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Los cambios en alquiler ¿servirán para mejorarlo y potenciarlo?

El desahucio exprés volverá a chocar con los atascos en el juzgado, según los expertos consultados

La obligación de inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad se rechaza

Acortar el plazo de prórroga de tres a cinco años podría ser perjudicial para el inqulino

¿Qué les parece la nueva Ley de Fomento del Alquiler a quienes bregan en el día a día con inquilinos y propietarios? Su objetivo, dice el texto, es dar mayor flexibilidad y la libertad entre las partes. ¿Deberá echarse a temblar la más débil, que suele ser —aunque no siempre— el inquilino?

El tan repetido déficit del alquiler en España, sobre todo el social, ha sido uno de los elementos que han ayudado a la burbuja de sobreproducción de viviendas que tiene a España postrada económicamente. ¿Es esta la oportunidad de homologarnos al resto de los países desarrollados? ¿Y también la oportunidad de que salgan al mercado las viviendas vacías y se profesionalice el sector?

La mayoría de los consultados la critican abiertamente y alaban las bondades de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 que viene a modificar. También critican el denominado decreto Boyer. Eliminó la prórroga forzosa y abrió la puerta a contratos temporales. No así Daniel Loscertales, abogado experto en esta materia y presidente de la editorial jurídica Sepin, “consiguió que se firmaran 500.000 contratos con el plazo de un año, de los que la mitad siguen en vigor”. Sostiene que con la nueva ley habrá más alquiler, más competencia y los precios bajarán. ¿Será así?[

El abogado especializado Pedro Hernández está lejos de defender la nueva Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, que hoy entra en vigor. Esta mantiene que a los 10 días de que el inquilino haya dejado de pagar la renta, el secretario del juzgado puede dictar el lanzamiento, si el moroso no comparece para alegar alguna razón o para pagar.

Es el llamado desahucio exprés. "En estos momentos hablar en el BOE de desahucio exprés puede ser complicado, pero sobre todo no es creíble", dice Hernández. Su experiencia es la de que, especialmente en grandes ciudades, los juzgados están atascados y pueden pasar meses hasta que se admita a trámite una demanda y empiecen a contar esos 10 días.

Daniel Loscertales —que sí valora la nueva norma— destaca que en este terreno la nueva ley modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y para agilizar el procedimiento, transfiere parte de las competencias del juez al secretario del juzgado lo que, a su juicio, aporta una nota positiva: el secretario fija directamente la fecha de lanzamiento, sin que el arrendador tenga que solicitarla una vez terminado el juicio. Cosa distinta es que tal agilización se enfrente a la mayor o menor saturación de los juzgados.

Otro vuelco es el del cambio de plazos. En los nuevos contratos de alquiler, la prórroga del contrato o renovación obligatoria pasa de cinco a tres años. Y si no hay comunicación por parte de arrendador y arrendatario con al menos 30 días se prorroga automáticamente por un año más, no por tres como sucedía hasta ahora en la LAU, hasta ahora vigente.

"La rebaja a tres años introduce inestabilidad para el inquilino. Ya la LAU consideraba el lustro como el plazo como el mínimo para dar estabilidad a quien vive arrendado", protesta Pedro Hernández.

Una de las novedades más llamativas es la de que pasados los primeros seis meses del contrato el inquilino pueda dejar la vivienda, avisando con 30 días de antelación, sin indemnización alguna —a menos que se haya pactado—. A quien le produce inseguridad, en este caso, es al propietario que puede depender de esa renta; algo habitual en estos tiempos en que el propietario puede depender de esta para sobrevivir o afrontar el pago de la hipoteca.

La contrapartida para el propietario es que, avisando con dos meses de antelación, podrá recuperar la vivienda si la necesita para su uso o el de algún familiar. Vuelve la pelota a rebotar en contra del inquilino, según algunos expertos.

Sobre estas medidas hay división de opiniones, en cambio, sobre la inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos, la norma consigue un rechazo prácticamente unánime.

La ley da seis meses para regular este asunto y habla de modificación de aranceles notariales y registrales. Se supone que para rebajarlos.

Haber registrado el contrato es la única posibilidad —si el propietario vende la vivienda o se queda sin ella por impago hipotecario— de que el inquilino no tenga que abandonar la vivienda a los tres meses y pueda seguir, como hasta ahora, hasta que se cumplieran los años del contrato.

Por buscarle alguna virtud, ¿no sería una manera de que los alquileres en negro desaparezcan? Hernández lo rechaza. "Hacienda lo tiene fácil puesto que el inquilino se desgrava y en la declaración de la renta tiene que poner la referencia catastral, lo que permite localizar al propietario que no declare el alquiler".

Los que conocen el mercado del alquiler en primera persona consideran que tal inscripción encarece y complica innecesariamente e incluso hay quien lo califica de desacierto jurídico.

Otra de las novedades —según buena parte de los expertos consultados, debe darse por no puesta— es la posibilidad de pactar con el dueño pagar las obras de mejora y resarcirse suspendiendo el pago de la renta.

