equipo de unas doscientas personas—.

Otros bancos, como el Popular o entidades más pequeñas, han optado por subcontratar a terceros estas plataformas inmobiliarias, consultoras como CBRE prestan este servicio a terceros.

Para los fondos estas plataformas son sinónimos de conocimiento de mercado y capacidad de gestión. Suponen un equipo técnico y humano muy cualificado que manejan un ingente volumen de información. Conocidas como special servers ordenan, controlan y optimizan las carteras inmobiliarias de las entidades financieras. “Muchas veces la compra de estas plataformas va ligada a la venta de un paquete de activos o, por lo menos, a un contrato de gestión”, señala Marín.
Además, si los fondos adquieren a posteriori más activos, estas plataformas les sirven, primero, como asesores en la oferta de compra y, segundo, para la gestión sin incrementar los costes.

Desde HIG Bayside Capital lo tienen muy claro. “Hay dos formas de entrar en un mercado: comprando una plataforma local o uniéndose a una firma privada existente. Nosotros hemos elegido la segunda, porque que las hay muy buenas, pero estamos mirando, junto con nuestra oficina en Madrid —comandada por Jaime Bergel—, la posibilidad de adquirir la plataforma de un banco si encontramos una buena oportunidad que nos encaje. Claramente, el mercado inmobiliario se está desarrollando muy rápido en España con la venta de muchas de las plataformas de los bancos”, explica desde Londres Chris Zlatarev, responsable de las inversiones inmobiliarias y de la compra de carteras de préstamos del fondo norteamericano.

HIG ha elegido como socio local a la firma Monthisa para gestionar los activos Toro que acaba de comprar. Otros grandes fondos, como Apollo o Lone Star, han optado por abrir sus propias oficinas en Madrid: Lapithus y Hudson Advisors, respectivamente.
“El momento es bueno porque se está rematando el proceso de reestructuración bancaria y todavía queda mucho volumen —de activos y créditos— por digerir. Se empieza a tocar suelo con el precio lo que significa que en tres o cinco años, los fondos que han entrado lograrán la rentabilidad”, señalan desde una entidad financiera. Y algunos hablan de primas de rentabilidad muy jugosas, de hasta el 20%.

HIG, a la caza de oportunidades

Chris Zalatarev se encuentra optimista. Tras haber cerrado el pasado 7 de agosto la compra de los activos Toro de Sareb, confía en “seguir realizando adquisiciones de la cartera de Sareb”.

En el horizonte próximo están las operaciones Teide y Bermudas. El fondo de inversión norteamericano lleva operando en España desde 2008 —HIG gestiona 10.000 millones de euros en todo el mundo— y en lo que va de año, Zlatarev ha cerrado, también, la adquisición de la cartera de préstamos de Bantierra. “Estamos activos tanto en el mercado residencial como en el comercial y tenemos varios proyectos en diferentes grados de madurez”, señala.

A los que critican que con Toro Sareb sigue manteniendo un nivel de riesgo en su balance —HIG controla el 51% del FAB y Sareb, el 49% restante—, Zalatarev explica: “Es cierto que el riesgo existe si el valor de los activos cae pero Sareb saldrá beneficiada si el valor sube bajo nuestra gestión. Este modelo ha sido un éxito en Estados Unidos”. <TB>Por su parte, Cerberus es otro de los fondos más activos en busca de carteras de créditos fallidos. Hasta el momento ha adquirido impagados del Santander y de Liberbank y se ha hecho con cien oficinas de Bankia junto a Drago Capital, además de con su sociedad de gestión inmobiliaria.

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