Puede ser una buena fábrica de pleitos porque si el inquilino no cumple lo pactado, el dueño puede echarle, pero ¿quién asegura que esté de acuerdo con que la obra hecha era o no la pactada? Mejor abstenerse.

Otra novedad, tras la LAU que reconoció los derechos de la pareja de hecho o cónyuge a subrogarse, es la de que tras una separación o divorcio el que se queda en la vivienda continúa con el mismo contrato, sin ampliación de plazo.

Loscertales aclara uno de los artículos que han inducido a confusión. Se ha interpretado que los particulares no podrían seguir alquilando sus viviendas temporalmente y que tal actividad pasaría a ser regulada por las autonomías.

Un consultor inmobiliario, radicado en Alemania, José Luis Morillo, de Expassion, comenta que sería una mala noticia para quienes quieren comprar en España con la expectativa de alquilar mientras no la habitan. Falsa alarma.

Loscertales, autor de Arrendamientos Urbanos entre otros libros, aclara que los particulares podrán seguir alquilando de forma temporal sus viviendas como hasta ahora.

La ley estatal remite a la autonómica en el caso de viviendas calificadas oficialmente como turísticas e inscritas en los registros autonómicos.

Precisamente, el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid pide una mayor clarificación y denuncia indeterminaciones al respecto.

Para la arquitecta Mar Sanz Llorente, de la consultora Pavisa, "la ley es confusa y difusa. Parece que liberaliza todo, pero los inquilinos se quedan totalmente desprotegidos". Y pide "menos ley y más ventajas fiscales sin límite de edad, además de alquiler social. Y regular los precios, como se hace en algunos países de la UE, de forma que salgan al mercado y los inmuebles, por ejemplo los que están en manos de la Sareb, no se deterioren".

Parece que la dinamización del alquiler no reside tanto en regular los arrendamientos como en que el Ministerio Justicia dote de más medio a los juzgados o se busque una vía alternativa para dar seguridad a los propietarios ante la morosidad. Y fomentar un parque de alquiler social alternativo. Y, en Hacienda, favoreciendo aún más fiscalmente el arrendamiento. Actualmente permite desgravarse entre el 60% y el 100% de la renta.

Asesoramiento al inquilino

Fernando Veiga, abogado y experto en arrendamientos, viene defendiendo a una sola de las partes en los alquileres, como asesor jurídico de la Cámara Oficial de Inquilinos de Madrid. En general, los que llegan a su despacho a pedir amparo atraviesan situaciones muy difíciles. Buena parte son personas mayores, con una pensión muy baja y jóvenes con dificultades económicas.

Rechaza el contenido y el espíritu de la nueva ley. "Que a los tres años se tenga que renegociar un nuevo contrato supone enfrentar a los inquilinos a posibles subidas en la renta que no podrán afrontar".

La norma recién estrenada hace que la subida del IPC deje de ser la referencia tope para revisar la renta. "Esto va a generar encarecimiento, más problemas y más contenciosos", alerta.

Aclara que su experiencia es que en material legal "pasamos del frío al calor; de la norma de arrendamientos de 1964 se pasó al decreto Boyer, que fue el primer mazazo contra el arrendatario, y la LAU en 1994, lo remató. Pidieron parecer a la Cámara pero lo cierto es que la norma ha tenido que matizarse y reinterpretarse con sentencias que han sido, en ocasiones, contradictorias. Son leyes coyunturales no meditadas, que se aplican y se gestan a toda velocidad para satisfacer necesidades del momento", se queja.

La desprotección del arrendatario que la ley 4/2013 viene a agravar se plasma en las situaciones con las que lidia a diario, como es el caso de propietario adinerado que reclama para su propio uso una vivienda muy modesta en una zona degradada, dejando en la calle a una pareja de ancianos. Este es un ejemplo de una causa de necesidad falsa que puede estar documentada pero es fraudulenta. También se enfrenta a ruinas provocadas y acoso a arrendatarios, sobre todo cuando son de la tercera edad para forzarles a abandonar las viviendas, y a sociedades supuestamente inversoras que imponen condiciones draconianas y mantienen el inmueble en condiciones que no responden a las fijadas en el contrato.

Los inquilinos necesitan, a su juicio, "asesoramiento especializado como el que damos desde la Cámara". El problema es que esta antigua institución carece de medios y no cuenta con ningún apoyo a pesar de su función social.

Por otra parte, también critican la Ley 4/2013 en Alquiler Seguro. Explican que "no servirá para solucionar los problemas del mercado del alquiler, sino que, por el contrario, dejara desprotegido al inquilino, facilitará el desahucio megaexprés y además supondrá la publicación de una lista negra de morosos".

Se refieren a la creación del registro de sentencias firmes de impago donde consultar el nombre del futuro inquilino que, por el contrario, para el director general de Acción Legal. Juan Muñoz, tiene un valor de carácter preventivo y, además, invitará a que el inquilino haga mayor esfuerzo por pagar. Para él es complementario de los registros de iniciativa privada existentes.

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